购买经济适用房的家庭年收入应在3万以内?

2001年03月20日 10:39  北京青年报 

  北京有关经济适用住房的限购规定出台已经三月整。无论是买房人还是开发商,大家都在等着有关部门出台具体的操作细则。等待便意味着思考,这期间,社会各界对经济适用住房限购政策的看法也由出台之初的褒贬不一,变为客观的思考和分析。京城楼市的资深人士、北京华远房地产董事长任志强日前接受了记者的采访,谈了他对目前北京经济适用住房的看法。

  经济适用住房应该搞,但必须列入到住房保障体系中来,应该对住房面积和购买人群进行限制

  记者:自从年初北京市有关部门出台了有关经济适用住房的限购政策后,业内对此看法不一,争论最大的是,应不应对经济适用住房进行“限购”,作为房地产资深人士,您怎么看?

  任志强(以下简称任):我一直认为经济适用住房应该搞,但前提是必需列入到住房保障体系,根据经济学上的“二八”定律,80%的人应购买商品房,另外20%的人应纳入到住房保障体系中,其中10%的人购买经济适用住房,另10%的人租住廉租房。而现行的政策是把经济适用住房当作商品房的一种,列入到商品房体系里。

  早在1994年,建设部第761号文件就下发了《城镇经济适用住房建设管理办法》。该办法中明确提到“为了建立以中低收入家庭为对象,具有社会保障性质的经济适用住房供应体系……制定本办法”,文件中规定了经济适用住房建设主体、资金来源、供应对象、生产方式、房屋标准以及限制条件、优惠条件等一系列有关问题。1995年建房第110号文件更明确了经济适用住房(安居工程)的实施细则。但1998年下发的新的23号文件的指导思想是“不断满足城镇居民日益增长的住房需求”,目标是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,将经济适用住房介于社会保障体系和市场商品房体系之间,既有国家给予优惠政策以降低成本,使住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应,促进居民购买住房,但没有严格地执行购买经济适用住房和承租廉租房实行申请、审批的制度,使经济适用住房成为市场上任何人都可以购买的一种特殊的商品房。

  政府在经济适用住房之中给予的优惠实际上是政府解决城镇住房的投入,但这种投入如果不列入保障体系,而进入市场体系,则与大众化的社会福利没有差别,不仅减少了国家的应有收入,而且对维持国家对社会保障的再投入并非可持续发展的战略。同时,不对经济适用住房的标准进行限制,会使中低收入者无能力承受过大面积标准的总价压力,使高收入者更多地占了国家优惠政策的便宜而浪费了国家资源,侵害了中低收入者应享受的权利。

  既然是保障房,就是为解决低收入家庭的住房问题。从目前北京房价看,能够购买经济适用住房的家庭年收入应在3万元以下,而不应该是6万元以下。同时,因为保障房是解决居住问题而不是提高生活品质,因此建设面积上也应该控制

  记者:许多老百姓也来信来电向本报反映,新出台的经济适用住房限购政策规定,6万元的家庭年收入界限还是太高。您既然认为应该把经济适用住房列入到社会住房保障系统里,那么,您认为目前北京年收入在多少万元的家庭才适合购买经济适用住房?

  任:大多数国家———不论是发达或发展中国家,都对社会保障体系中的住房供应有严格的限制条件。既保护国家的财力资源,又起到调节社会分配的作用,同时解决住房的最低保障,并将这种政府优惠的住房列入到社会保障体系。如新加坡政府就规定:高收入者不许购买和租用公有住宅,而必须购市场中的商品房,低收入者限定购买1到3居一套的住宅,政府给予补贴,但不能购买超标准的公房。

  北京中低收入者的家庭购买经济适用住房的收入承受能力是多少呢?以一套总价为30万元的经济适用住房为例,假设申请30年的贷款,这个家庭每年承担的购房款加上银行利息大约要在1.5万元左右,假设这个家庭每年要拿出一半的收入来付房款的话,那么他的家庭年收入应在3万元,还剩1.5万元,每个月1000多元用做生活,一家三口应该够用。由此看,6万元的家庭年收入还是定得太高,家庭年收入在3万元以下的就能买得起经济适用住房。但前提是,必须对经济适用住房的面积予以控制,以此降低经济适用住房的总价;此外,工资里必须包含住房成分。

  记者:但业内有一种不同的看法是,如果把经济适用住房建成小面积的房子,不仅是浪费,而且也是落后的,因为生活水平在提高,经济适用住房也是21世纪的房子,就应该建成21世纪的标准,您怎么看这个问题?

  任:面积和标准是两码事。标准是现代化程度,小面积的房子照样可以建高标准的现代住宅。过去盖的像前三门地区那样的房子,今天看来是落后的———没有厅,卫生间很差,这是设计上的落后,是设施不齐全,不是面积标准的落后。经济适用住房既然是住房保障体系,就不是享受,因此,在面积上,对三口之家而言,50平方米一套的两居室就比较适宜———人均居住面积已经达到16平方米多。几十年后,住宅水平提高了,把它改成一居室来用也不会落后。另一方面,经济适用房的建设标准应该是现代的,无论是环境、绿地还是施工材料、节能技术以及装修材料等方面,都应该是现代的。而不应该像目前已建的经济适用住房那样,只是把面积放大,而在新材料的运用、革新等方面,考虑得不是很多。

  作为住房保障体系的经济适用住房,开发量应该在商品房的10%,才不会影响商品房而又能保证住房保障体系的落实

  记者:那么,如果把经济适用住房纳入到住房保障体系,您认为北京经济适用住房的开发量应该在多少平方米为宜?

  任:现行的经济适用住房的政策尽管与最初出台时的概念和做法有点出入,但毕竟是住房私有化的一部分。同时由于这种政府所给予的优惠并未对实际收入不同加以限制,因而经济适用住房在改善现有住房条件和加大住房私有化上都起到了极大的推动作用;由于这种大量无准出准入限制的经济适用住房进入市场,对平抑和稳定北京商品房价格起到了积极作用,但非完全产权和非限制性的购买在进行二次购房置换、扩大收入分配差距上,以及合理使用和保护国家资源上起到了相反的作用。

  北京经济适用住房的开发量应该在多少平方米为宜?我个人认为,作为住房保障体系的经济适用住房,开发量应该在商品房的10%,才不会影响商品房而又能保证住房保障体系的落实。但具体开多少平方米为宜,还要看北京到底有多少家庭年收入在3万元以下。(余美英)

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