牛凤瑞：

　　大家都知道，不同的学者有不同的知识结构、不同的信息把握程度，同时我们还有不同的价值取向。这样我们对同一个问题就会有不同的看法，我以下的发言是我个人的看法。

　　第一，有关房地产业的地位再认识问题。为什么谈这个问题？这次中央十大产业振兴报告中把房地产撤了，没有，我认为有更好，没有我们去怎么认识这个问题。我一直持这样一种观点，作为房地产业，它是我们应对金融危机以扩大内需的重要结合点，同时也是我们扩大内需，满足内需，与改善民生的最佳结合点，也是最重要的结合点。这句话我一直坚持，下面我再展开。

　　2009-04-23 10：43：43

　　牛凤瑞：

　　2008年，中国的房地产投资超过3万亿，占整个中国固定资产投资的1/5，相当于中国城镇居民消费额的1/4。你说它不是一个基础产业，或者它不叫主导产业，这无关紧要，但是它的地位是不可撼动的，恐怕国内没有任何一个行业的固定资产投资一年达到3万亿以上。中央这次为了应对金融危机，4万亿投资，而且还是两年，我们房地产一年就是3万多亿，而且每年还以20%的速度在增加。尽管有时候低于20%，或者高于20%，那不是主要的。我想这是我们应该明确的一点。

　　2009-04-23 10：44：57

　　牛凤瑞：

　　房地产业不直接提高我国的国际竞争力，这句话没有什么疑问，但是我要说“但是，它为我们提高国际竞争力，提供物质支撑的部门。”我们搞科研、公关必须有房屋作为基本的物质载体，作为一个空间的地域来进行工作，这是基本的常识。本来不是一回事，硬要讲到一起，这就说不出道理。同时，我们正处于工业化完成和实现城市化的阶段，在这个阶段，房地产业所处的地位，它为城市化和工业化提供物质基础、物质前提的产业地位是不能变的。

　　2009-04-23 10：46：46

　　牛凤瑞：

　　现在我们讲“消费结构升级”，不是说第三次消费结构升级，中国的三个消费领域，旅游、汽车和住房。旅游和汽车占家庭支出的份额是1：10的关系，汽车和住房改善或者住房的满足占家庭支出的比例又是1：10，所以三者之间的消费支出额的比例是1：10：100。所以我得出一个结论，未来中国消费结构升级的主体在住房的改善。如果有人想和我辩论这个事，我可以应对挑战。

　　下一步，中国现在处于消费升级的阶段，我们要扩大内需，发展中国家不是扩大内需的问题，而是如何满足内需的问题。我们现在的需求满足了吗？我们差得还很多，我们的住房、大学、互联网、高速公路、城市，哪一方面不需要大规模的投资？我一直讲，在今后几十年内，中国固定资产投资占有一个较大的比重，这是中国经济又好又快发展的一个必然要求。同时，也是我们改善民生的一个必然趋势。房地产投资占有一个较高的比例，既有阶段性的合理性和必然性。所以我们看待房地产，从目前来说要扩大内需。

　　2009-04-23 10：47：57

　　牛凤瑞：

　　想一想，如果我们不建设住房，我们上游的钢铁、建材、玻璃、水泥等等就没有市场。我们建设大规模的住宅、房屋，我们上游的技术产业就有了市场，数千万的建筑工人也就有活干，有钱赚。只有我们把房子建起来，才有可能家电、家装、家修才有市场需求。我们只有把小区建起来，才有小区服务业的发展。中国喊了几十年发展服务业、扩大第三产业，为什么效果不佳？我说重要的原因之一就是你的服务业没有规模化的需求。只有城市化水平的提高，只有我们的小区建设水平的提高，才有真正服务业的规模化需求，才有真正的中国服务业发展。这是一个基本的经济学逻辑。

　　我在这里把房地产业在国民经济社会发展中的地位进行再认识。今天我们应对金融危机，这是短期的因素，调整我们的认识，过两年这个事情一过去，马上回到原来，这叫折腾。不要再折腾，为什么？就是理论决定认识，认识影响决策。我们的理论认识上还不够，这样对房地产的地位和作用认识往往左右摇摆。我不希望再出现这种情况。所以对房地产的地位界定，它不应该是短期、应急之举。这是我讲的第一个问题。

　　2009-04-23 10：49：31

　　牛凤瑞：

　　第二个问题，在座的大多是年轻人，都会买房子，所以我从理论上谈谈如何认识房价的问题。这个问题也是媒体关注的焦点，大家都关心。作为人们生活的必需品，住房与食物、衣着一样，是私人消费品。我们首先强调房价的高低直接关系到人们生活消费支出的水平，所以大家都关心。作为物质财富，住房又是一种投资品，关系到家庭财产的保值增值，所以大家又关心这个事。社会成员从各自不同的利益和实际需要出发，对房价都会有不同的诉求。购房者希望用较低的房价，这叫出价，开发商开出较高的房价叫要价，这都不是真正的，只有从供求双方的博弈和成交价格，即市场形成的房价才是真实的房价。

　　房价收入比和房屋租售比是分析房价水平的重要工具，这一点学界有很多人在引用。但是我想说，用以进行不同国家和时期的对比要慎重。中国房价为什么高，是引用国外的一些数据，有论者以世界通常的房价比和收入比来判断我国当前的房价水平，我认为目前尚缺少全面的数据支撑。比如说世界中长的房价收入比为4：6，大家都承认这是一个共同的可以接受的区间。但是现在要问的是，这4：6或者租售比为200，这两个数据是哪个时代、哪个或哪些国家的平均值？我在有关资料中没有看到。是否也包括发展中国家，还是仅指欧美等发达国家？

　　2009-04-23 10：51：08

　　牛凤瑞：

　　第二，房价是房子总价，是单价和面积的乘积，而一套住房有几十米至一二百平米，甚至更多。作为一个单价，在一个城市也因为区域和房屋品质的不同而相差甚远。房屋总价以多大面积和多高的单价来计算，从来没有共同的标准。我们按照2007年全国的平均数来算，我国城镇居民家庭按照三人来算，人均可支配收入是13786元，全国的平均商品住宅价格是3665元，这样计算的话，购买一套60平米的住宅，房价收入比是5.3，在4和6之间。如果我们购买100平米的住宅，我们的房价收入比是8.8，购买130平米的住宅，我们的房价收入比是11.5。这是中国的实际数字。

　　2009-04-23 10：53：31

　　牛凤瑞：

　　第三，在我国城镇居民家庭可支配收入的统计范围之外，其他购房的实际支付能力如何进行统计。比如双方家庭如果父母有能力，他们可以支持，所以我们的实际购房支付能力以统计数据之间有一个相应的差，这一点我们要考虑进去。

　　第四，现在我们更多的舆论、媒体在鼓吹以建造成本加平均利润来评价房价水平的高低。这一点我持怀疑态度，不是说这个事绝对不能办，而是说操作起来实际的效果如何。在计划经济时期，通过对企业进行内部核算，然后进行行业汇总，我们求出它的成本，然后再加上平均利润，这在理论上是可能的。

　　2009-04-23 10：54：51

　　牛凤瑞：

　　但是在市场经济条件下，这样做既不具合理性，也不具可操作性。因为相同的房屋售价和企业的管理水平有很大不同，企业管理水平不同，成本也不一样，土地价格、原材料价格、劳动力价格也不同。房屋建造的成本也会有极大的差异。如果我们用一个成本或者多个成本分别计算，我们怎么样计算房屋的价格。房屋的建设周期不同，我们是计算总销售的利润率还是计算基本的年利润率，这又有很大不同。

　　用行政干预的方法，无论是压价还是拖价都是对房地产市场供求关系的扭曲，徒增房地产市场稳定健康发展的成本。这是我想说的第一个层面。

　　2009-04-23 10：55：57

　　牛凤瑞：

　　房价的涨落是市场信号、市场配置房地产资源的基本形式，有大涨就有大落，有大落就有大涨，有小涨就有小落，有小落就有小涨。在一般情况下，房价上涨表明市场供给不足，需求旺盛，供给方有较高的利润回报，从而吸引更多的要素进入房地产市场，进入房地产领域，增加有效供给，达到新的规模。房价下降，表明市场需求不足，供给相对过剩，房地产的利润下降，要素退出房地产领域，供给减少，达到一个新的供求平衡。

　　这是一个市场基本的形式，所以增加住房的有效供给，才是抑制房价过快上涨的釜底抽薪之策。我一直持这个观点，要想真正的降低房价，就要诚心实意的增加住房的有效供给。除此，没有其他途径。过去我们控制投资、控制供地，关闭两个闸门，客观的效果就是要控制房价上涨，这一点没有疑问。在销售环节，我们对房价进行行政干预，历史的经验值得注意，除了少数非常时期，比如战争、自然灾害等，我们通过对某种必须消费品进行短期的干预，以维持社会稳定以外，在平常时期既希望价格的调控，价格控制来增加某种商品的供给，以达到平衡市场供求的关系，我们还没有见到成功的先例。

　　2009-04-23 10：57：08

　　牛凤瑞：

　　大家回忆就知道，相反放开市场价格，发挥市场规律在资源配置中的基本作用。首先可能价格上升，价格上升造成供给增加，从而实现供求关系的平衡，价格的稳定实力在中国近30年来我们是屡见不鲜。想一想，我们今天的副食品供应这么丰富，在上世纪80年代末，广州一开始放开价格的时候，也是引起了舆论的哗然。但是由于那种放开暂时的价格上涨，才有今天的中国肉类、蛋品、水产品的琳琅满目。我们看看家电产品，也属于这种情况。没有家电的产品放开，就没有家电产品今天的供给能力，以及它的市场竞争力。想一想，这叫市场的力量。

　　同样也有相反的例子，现在有些产品价格倒现在没有放开，仍然在高成本、低品质的泥潭里面拔不出来，政府非常操心，像某些生产资料就属于这种情况。

　　2009-04-23 10：58：37

　　牛凤瑞：

　　其次，房价是目前分配住房资源最公平、最有效率的杠杆。这一点我们应该特别重视，在住房分配货币化、市场化方面，这是住房改革制度的一个基本趋向。有些人站出来说，中国有三大成功改革领域，教育、卫生、住房。教育、卫生我不敢说，住房领域的改革基本不成功的判断是没有道理的。

　　大家想一想，从本世纪初，我们的住房改革以来，中国城镇居民的住房条件是大大改善了，还是小有改善，还是没有改善？这是检验真理，检验改革基本成功的基本标准。21世纪末，我们的住房改革以来，中国居民住房条件的大大改善证明改革中间的成功是基本的，改革中间的缺点和失误是第二位。同样的，这种缺点和失误也必须通过深化改革、配套改革才能完善起来，而不能走回头路，走回头路是没有出路的。

　　2009-04-23 10：59：52

　　牛凤瑞：

　　以住房改革进程中存在着某些失误和缺陷为由，否定住房分配的市场化改革方向，回归福利分配的老路，这一点绝对没有出路。作为发展中大国，我国城镇居民住房需求是一个由较低水平的满足到较高水平满足的长期、渐进的过程，我们希望第二天把中国住房解决，那是不可能的，需要几十年的时间。

　　当然，这里有谁最后得到满足的问题，比如40年、50年以后，这期间大多数城镇居民是要通过市场获得与自身收入水平和支付能力获得相应的住房，少数低收入群体通过住房保障来满足基本的居住需求，较高收入的群体先期满足较高水平住房的需求，较低收入的群体获得较低水平的住房满足。住房满足水平随着家庭收入和支付能力的变化而变化，这是正常的、合理的，否则我们就会有新的不公平。

　　在社会主义初级阶段，这样的住房分配方式应该是最公平、最有效率的。既与完善社会主义市场经济体制相一致，也是发挥市场配置资源基础作用的必然要求。以行政手段来控制商品房价，将抑制有效供给，不利于我国住宅建设的潜力发挥。

　　2009-04-23 11：01：12

　　牛凤瑞：

　　第二，将刺激需求加剧市场供求关系的人为扭曲，造成资源的低效率配置，不利于又好又快的推进住房建设。除非实施更加严厉的行政干预，否则在低房价面前，首先有利的还是富人、有钱人，有钱人在低房价面前能够更多的购买占有住房。这一点大家必须清楚。再次，商品房价的背后是复杂的社会分配关系和社会再分配关系。

　　在商品房开发、销售的过程中，商品房的购买者或者家庭、企业、开发商被拆迁居民或被占地农民，以及地方政府，包括中央政府和各级政府，这四个方面形成一个利益主体，这四个方面的利益主体构成了彼此依赖、环环相扣、没有起点、没有终点一损俱损、一荣俱荣的利益循环链。购房者通过支付较高的商品房价格，支付了包括开发商利润、占地补偿、政府税费在内的商品房的开发全部成本。

　　2009-04-23 11：04：38

　　牛凤瑞：

　　我一直说，任何增加开发成本的，最后都要由购房者去买单的，这样满足了自身的住房需求，开发商通过房地产开发而获得相应的投资、利润回报，被拆迁居民以改变自己原有的、熟悉的居住地，农民以转让土地而获得相应的拆迁和占地补偿。政府则通过土地税费来获得相应的财政收入，这是一个利益循环链，没有起点，没有终点。

　　实际上这里还存在此消彼涨的关系，哪一头拿得多，哪一头拿得少。在这种情况下，房价较高，开发商因而获得较高的投资回报，才有下一轮的更大规模的房地产开发，社会才有更多的住房有效供给。我们希望房价降下来，如果我们的开发商利润薄的话，下一轮他的开发就要受到影响。这是一个循环。

　　2009-04-23 11：06：25

　　牛凤瑞：

　　同时，拆迁户和被占地农民正是因为有较高的房价，他们才有可能获得较高的补偿，政府也才有可能有较高的开发税费收入或者土地财政。正是因为政府有了较高的土地收入，我们才有可能投资于更大规模的城市基础设施建设和城市公共产品的供给，这样对整个市民是受益的。这就是另外一个利益循环链。这是一个共赢的利益循环链，起点就是我们的房价高。当然，房价过高，购房者支出大幅度增加，我们的生活指数要上升，必然要求增加工资。我们的用人单位、用人企业的用工成本要提高，同时它的利润要摊薄，但一个城市企业的利益过渡摊薄的时候，将弱化这个城市的经商环境，降低这个城市的综合竞争力。这是一个一损具损的利益链。

　　房价过低，一方面会造成土地低效率或者浪费性的占用；另一方面，我们的开发商无利可图，就不会有住房有效供给的大量增加。土地不能开发，被拆迁居民和占地农民的土地升值收益就不能变现，最终的结果是买房的人有钱也买不到房，政府也就没有能力进行相应的基础设施建设和公共服务的供给。这样的话，我们的城市现代化的建设将造成停滞，这也是没有赢家的利益链。这是我讲的房价问题。

　　2009-04-23 11：10：23

　　牛凤瑞：

　　第三个问题，我简单的谈一下08年的销售疲软是什么原因造成的，09年怎么样改变这种情况。我们的销售总量下降了19.7%，销售总收入下降了19.5%，什么原因造成的？至少有三个原因。第一个是以往40年，特别是2007年那种房价过快上涨造成的购买能力的透支。第二个是以往的宏观调控与金融危机发生的共振造成的国内经济形势的变化。这种变化造成上下未来预期发生了变化。我们一方面控制房价，一方面要控制供给，这是矛盾的，政策的合力为零。

　　这是我们长期的舆论和理论引导，房价高了，不仅仅是2007年有人喊，2008年甚至早几年就有人喊，喊的结果是房价照涨。当然，2008年年末房价下跌。这是舆论长期的引导、政策多年作用的结果，造成购房者的预期发生了变化。09年会不会走出这种情况，我是乐观的。我一直讲，中国房地产是持续几十年的春天，不要讲严冬。我们说房地产春天持续十年，房地产严冬持续十年甚至三五年，不可能。整体的趋势是中国未来房地产市场的主流是房地产的供给不能满足人们日益增长的住房需求的矛盾，这是未来的主要矛盾。我们的政策方向应该是向这方面努力，增加有效供给。

　　2009-04-23 11：23：48

　　牛凤瑞：

　　对中国房地产的未来，我们应该充满信心。因为我们处于这个阶段，我们处于一个城市化的阶段，处于完成工业化的阶段，处于人们消费升级结构的阶段，而消费升级结构的主体是改善性住房。

　　我今天更多从学术的观点做的发言，谢谢大家！

　　2009-04-23 11：26：43

　　谢寿光：

　　刚才牛主任的发言肯定会引起很多争议，这个链条从哪个角度看，解释循环是可以从不同的阶段来解释。就我个人而言，在一个充分竞争的市场条件下，房价或高或低，问题是现在大量的高价房的存在，你讲到供给多了，价格就会下来。

　　2009-04-23 11：27：07

　　牛凤瑞：

　　政府不要管这个事。每个房地产商有他的考虑，降价会刺激他的资金回流，如果收益大于成本，他不会采取这个措施。房地产商的信息远远高于政府，高于学者，更高于买房人。买的不如卖的精，从来都是这样。

　　2009-04-23 11：28：02

　　谢寿光：

　　这句话我肯定赞成，应该说房地产商的信息量是最大的，否则他不赚钱。今天的议程到此结束，谢谢大家！

　　2009-04-23 11：28：37

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