到了现在，两个月的时间过去了，我们看到的信息显示这一轮的调控是见效的，包括一线城市的房价基本没有上涨，如果按照同比的话，前一段时间刚刚公布的数字，比去年同期出现了小幅的下降，在某些前段时间涨幅很大的楼盘，已经出现了降价的情况。另外一些楼盘，虽然没有降价，但是变相降价的现象也有增加，我手机上也常收到各种各样的推销商品房的短信。同时也有一种观察，现在虽然房价在短期表现上有所企稳，但是这一轮调控到底能走到哪一步，还要观察，一些城市的高档楼盘并没有降价，据说还有少数的出现了一定程度的涨价动作。

　　我们可以想像，所谓房价，这个概念太笼统了，即使这一轮的调控中，也不排除一些特别好的，有吸引力的楼盘，不但不降价，而且略微有点上升。但是从总的全面的情况做一个简要的评价，可以说，这次调控到现在为止，已经见效。但是我认为，调控显然没有走完，这个程序就像刚才主持人说的，大家都在等的是后面还有什么比较关键性的动作，现在上海、重庆还有其他的一些地方政府也积极的表态，希望可以在房产保有税或者房产消费税方面先行先试，但是方案怎么设计，其中的要点现在看不清楚，什么情况下可以出台？已经议了一大段，但是现在信息不明朗。

　　作为研究者，我无法对时间表做一个判断，但是我觉得可以把握一个大局和长期趋势，然后再回到现在的一个阶段性来看。今天大众证券研究院揭牌仪式突出的是科学理性的态度，我们要研究这个问题，既然要研究，大家大局观、长期眼光是不可缺少的。所以我觉得，对于房价和相关的房地产调控和制度建设问题，我们应该把眼界从短期放到中长期。昨天一个活动上也是谈了这个问题，相关的税收问题，我提到两个关健词，一个关健词是大势所趋，另外一个关健词是制度建设。

　　大势所趋简要的说，我们现在理解这样的一些调控问题和相关的税制改革的问题，还是要看看中国发展的大势。现在我们叫做重要的战略机遇期，这个是对什么说的？是对我们实现小平同志三步走的现代化赶超战略目标而言的，2050年前后实现中华民族伟大复兴的战略目标的实现现在看起来越来越有信心了，这个黄金发展期到下面各个政府的建设情况来看，可以得到充分的印证。就看江苏南京，你看看实际增长情况，是一派欣欣向荣。现在大家物质生活水平是在提高，但是进步感并没有相应的充分提高，而且不满情绪在积累。这是一个现实情况，而且这也表明社会进步过程中不可逾越的阶段。人们所说的超过人均GDP3000美元无非就是这个事情，这个阶段中社会成员更多的是认为这是政府理所当然应该做的事，他要评头品足，这是公民意识的觉醒，这是正常的现象。这样的一个事情，具体表现在现实生活里面的收入分配问题和财产的配置问题，是非常敏感的。而房地产正好处在收入分配、财产配置的突出问题上。如果从制度建设来说这是不可避免的，如果你只是用一些治标的办法，能起一定的作用，但是不能起到根本的作用，标本兼治还要注意治本为上，治本中制度建设是不可缺失的。这样两个关健词在这儿，我们就要注意怎么样维持黄金发展的战略机遇期的基本建设，同时要注意矛盾凸现必须以制度建设来对应挑战，这个制度建设要解决长期问题，要解决在中国经历这样一个矛盾凸现过程而不被矛盾的爆发所打断这样一个历史问题。我们风风雨雨走过来，曾经出现过严峻的局面，整个改革开放大业有可能夭折，说的直率一点，如果没有南巡，中国会怎么样？

　　1992年以后，我们进入了到现在的改革发展，但是我们确实要居安思危，矛盾的积累、矛盾的凸现必须找到真正能够解决问题的对应措施，这些措施都跟制度建设有关。所以我现在再回到我们所说的房地产调控和相关的走势问题，我认为需要把眼界从短期放到中长期。

　　再往下讲我强调一下我的一个基本看法，对于房地产调控来说，一个可持续运行的调控框架应该是两轨框架，这个里面包括保障轨和市场轨，这两轨并行的框架现在是越来越清楚了。但这两个轨不是相互呼应的。首先讲政府处理房地产业发展问题，应该首先有一个自己辖区的通盘的顶层规划，国土开发、土地供应的规划要覆盖着全局性的内容，就是一个地方政府辖区，比如我们江苏，或者我们南京，或者我们南京的建邺区，不从层面都有自己的一个通关全局的规划，在这个具体的政府地方辖区之内，他的土地开发中间，要把地上地下主要的功能区、各种各样的要素，有一个通盘的考虑。地上地下的各种管道网线、光纤电缆、桥梁涵洞等等各种各样必备的商业服务网点、绿色、廉租房、一般商品住宅、别墅、豪华住宅等等，所有的这些都应该放在一个规划里面，这个规划水平和品位如何，实际上我认为，是地方政府的水准和品位，是以后地方政府竞争层面首先在竞争中发挥作用的重要因素。这种顶层规划是市场主体怎么样试错也试不出来的，政府首先要把这个事情做好，怎么样做好这个顶层规划是政府的最重要的放在首位的责任。

　　我们可以看一个具体的案例。几年前我到澳大利亚，在它的首都堪培拉，他有一个陈列馆，里面有一个全市规划的沙盘，澳大利亚人很自豪的说，我们这个规划水准很高，经受了历史的考验，一百多年前当时澳大利亚人争议是以悉尼还是墨尔本作为首都，后来选择了两地之间的堪培拉，怎么样建设呢，通盘规划，向全世界招标，当时是美国人的方案中了标，到现在，不断发展的过程中，他们很自豪的说，现在堪培拉是30万人，如果发展到一百万人，这个规划仍然非常好用，他把各个功能区都规划好了以后，而且里面有必要的弹性，可以很好的处理这样一个城市基本的功能定位和风格、长期发展的问题。

　　中国的事情，我们可能看到一些具体的现实需要，比如现在中国的城市都很漂亮，但是一场大雨下来以后，前段时间，广州淹了十多万辆汽车，水排不出去，北京也是这样，一场大雨，北京航空港的干道都积水。龙应台写过一个文章，你看一个高楼大厦是坐落在发达国家还是发展中国家，最好的检验就是大雨，如果大雨下来，很快的就排出去了，那你就是发达国家，如果半天都排不出去，那就是发展中国家，因为发展中国家，都把钱放在地面上，没有解决地下的问题。中国人就发现，法国首都巴黎的排水管道的主管道是一百年前铺设的，里面可以开卡车，现在也可以很好的使用。

　　还有一个，我前几天看到消息，一个城市一年之内一条路面六次开挖，六次重修，北京以前也反复出现这样的问题，怎么解决这个问题，你没有一个像样的规划是做不好这个事情的。现在上海浦东新区提出了一个共同沟的概念，这个里面解决所有管网怎么走的问题。这种政府责任无可推委。

　　我们在辖区里面有一个顶层规划，要体现政府眼界至少五十年一百年的水准，我们住房的保障轨中，政府应该把托底事情做好，应该有一个住有所居的廉租房的提供。廉租房怎么提供，现在还在进一步的研讨，我注意到最近的很多信息都强调政府首先要把廉租房做到位，我们四万亿投资里面，有四千亿的安居工程，里面提出了廉租房建设和棚户区改造。这个和我们现在所说的房价无关，这个一定要反复强调，很多人讲房价这么高，老百姓怎么样解决居住问题呢，我们原来说的住有所居之前是居者有其屋，曾经写入两会报告，后来两会上的代表委员提出，在汉语里面，居者有其屋还是可能产生误导的，以为是有自己的产权房，就改为了住有所居。这个层面上的供给和我们现在所说的商品房的房价无关。我们现在如果把廉租房解决好，那么一个简单的设计问题就是能不能成片，我们现在一定要尽量避免把廉租房成片建设，规模很大，结果就会出现国外大片贫民窟的情况。这方面有一个经济学家茅于轼老师说过一个看法，他认为廉租房在设计图纸上要规定，房间里面没有卫生间，只有公共厕所，这样居住者有钱以后，他会自动离开，这个在经济学上来讲是讲的通的，但是这个观点在现实生活中，在网上被人骂的狗血淋头，这个是学者的考虑，但是在现实中要加上政治家的考虑。

　　我现在也听到一些领导层的意向，就是要岔开建，不能连片，印度、巴西有达到一百万人以上的成片的贫民窟，这是很难解决的棘手问题，我们中国走到现在，一定要避免这个情况。如果能够把廉租房在中国特色的和谐社会要求下合理的设计，尽可能的听各方面的诉求，避免和缓解矛盾。