气派的大堂、豪华的跃层、超大的户型……如果事先不知道，你或许看不出这种经济适用房与高档商品房有很大区别，这就难怪高收入者会对经济适用房趋之若鹜。不久前，北京市对经济适用房的购买者资格作出了明确限制，人们不断发出“谁买走了经济适用房”的责问时，却突生困惑——

　　户型过大 社区豪华 经济适用房有些不经济

　　北京的赵先生看了不少的楼盘，最后还是选中了位于北京城北距亚运村距离不远的一个经济适用房项目。尽管按他的收入应该划归高薪阶层，但他认为自己的选择很明智：经济适用房有跃层户型，四室两厅两卫，面积一百七八十平方米，价格却比相应位置的商品房便宜一半多，无论是居住还是用做投资，都毫不逊色。赵先生的说法具有一定的代表性。北京市城市建设开发办公室统计表明，自1998年推出经济适用房以来，购房者中有84%属于中低收入家庭，另外16%则属于高收入家庭。由于高收入者的介入，他们对户型和装修的要求也多少左右了开发商的设计。一些经济适用房项目户型越做越大，甚至出现豪华跃层，使普通百姓望尘莫及。记者暗访发现，目前开盘销售的经济适用房项目中，大多都有相当数量的“豪华”户型。建在清河的每平方米均价3800元的某经济适用房项目，有复式三室两厅、复式四室两厅和复式五室两厅的户型。而一个自开盘便销售火爆的项目，除了有近二百平方米的超大户型，小区的环境建设也彰显尊贵豪华。建筑特色是典型的欧式风格，其间3万平方米欧式中心花园，点缀着雕塑、喷泉、路椅，流连其中，乐而忘返。一个经济适用房项目在广告中明确说，满足了不同阶层的购房需求，拥有60平方米一居室到220平方米跃层等多种户型。这样的住宅既是工薪阶层梦想的乐园，更是“白领”们投资物业的最佳选择。而一旦高收入阶层加入购买经济适用房的竞争，工薪阶层显然处于劣势。北京的经济适用房几乎创造了销售奇迹——还没开盘房子已被订购一空，个别项目现在交定金排号的人已有五六千人；有人排队抢购，一人买下几套房。究其原因是政府减免了土地出让金和多项税费，经济适用房确实相当“经济”，与同一地段的新建商品房相比，经济适用房每平方米能便宜300至2000元。同质低价的巨大诱惑，使许多高收入者趋之若鹜。开着私家车来购房或拿着几个户口本一次性购买几套经济适用房的购房者成为一景。这意味着什么呢？据统计，北京的经济适用房项目累计开工437万平方米，竣工了140万平方米。北京市政府对经济适用房每平方米减免综合地价款等各种收费近400元。为建设经济适用房，累计补贴性投入了15亿多元。

　　政府定出政策企业执行政策开发商存在出偏空间

　　经济适用房的运作可以说是一个“怪圈”：本来应该卖给买不起商品房的人，而那些财大气粗的集团购买者和高收入者的加入使经济适用房价的档次抬升了起来，这一方面使政府的初衷落空，另一方面由于供应总量的限制，将中低收入家庭挡在了门外。而其中使得这个“怪圈”恶性循环下去的首要问题是：开发商为何要建“豪华”的经济适用房？一家开发商的老总说，把问题完全归结给开发商是不公平的。在国外，实行由政府建设福利房和廉租房，地产商只负责承建，政府按标准建，很容易控制房子的面积和造价。而目前我国推行的经济适用房政策则不同，都由开发商承担，而开发商是自负盈亏的企业，不能不算经济账。无法只顾社会效益不考虑经济效益，实打实的数字最终体现在房子的销售上，在目前供大于求的房地产市场竞争下，迅速销售成为开发商追求的目标。另一个原因恐怕就是规避市场风险。建设包括各种户型在内的经济适用房，从开发商的角度考虑，风险相对小些。一是从目前市场的销售情况看，经济适用房普遍热销，同等地段的物业相比，经济适用房的优势明显，销售容易些；二是高收入者和工薪阶层相比，前者的需求潜力大，市场风险小，而后者有效需求不足。北京市日前出台的《城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》后，明确只有没有住房和住房没有达到标准而且2001年底前家庭年收入在6万元(含)以下的北京市城镇居民才能购买经济适用房，一些开发商的心态颇为复杂。回龙观的开发商坦言：对买房人的收入进行限制，意味着把一部分客户拒之门外，而这部分人恰恰是最具购买力的群体。整整300万平方米的房子能否顺利卖出去，公司高层人员心里一点儿底都没有。据开发商透露，有关住宅建筑的一些具体规定也是造成经济适用房存在超大户型的原因之一。如“九五”住宅规范要求户户都要朝阳，在高层塔楼北面朝向的那排，既要符合这项规定，又要户型面积控制在100平方米以下，几乎是不可能的，除非开发商自愿浪费很多面积，这样一来建造成本会提高。加之市政、水电气热管线等的建设费用摊入面积大的户型比小的低，因此，开发商对大户型“情有独钟”。业内人士分析认为，目前经济适用房与商品房执行相同的建设标准即《北京市住宅建设标准》。也就是说，经济适用房建设没有限制，开发商何乐不为？缺少对经济适用房户型、面积等方面的规定是开发商建“超标”经济适用房的症结所在。

　　买的卖的都该回归本位高收入者何时退出这场“游戏”

　　《暂行规定》能否实现经济适用房本位的回归？且不说收入透明化和个人信用从目前的情况无法把握，《暂行规定》还面临着许多执行上的难题，如不同的家庭有不同的购房面积标准，开发商将如何安排户型等。据了解，购买经济适用房，获得的是经济适用房产权证，进入二级市场时必须要按房价的3%补齐政府优惠的土地出让金，缴纳各种税费后，才能够转让或者买卖。政府以此来限制一些炒卖经济适用房的现象，但业内人士却认为这不足以阻止投机行为的发生。他们认为，带有福利性质的经济适用房建设应与商品房分开，由政府来负责开发。而目前经济适用房政策的最大问题就是经济适用房和商品房一样进入市场，已经具有商品属性的经济适用房，再对其进行限制必然困难。有关专家指出，应出台购买经济适用房相应面积的规定。也就是说，根据个人职务、级别和其他因素，规定可以购买经济适用房的面积限制，超过的部分按照商品房的价格购买。这样可以有效防止高收入者炒卖经济适用房的现象，让真正的工薪阶层购买到经济适用房，同时又不挫伤开发商建设经济适用房的积极性，保证经济适用房的开工数量，使经济适用房的供需状况大致相当，避免因“蛋糕”太小而导致经济适用房价格的上升，而且依据市场调节因素建设不同格局、面积的户型，以满足市场需求。温迪