谁都对目前的物业管理收费办法一肚子意见，可谁又都拿它没辙，只能“臊着它”不提。但是春节刚过，一则北京物业管理费有望下调的消息顿令大家的神经跳跃。昨天，北京物业管理价格调整听证会悄然举行，有关方面试图寻找各方利益的最佳契合点。

　　房地局端出调整方案

　　昨天下午1时30分，听证会尚未开始，会场已经聚集了几十家闻讯而来的媒体记者。北京市国土资源和房屋管理局物业管理处处长刘刚代表该局宣读物业收费调整方案。他首先介绍了物业费调整的原因：一是因为目前的物业管理收费的办法过于繁杂不利于管理，且存在重复收费问题，显得过时。另一动因恐怕与目前一些物业管理公司面临收费困难的尴尬境地有关，尽管刘刚对此只是简单地说：“居民不愿支付物业费。”但据了解，物业费偏高客观上造成不少物业公司因收不上来费用而惨淡经营。刘刚说，物业费调整方案借鉴了上海、深圳和香港的物业管理经验，内容为：一、将原来各自成文的普通居住小区、高档住宅和经济适用房物业管理收费办法“三合一”，合成一个统一的收费办法。二、区分公共性服务与特约性服务收费。物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备及其运行的日常维护和管理、公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等服务事项属于物业管理的公共性服务，是物业管理公司的基本职责，产权人必须交纳公共性服务费用。产权人房屋自用部位的维修等服务属于特约性服务，产权人可委托物业管理负责，也可委托他人负责，费用由双方协商决定。而旧有的收费办法中，这两种服务基本均纳入了物业管理费中。新的收费办法将特约性维修的自主权交给了业主，省去了部分开支。三、将物业管理收费分出等级。其中，一级标准与普通公寓的收费标准相适应，高级外销公寓的收费标准可以超出一级服务收费标准，二、三、四级标准与普通住宅相适应，五级标准与经济适用房相对应。四、将日常维修费与大中修费分开，把大中修费和电梯、水泵中的大中修及折旧费纳入公共维修基金支出范畴，降低居民物业管理费的日常开支。目前，买房人在买房之后往往要交纳房价费的2%作为公共维修基金，在入住后每月交纳的物业管理费中还包括大中修费，而这笔费用几乎占了整个物业管理费的40%左右。五、物业管理费可以经过业主委员会与物业管理公司协商，实行10%浮动等等。

　　听证代表关注弱势群体

　　听证会代表沈梦培首先发言，他说，自己所住的小区没有实行物业收费，但他在此之前向一些单位发出了调查表，从反馈的情况看，担心交费太多的占一定比例，有的低收入者住的商品房是单位的房改房，很难承担物业费。他认为，房地局的调整方案测算数字的主要依据是高收入者，应充分考虑低收入者的承受力。另一位代表也对物业公司提出的买商品房仅仅是住房消费开始的说法表示不赞同，他说，年收入在1万元以下的大有人在，如有的低收入者买房是由于危改获得了一笔补偿金，并不表示他有足够的实力负担物业费。对此，刘刚介绍说，经综合测算，新方案将使居民物业管理费的日常开支降低40%。考虑到居民的经济承受能力，刘刚举例说，按照新的房改政策规定，一般工作人员的住房面积为60平方米，物业管理费按最普通的五级标准计算，多层住宅每户每年的物业管理费用为367元，高层住宅每户每年的物业管理费用为850元，按恩格尔系数测算，占家庭年可支配收入的1.3%至3%。

　　物业公司倾诉苦衷

　　听证会的代表中有几位是物业公司的老总。他们的声音代表着该行业的利益。一家拥有几年物业管理经验的物业公司老总说，高档物业应该进入市场，业主花多少钱买多少服务。居民不愿交物业费是一种低心理承受力，没有认识到这是住宅消费的一项，而并非都是无力负担。他们在管理中发现，物业公司的管理水平和服务项目参差不齐，但收费都一样，而业主对服务的要求不一致，因为收费没有等级，物业公司不能多收费，也就无法满足业主更高的服务需求。实际上，较低的物业收费限制了物业公司和业主双方的利益。一家物业公司的代表甚至打比方说，节水是环保和节省能源的举措，但是降到一定程度就要以降低生活水平为代价，如果这样是不可取的。一家物业公司认为，在方案中将经济适用房列为第五等不够合理，现在很多高收入者也购买经济适用房，他们对物业的要求很高，应考虑试用不同等级。

　　专家强调可操作性

　　参加听证会的专家更关注方案的可操作性和物业管理行业长足的发展。清华大学房地产研究所副所长季如进是市物价局特邀的专家之一。他说，一些低收入者交不起物业费怎么办？应该集思广益，制定一些保证政策。现在有住房补贴、房租补贴，能否考虑在职工工资中加入物业费补贴。是否能够制定相应的税收减免规定，或者将停车费的一部分补贴物业费，总之是让市民负担得起的。同时，物业公司也可以良性运转。另一位专家指出，要拉动住宅消费，不要让物业费起反作用。物业管理收费办法要让物业管理这一新兴服务行业得到发展，既要让高收入者得到满意的服务，又要让低收入者负担得起，这是听证会代表的一致心声。不过，从目前的情况看，满足所有条件似乎不太可能。应该认识到，物业费将是住宅消费的一项开支，消费者增强心理承受力恐怕是早晚的事，同时物业公司也应不断提高服务水平，降低成本，在竞争中求发展。(温迪)