负债率高 绿城要做房产界的“富士康”？

　　每经记者 张初亮 发自上海

　　绿城的高负债率(资本负债率)，一直颇受业内关注。而绿城“迅速开发销售”的经营模式，让其在2009年的业绩轻松翻了3倍，成为销售额仅次于万科的行业第二。2010年上半年，随着项目增多、规模进一步扩大，绿城负债率再度达到158.8%的新高。

　　不过这一切，或将在未来有所改变。9月25日，绿城在杭州玫瑰园度假酒店宣布成立绿城房产建设管理有限公司。尽管在接受《每日经济新闻》采访时，绿城总裁寿柏年表示代建只是绿城新增长的一个业务，并不影响绿城原有直接开发投资。但毫无疑问，与“有地并且不差钱”的企业合作开发土地，或为绿城铸就一道最少涉及资金链的安全防线。

　　正略钧策管理咨询合伙人薛迥文表示：“绿城采取这种代建的方式，说明绿城在开发管理能力上，超过了其整合资金的能力。而代建可以补齐绿城在资金整合上的空缺，使其获得更大规模的发展。”

　　代建规模越大越好？

　　在更早一些的8月，绿城方面即有消息传出已与多家“不缺钱”的企业开始接触，并将在9月份有所动作，即“和别人合作开发土地”。

　　而这一“合作开发”的模式，与以往“合作拿地、合作开发”并不相同。此前绿城已与多家企业合作开发，比如与西子合作的项目就有绿城西子紫兰公寓、绿城西子田园牧歌、绿城西子海棠公寓等数十个项目。

　　通过代建开发，绿城方面将极少动用自身资金。“代建模式有三种，项目代建即甲方已取得土地，或者甲方有很强的资金实力，一起拿地，在拿地之前跟我们有效对接，这是整个开发过程的代建，从工程前期，到整个营造、销售，包括到最后的售后和物管，由绿城来代建。”

　　“第二种叫资本代建，就是通过资金形式，通过基金，最后基金与绿城房产建设管理有限公司直接进行合作；第三种代建指政府代建，包括安置房建设、经济适用房建设。”曹舟南介绍。

　　曹舟南是新成立的绿城房产建设管理有限公司总经理，他表示：“大致规划根据董事长(宋卫平)要求，在三年内代建项目超过100个，销售形成1000亿元。”按照这一销售规模，三年内绿城代建规模或超过现有规模。

　　绿城总裁寿柏年在接受《每日经济新闻》记者采访时则表示：“代建这块业务在绿城主营业务的比重，这个还很难预料，我们希望它能发展多大就发展多大。”

　　缓解资金压力？

　　8月份绿城发布中期业绩报告，其高达158.8%的负债率再度引发业内关注。与此同时，寿柏年在业绩发布会上表示，绿城完成今年670亿元的全年销售目标存在一定困难。经过2009年的良好销售，绿城负债率一度降至105.1%，而2010年负债率的再度上升，正是由于上一年拿地在今年上半年的集中付款。

　　而代建业务的开展，或将缓解绿城在资金方面的压力。寿柏年在回答记者提问时表示：“我们宗旨是造更多更好的房子，但以前我们的困惑是机会多、钱不多，现在有了代建模式，我们投资这块会根据公司自身的发展有一个合理的增加。”而在提及代建业务的过程中，寿柏年表述最多的语句之一，就是“绿城不出钱”。

　　薛迥文在接受采访时说：“万科、绿城这样的企业，在多年房地产开发经营管理中，开发技术与管理能力成了其核心竞争力。以绿城的生产能力，是可以完成每年700亿元的开发规模的，但资金方面的整合，跟不上其开发管理能力，这就促使其通过代建这样一种模式补齐其在资金整合方面的短板。”

　　品牌输出的喜与忧

　　在谈及代建业务时，寿柏年表示代建意味着绿城品牌的输出。“大家可能知道可口可乐，可口可乐全部把工厂一把火烧了以后，它照样生存。也就是说现在在行业里面最重要的是品质的价值和品牌的价值。”

　　住建部房地产市场监管司司长沈建忠，见证绿城房产建设管理有限公司成立后，给予绿城代建业务鼓励，但他同时提出了自己的担心：“可能代建项目出现了1%的问题，就会影响整个绿城品牌，就会砸牌子。”

　　住在杭州网首席评论员丁建刚也同样表示自己的疑问：“代建为谁代建，建什么样的房子，代建品质和自己开发的品质是不是一样？标准是不是一样，品质怎么把控？比如人员的组织等等？”

　　寿柏年称：“我们绿城率先在这个领域探索，通过品牌输出和产品输出来提高整个行业的资源整合，来提高整个行业的管理效力和管理水平，使整个行业能够得到更好的发展。”

　　薛迥文表示：“绿城看到了中国房地产市场发展的趋势，抢先做了房地产市场中的富士康。”