查看最新行情

　　叶国靖

　　2008年曾宣称“绝不降价”的绿城中国(03900.HK，下称“绿城”)如今再度面临降价还是不降价的艰难抉择。

　　绿城日前公布其2010年的“中考成绩”：6月实现合同销售金额31亿元。至此，上半年累计实现销售金额219亿元(含合同销售金额194亿元及25亿元未转为合同的协议销售金额)。

　　2010年绿城预期销售目标是670亿元(绿城的权益占其中三分之二)，据此计算，上半年销售仅完成全年目标的33%。

　　昨天上午，《第一财经日报》记者根据1~6月的单月各项销售数据详细统计发现：绿城在今年上半年推盘的总面积为126万平方米。但绿城在其2009年年报中表示：“2010年，绿城预计新增地上可售面积为594万平方米，其中约有200万平方米新房源将于上半年推出，394万平方米新房源于下半年推出。”这意味着，绿城上半年的推盘货量仅为原计划(200万平方米)的六成，全年计划(594万平方米)的两成。余下的八成货量将集中在风险莫测的下半年推出。

　　对于上述数据，绿城投资者关系部Ms.Elaine以“半年报即将发布、时机敏感”为由，谢绝了采访。

　　主力项目价格顽强

　　一组来自绿城营销策划部的数据：截至6月30日，绿城在全国的64个在售项目实现总销售额(合同加协议)219亿元，比去年同期增长4%。今年1~6月的销售金额主要来自5个重点销售项目的贡献：杭州蓝色钱江、北京诚园、舟山玉兰花园和百合公寓，以及济南全运村。在新“国十条”出台后，23个新盘29次开盘，绿城自我评估：创造了高于市场平均水平的55%的去化率。据公司内部消息：新“国十条”之后，绿城迅速召开了重点项目营销负责人沟通会议，对于调控的影响做出评估。5月9日，绿城集团主席宋卫平组织召开的绿城营销工作专题会议上，明确了调控政策下销售工作的方向：积极进取、低调务实、灵活主动采取各种营销措施。5月，公司对全国18个重点项目开盘方案进行评审；6月份多部门对全国30多个项目进行巡查。

　　以上半年销售贡献最大的“绿城·蓝色钱江”为例，虽然历经两个多月的调控，绿城依然顽强地保持着价格坚挺，代价是成交量直线下跌。

　　昨天中午，本报记者从杭州“透明售房网”看到：今年，绿城·蓝色钱江先后开盘3次。3月22日，开盘单价为43500元/平方米，成交均价为45251元/平方米，188套的货量接近告罄。

　　新政出台后，该项目亦遭遇尴尬。5月24日，该项目开盘单价逆市大涨至62000元/平方米，预(销)售14套，成交均价为62164元/平方米。6月6日，再次开盘，单价60836元/平方米，预(销)售9套，而实际成交均价59437元/平方米，价格小幅下探。

　　死扛高价到底？

　　去年底，宋卫平曾经炮轰万科A(000002.SZ)，2008年不顾同行利益率先降价！楼市再陷调控，绿城这次将选择随行就市定价，还是坚守2008年的“死扛到底”？

　　对于下半年的各项计划以及价格策略，绿城相关部门发言人表现出不同以往的谨慎，对于本报记者的提问均委婉推脱。营销副总监祝军华称，这类问题需要咨询运营管理部；投资者关系部Ms.Elaine称，这类问题需要联系企业文化部。

　　绿城2009年年报显示：2010年，绿城将会有75个项目(或项目分期)投放市场，预计新增地上可售面积为594万平方米。预计新增总地上可售面积约为人民币1100亿元。

　　按照今年上半年的实际推盘面积126万平方米，今年下半年将有468万平方米的推盘面积入市，即下半年的供应量是上半年的3.7倍。巨大的存量房源，为公司670亿元的2010全年销售目标提出了严峻考验。

　　在楼市调控重灾区，2010年，绿城杭州地区地上可售总面积约新增161万平方米，浙江地区(除杭州)新增206万平方米。这是绿城总体上市量最大的一年。

　　“早销、快销、多销”，被“高负债与高成长”的绿城确立为今年的销售主基调。

　　或许，推动绿城在今年下半年可能调整价格策略的重要因素是：2010年庞大的动工建筑面积——超过1100万平方米，其中，上半年动工约670万平方米，下半年动工约440万平方米。庞大的动工面积，需要流动性很好的现金池来补充。在销售普遍艰难的下半年，绿城将不得不在降价与不降价之间权衡利弊。