那么这个上面应该还有一个层面，我称之为公租房。公租房给人的直接感觉是政府公共资源提供出来的长租房，是提供给夹心层的，这个夹心层是年轻白领、职业生涯初期的就职者。夹心层更适合的应该是比廉租房高一个档次、更体面的长租的房子。如果这个层面的供给，政府牵头做的话，完全可以调动一些二手房，民间的产权房加入。给予一定的政策条件和引导，他们完全可以加入，有些房本来就是空置的，他有种种考虑，他也不愿意卖，那么就可以接受政府的一些条件，加入到这个供给的行列。这样的一些长租房和经济适租房出来以后，夹心层可以非常安心的在里面住若干年，三年五年都可以，可以在里面结婚生孩子。现在也有少量的租房市场，这个表现出来的一个是比重低，一个是租期没有保障，这样的情况显然不适合解决这个层面上的住房需要。如果有了一个稳定的，可以住五年十年都没有问题的住房，那么就把基本的社会需要满足了。

　　当然长租房也可以解决一些机制上的考虑，比如可以一次性缴纳租金，当然这个租金是承租者可以解决的，这些机制都是可以设想的。这样可以产生一个现金的回流，政府可以进一步加强保障房建设，形成一个资金来源，等等。这个供给层面在中国存在一个心理障碍，现在中国的产权房自有率已经很高，但是还是很多人说买不起房，很多人希望一工作就可以买得起房子，能不能买下至少一百平米的产权房，如果买不下来，好象都不能结婚了，就认为这是人生的大失败，我们所里面也有这样的人，工作几年以后，真的把房子买下来了，我也问过他，这么大的房子你怎么买的，回答说“啃老”，有的说，最充分的啃老是男女双方都向自己前辈伸手，父母四个人，如果加上祖父母人就更多了，但是整个社会中有啃老条件的人比重也不是很高。供给层面上，长租房必须是由政府考虑的，在适应阶梯消费的合理的消费模式下，把这种体面的适应生活阶段的基本要求的长租房提供出来。

　　如果这两个层面，廉租房和适租房子，都提供了以后，我看不出来，还有什么需要以九牛二虎之力发展经适房，很多的公职人员住进了经济适用房，条件都非常好。北京的公开的两个最早的经济适用房，两个小区都很成规模，建成以后，里面的空置率和转租率高达50%到80%，真正解决低收入阶层居住的问题，比重很少，主要是一些回迁户，更多的是当时有本事的各种人把这个房抢到以后，等着倒手和出租，当时的条件是证明自己年收入低于六万块钱，只要有公章就可以了，现在盖个章太容易了，另外只要有教师证都可以证明你是可以购买的对象。现在转租的问题很难解决，很多人开着高档轿车出出入入。

　　我们现在看看，保障轨把托底的事情做好，政府总结起来做的事情就是三个，顶层规划、托底，接下来是管理到位，这个管理的成本是很高的，你一个入住廉租房的人，若干年以后可能变成收入很高的人，如果没有别的力量把这个房子退出来的话，就需要政府做工作，政府怎么做工作，需要很多的精力，要注意工作方式，不能把矛盾激化，我们以前听说过廉租房提供出来以后，还有后面应该接替他的人，干巴巴的等着，前面的人觉得很舒服，没有特别的情况，他是不会搬的，这种情况怎么解决，我们还要进一步探讨。

　　诸如此类的事情放在这儿，我们下面就要说说市场轨。市场轨上的住宅供给，我认为前面说到的一些事情对他同样适用，首先要有一个顶层规划，下面我们看看市场轨管什么，管规则、管收税。

　　市场上是相对富裕的人购买产品，税收不仅在供应方面有税，保有环节也应该有税。前面已经讲了，政策理性不到位现在是一个突出问题，现在很多问题是吃了两轨混同的亏。这种政策理性不到位的问题，造成了两轨混同，很多的公共资源以保障轨的名义出去了，又进入了市场，造成了市场混乱。第二个问题是房价，这个问题需要多说几句，现在广泛的讨论中存在误导，现在很多人认为房价是大敌当前的事情，压力大的不得了，但实际上是商品房的问题，我们不能看作是住房问题的全部，现在很多的导向上，似乎房价问题就是住房的全部问题。现在房价只是管理部门拿的到的上一个时间段卖出去的产权房的均价，如果卖的多数是高档房，再往前一个时间中卖的是低档房的比重比较多，就会出现一个房价的跃升，这时候大家觉得压力大的不得了，房价怎么涨的这么快。如果第一个时间段卖的是70%低档房和30%高档房，第二个时间段是30%低档房和70%高档房，如果这两个时间段上卖的总的套数完全一样，每一个房子的具体价格一分钱都没有改变，但是房价是什么情况呢，后一个时间段会比前面高出很多，会吓到很多人。所以我认为，以后对于房价的统计报道最好进行一些计算的改进，统计局的姚景源同志也跟我说过，他也感觉这个房价统计数据很容易产生误导，甚至说国务院也没有要求我们报，我们为什么要报，但是现在已经报了，不报又很难交代。所以我建议，我们一起报出保障房和安置房的情况。另外应该尽可能同时说明，在这个平均房价中间大概的比例，比如大概分为高中低三档，各自在结构上有什么样的表现。这样有利于大家尽可能的了解销售比例以后，避免单一价格因素造成的总体误导。

　　如果在这个事情上再进一步的说一说，我们从基本逻辑上讲，政府只要管好保障房，商品房价格有多高没有问题，因为这是市场的问题，这个层面上政府管的是市场规则、公平竞争，后面跟着是收税。高收入者的纳税是有自己的承受能力配套的，这些纳税进入国库以后，通过转移支付，更多的进行廉租房建设。从这个角度来讲，正是中国应对矛盾的健康的必要的，社会也可以接受的再分配。这样一来，产权房市场高端的交易完全可以随行就市，杭州西湖旁边的别墅，一定是中国顶级富豪追逐的对象，西湖边上的地皮已经非常有限，我印象里面已经不可能有新建的别墅了，已经有的别墅，每一次出现出售意愿的时候，后面有很多人想得到，他们自己竞争，把价格抬到什么样的高价，都没事。

　　我们现在市场轨第三个问题就是制度缺失，保有方面没有税。税收相关制度建设一直没有到位，现在的税收都是交易环节，保有环节的税如果不建立，就会带来很多的问题：第一，现在政府被批为土地财政，各种各样的不满情绪有时候以泄愤的情绪发泄到政府头上。国外很多的地方政府都是土地财政，靠山吃山，靠水吃水，但是人家是通过保有环节的，我们现在没有这样的税，现在地方政府争取一次把钱拿足，等于把自己以后十届以上的财政一下拿到本届使用，现在地越来越少，这是恶性循环助长了短期行为。地方政府除了可拿到的这个土地资金，同时他还不得已发展各种各样的融资平台，造成了现在地方隐性负债的问题。如果通过正面的制度建设，使政府认识到，只要专心致志的提高本地投资环境和保有环节税机制，就可以使自己的财源机制得到解决。同时，招拍挂是要坚持的，因为没有更好的办法，当然可以技术上改进。这些政策就需要地方政府在保有环节的制度建设解决，这个首先是要和市场经济和分税体制配套的。我们走了这么多年，并没有真正进入分税制，我们现在如果在全国30多个省级行政区看一下，江苏、浙江、福建等地，省以下不是分税制，是分成制，其他城市说搞分税制，努力的想做，但是实际上做不成。地方有四个层级，怎么分，分不了，实际上是分成制。所以现在地方政府的短期行为等等问题，来源恰恰不是分税制，而是分税制没有执行到位。我们知道矛盾就要研究，要解决这个问题，就是把分税制从不可行变成可行。

　　再有，如果在制度建设方面把制度缺失问题填补了，房地产保有税的征收对房地产也有正面效应。这个后面我再稍微展开一点说，比如和房价是什么关系。

　　最后一点，这个税对现在配合各种手段处理好收入分配问题有重要的意义。在比较有承受力的社会成员上加大税负，而减低低端的税负，这个里面具体掌握需要个别的处理。比如物业税或者现在说的房产税的改革，无论是走比较复杂的，通过人大立法正式推出，还是现在在房产税局面加一些内容，推出房地产税的试点，都要解决一个基本问题，就是怎么渐进的推进。我认为不可能一步到位，我们先要给社会成员吃下定心丸，一般的社会成员在自己第一套住房上是没有税负的，我甚至认为可以建议，政府可以考虑对社会成员一定标准以下的第一套住房永不实征。其他的我们要慢慢再说，在托底、保证第一套住房无税的情况下再考虑其他的事情怎么合理的解决，这就是一个具体推进策略的问题。要处理和解决好这样牵动各方利益的事情，不能只靠官员的觉悟，不能想象中央政府可以直接管理地方政府的土地招拍挂，必须从制度环境和约束条件上通过制度创新解决问题，标本兼治、治本为上。

　　下面我再简单的把条理上的要点勾画一下。调控中间我们说到的保有环节的税收和房价是什么样的关系。