房地产蓝皮书主编谈房地产市场

http://www.sina.com.cn 2009年04月23日 11:52 中国网

　　谢寿光：

　　感谢何秘书长对蓝皮书这项事业的肯定和鼓励。下面有请2009年中国《房地产蓝皮书》的主编李景国研究员做主题报告，大家欢迎！

　　2009-04-23 09：14：55

　　李景国：

　　各位来宾、新闻媒体的朋友们，上午好！下面我代表中国房地产发展报告课题组做主题演讲。

　　2008年，中国宏观经济形势前后剧变，房地产市场也随之风起云涌，“调整”成为2008年房地产市场的主题之一。房地产市场调整的深度和广度到底如何，需要通过2008年房地产市场的主要指标进行分析。同时，也可以通过这些指标勾勒出2008年市场的概貌。首先我们看一下2008年房地产市场的主要指标。

　　一、2008年市场主要指标。首先看房地产开发与建设的指标。第一个指标为投资，2008年房地产市场投资的特点是投资高于运行，下半年增幅回落。2008年全国房地产投资达3.06万亿元，同比增长20.9%，其中商品住宅投资2.2万亿元，同比增长22.6%，房地产和商品住宅投资额均为1998年房改以来的最高。

　　从投资的年内变化看，1—6月，房地产开发投资同比增长33.5%，1—12月同比为20.9%，住宅投资1—6月增幅为36.6%，1—12月增幅为22.6%。表明房地产投资从年内变化看，从年初到年末处于下降态势。

　　第二个指标是土地购置和开发面积，这个指标同比下降。2008年购地降温，购地面积3.7万平方米，同比减少8.6%。同比增幅从年初到年末逐步下降，1到2月为35.8%，1—6月为7.6%，1—12月为负8.6%。2008年完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降5.6%，同比增幅从年初到年末也逐步下降，1—6月为9.9%，1—12月为负5.6%。

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　　李景国：

　　第三个指标，竣工面积。2008年全国商品房竣工面积5.9亿平方米，同比增速1—2月为31.6%，1—12月为负3.5%。住宅竣工面积为4.8亿平方米，同比增幅1—2月为30.2%，1—12月为负4.2%，同比处于逐步下降的态势。

　　第四个指标施工面积、新开工面积，这两个指标增幅高于回落。2008年全国商品房施工面积为27.4亿平方米，同比下降5.1个百分点，同比增幅1—2月为32.1%，1—12月为16%。2008年新开工面积为9.76亿平方米，同比增长2.3%，同比增幅1—2月为32.1%，1—12月为16%。

　　2009-04-23 09：21：41

　　李景国：

　　房地产市场主要指标的第二个大方面就是房地产开发资金。首先看银行贷款和个人按揭贷款，这两个指标中银行贷款增幅较小，个人按揭贷款快速下降。2008年全国房地产开发个人贷款为7000多亿元，1—2月同比增36.9%，1—12月同比增3.4%。企业自筹资金同比高速增加，1—12月增幅达到28.1%，其中1—6月增幅高达40.8%。个人按揭贷款约3600亿，同比下降29.7%，这在一定程度上反映了购房意愿下降。

　　主要指标的第三个方面，商品房的销售。销售面积，2008年销售面积大幅下降，空置面积增加。2008年商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降16.7%，是住房市场化以来首次出现的下降，但仍然超过2006年的销售面积。商品住宅销售5.6亿平方米，同比下降20.3%，也是住房市场化以来首次出现的下降。2008年商品房空置面积1.6亿平方米，商品住宅空置面积0.9亿平方米，均达到2003年以来的最高值，同比分别增长21.8%和32.3%。

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　　李景国：

　　第七个指标是房价。2008年房价总体特点依然上涨，但出现明显的下调趋势。从全年看，房价并没有如多数消费者期望的那样真正下降，70大中城市房价依然上涨6.5%。但是房价涨幅逐步回落。1—11月房价同比上涨，但增幅回落，12月房价绝对价格出现明显下降趋势。备受人们关注的一线4个城市，上海、北京、广州、深圳房价的走势存在差异。北京2007年7月到2008年7月，房价连续13个月两位数同比增长，2008年12月增幅降至1%。深圳2006年2月到2008年2月，房价连续25个月两位数同比上涨，其中有连续7个月同比超过15%。2008年6月出现下降，12月同比下降出现负15.2%，出现较大幅度下调。上海房价同比在2006年到2007年年终下降，之后出现较大幅度上升，2008年最后两个月又下降。广州房价同比在较长时期以较大幅度上升之后，于2008年年终下降，12月份同比下降5%。

　　从以上指标可以看出，许多指标同比或从年初到年末出现下降走势，房地产市场出现调整。但2008年房地产市场调整的特点是什么，第二个大的问题我们就要谈一下2008年房地产市场的调整。我们认为2008年房地产市场调整的主要特征就是销售面积大幅下降。

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　　李景国：

　　2008年市场调整的主要特点包括两个方面，第一个特点，2008年房地产市场调整以销售量大幅下调为主要特征，但还不是全面的调整。我们可以从指标上看到，首先我们看销售量。刚才我谈到，住房制度改革以来，商品房销售面积一直是逐年连续增长，2008年商品房销售量首次同比大幅下降，成为2008年房地产市场调整的最明显标志。但是其他主要指标并没有类似的态势，首先我们看房地产投资。

　　房地产投资额2008年同比增长29.9%，增幅虽然较2007年下降9.3个百分点，但延续了房改以来投资连续增长的态势，在2008年达到历史最高。商品住宅投资走势也是如此。土地购置面积同比减少，但仍然处于近年波动范围之内。比如2004年土地购置面积创新高达到近4亿平方米之后，2006年减少到3.65亿。2007年再创新高达到略高于4亿后，2008年减少到略高于2006年的水平。

　　新开工面积同比小幅上升。施工面积与投资指标一样，从房改以来也在逐年连续增长，2008年达到最高。当然需要注意的是，2008年施工面积基本逐月减少，后半年比前半年成倍减少。竣工面积2008年房地产累计竣工面积与2007年相比减少3.5%，但仍然高于2006年的数值。这是第一个特点。

　　2009-04-23 09：27：03

　　李景国：

　　第二个特点，从全年看，房价依然增长，呈现“量跌价涨”的局面；从年初到年末的变化看，房价增幅逐步回落，年末绝对价微跌，呈现下调趋势。2008年全国商品房销售量大幅萎缩，成为市场不景气的主要反映，但全年房价在历经多年快速增长、价位高起的情况下同比却仍然上涨6.5%，呈现“量跌价涨”的特点。从各月看，1月到11月房价同比仍然上升，但环比增速逐月下降。12月绝对价同比微降，房价呈现走低趋势。

　　房价高起并继续增长，与销售清淡、需求萎缩并存，与开发商主导市场定价权不无关系。销售量大幅下降表明供大于求或者价格偏离了市场的政策，使市场发出下调价格的明确信号，但许多开发商为继续维持高利润不愿意或不甘心顺应市场变化，等待政府出售救市等是形成全年总体“量跌价涨”局面的最主要原因。

　　面对“量跌价涨”，开发企业选择减产应对市场变化，比如竣工面积减少，施工面积从年初到年末大幅缩减。然而，商品房空置面积却以较大幅度增加，说明减产的措施难以应对市场变化。

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　　李景国：

　　市场调整的主要原因：

　　第一，房价持续高涨，超过消费者购买能力。我国房地产业和房地产市场经历了十年的快速发展，一方面近几年房价迅速飙升，另一方面高收入、富裕家庭和自主性住房需求已经基本满足，住房主要群体移到工薪阶层。住房市场的需求已经得到一定程度的阶段性释放，价格弹性开始出现，导致市场支撑能力开始减弱，房价增长空间透支，价格上涨超过消费者的购买能力时，价格回落就成为必然。楼市也是如此。

　　第二，调控政策使投资，特别是投机风险增大。2007年下半年出台的第二套房贷新增，使投资，特别是投机购房门槛提高，风险增大。这一政策在2008年连续实施。同时随着美国次贷危机引发的全球金融危机的冲击，经济下滑压力的加大，2007年底开始出现的房地产市场调整进入2008年逐渐明朗，使投资、投机性风险进一步增大。尽管因为投资和投机的住房数据缺失，无法进行估算，但是因为投资和投机性资本的独立性和敏感性，人们有理由相信2008年的投资和投机性住房大幅减少，有人甚至认为2008年投资和投机性住房基本缺失。

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　　李景国：

　　第三，政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入减少，国内持续多年的控制房地产开发，抑制房价的政策和导向使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降。

　　第四，开发企业应对市场变化迟缓。2007年下半年开始，房地产行业运行的环境已经发生改变，但是房地产开发企业对于市场反映相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大。2007年土地购置面积、竣工面积均达到最高。房价高起并快速上涨，与居民购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的最主要原因。在金融危机冲击、经济压力下行加大的情况下，多种因素叠加交织形成了部分消费，导致成交量萎缩，成为当前市场的主要问题。

　　2009-04-23 09：34：00

　　李景国：

　　2008年房地产市场的调整除了市场调整以外，还有一个更重要的调整就是政策调整。首先是宏观经济政策调整，2008年上半年，双防依然是宏观调控的主基调，下半年宏观调控的主目标调整为扩内需、保增长。

　　与此相对应，房地产政策在2008年也发生了重要变化，2007年国家对房地产实施控投资、挤泡沫、抑需求的调控，2008年上半年这一政策得到延续，并得到强化。2008年下半年在金融危机的冲击、房地产市场销售量明显萎缩的背景下，打折、降价、退房等事件在各类媒体铺天盖地的出现，救市与反救市的争论异常激烈。以往房地产调控政策措施均出自中央政府，不少城市政府先后出台政策措施，以刺激销售，但地方政府的政策效果甚至动机受到诸多质疑。

　　为落实增投资、扩内需、保增长的宏观经济目标，国家对房地产市场的调控政策进行调整，包括降低房地产企业融资成本，减轻购房者负担，刺激消费等等。12月17日，国务院常务会议确定了关于房地产的三项政策措施，加大保障性住房的建设力度，进一步鼓励普通住房的消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房的销售。12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品房的住房消费，支持房地产企业积极应对市场变化，强化地方政府稳定房地产市场的职责，加强房地产市场的监测，积极营造良好的舆论氛围。并对第二套房贷作出原则性的宽松规定。

　　2009-04-23 09：35：02

　　李景国：

　　成交量萎缩成为2008年市场的主要问题，不仅影响了房地产市场本身的稳定、健康发展，也影响房地产业在促进宏观经济发展中增投资、促内需、保增长作用的发挥。而房价在高位运行，一直上涨，且消费者不买的市场环境下，加大了激活商品房市场、刺激市场消费量扩张的政策、措施选择的难度。大力发展保障性住房，为购房者减税、减负，鼓励自助性消费，促进合理消费成为理性政策的法则。这一政策既可以刺激内需，又可改善民生，当然房地产市场的调整也有利于房地产市场的主体回归理性。

　　2009-04-23 09：37：50

　　李景国：

　　第三个大方面，2009年房地产市场发展趋势。第一个趋势，房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。受世界经济形势的影响，2008年下半年以来，国内经济呈现下降趋势。2008年末，全国GDP增长率降到6.8%，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济有了向好的迹象，但全球金融危机至2009年初仍显示出种种迹象，我国经济还存在变数。房地产市场发展也存在着不确定性，总体上2009年我国房地产市场大体存在如下趋势：

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　　李景国：

　　一个是房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。首先国内外经济形势与房地产市场自身发展规律促房地产下行，住房体制改革之后，伴随着经济的快速发展和城市化推进，我国房地产市场经历了近十年的快速发展，旺盛的需求、良好的预期等多种因素促使房地产价格一路攀升。2008年下半年，在国内外宏观经济形势变化及多年调控政策累计效益的作用下，楼市交易量明显萎缩，楼价涨幅回落，走低趋势形成。从产业发展来看，任何产业的发展都不可能总是直线上升，房地产也不例外。但由于我国房地产供求关系基本面没有发生根本变化，2009年房价总体将处于高位。

　　2009-04-23 09：39：53

　　李景国：

　　二是房价下降预期强烈。首先，资金压力可能促使开发商降价促销，资金短缺成为2008年困扰房地产企业的大问题。在楼市销量锐减的情况下，资金回收量减少，资金压力加大。从2008年3月开始，房地产企业的资金增速低于应付款累计增速。2008年9月房地产资金累计增速比2007年12月下降了27.2个百分点，2009年来自资金的压力成为房价下调的重要因素，房地产企业也需要主动降价促销。其次，在政府调控、房价形成下降趋势，大量保障性住房建设等众多因素的影响下，消费者观望情绪难以消退，对房地产市场预期的变化使市场难以吸引敏感的投资和投机资本入市。2008年全国商品房控制面积大幅增加的局面也恐难在2008年中逆转，尽管开发商打着降价、促销，但若房价与市场继续脱节，恐怕难让消费者付诸行动。

　　此外，国家有关部门呼吁房地产开发企业根据市场变化和需求主动采取措施，以合理价格促进商品住房的销售。一些房地产商积极降价促销，为企业争得了发展空间，提高了竞争力等等。这些形成了强烈的促使房价下调的社会氛围。

　　2009-04-23 09：40：48

　　李景国：

　　三是下半年房市有回暖的可能。2008年的房市调整不仅使房市销量锐减，更有前期房地产价格引导的城市房价出现下行。但总体来看中国房地产价格出现升幅大调的可能性不大，主要因为在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫在大范围减跌，而市场需求尤在。

　　特别是2008年下半年以来，国家及时调整了宏观政策，如大幅降息和存款准备金率，放松信贷等，对房地产持利好。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将由无偿性释放，一些房价调整较大的城市有可能率先走出低迷，趋于回暖。

　　2009-04-23 09：42：19

　　李景国：

　　第二个趋势，保障性住房建设力度增大，商品房市场存在不确定性。中央提出刺激扩大内需计划，其中9000亿元用于新增廉租房等政策性住房的建设。相当于2008年全国房地产市场实际投资额的10%，保障性住房建设力度前所未有，大量住房困难家庭将受益。

　　但是国内外经济形势和房地产市场调整的影响，2009年商品房建设投资还存在较大的不确定性，由于销售下降，控制方存量较大等因素影响，上半年商品房建设投资意愿会受到抑制。由于改善性住房扶持政策尚不明朗，观望情绪的改变需要时间等等，商品房市场存在不确定性。下半年，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的作用下，如果经济形势出现明显好转，商品房市场也有回暖的可能。

　　2009-04-23 09：43：36

　　李景国：

　　第三个趋势，房地产企业面临优胜劣汰。2008年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生存受到威胁。因此，2009年房地产企业面临着优胜劣汰。整体来看，一切品牌发展商虽然销售受到冲击，但其行业的领导地位和上市公司的背景在融资方面有一定优势。2008年一些品牌企业依然取得了与2007年持平的销售面积和销售收入业绩，市场份额也在提高。调整将使新一轮的洗牌加速进行，使强者更强，较小的企业不得不通过降价、销售资金回笼、企业自救和整合力度将决定自身的命运。从长远来看，企业的优胜劣汰有利于房地产资源的整合和优化，有利于房地产持续、健康、稳定发展。

　　2009-04-23 09：45：02

　　李景国：

　　第四个趋势，暖市成为调控政策的主基调。首先降息和下调准备金率有利于暖市。其次，加快房地产融资多元化步伐。为改变房地产企业融资过于依赖银行的局面，房地产投融资创新将加快，推进资金来源的多样化和社会化将有新的进展，主要是通过增加和扩大项目融资的主渠道，包括上市、股权、私募、信托等，提高企业自有资金的生产能力。通过引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。2009年房地产信托投资基金有望在国内试点。在确保资金安全的前提下，将住房公积金用于经济适用住房等住房建设将在有条件的地区开展试点。

　　2009-04-23 09：46：14

　　李景国：

　　第三是完善住房消费政策。在国际国内经济下行的背景下，发挥房地产业满足内需、促进经济增长的作用凸显重要，为此中央、地方政府已出台了一系列政策措施。若前期的政策不能见效，2009年激活住房消费市场的新政策措施有可能继续出台。

　　2009-04-23 09：51：36

　　李景国：

　　第四大方面，促进我国房地产稳定健康发展的政策建议。

　　我国房地产投资约占现有固定资产投资总额的1/3，住宅销售额大约相当于城镇居民消费额的1/4。采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产市场的信心和预期，促进房地产业稳定健康发展，对于扩大内需保增长，改善民生促和谐具有全局性的长远意义。

　　2009-04-23 09：52：23

　　李景国：

　　(一)调整土地批租节凑，加大信贷扶持力度，促进房地产开发投资稳步增长。房地产开发的投资取决于多方面的因素，在市场需求不变的条件下，开发成本越低，投资增长就越快。因此在房地产市场交易清淡的形势下，降低开发成本，有利于促进投资稳定增长。为此，可以从土地和资金这两大房地产开发命脉采取措施。

　　第一，调整土地批租节凑，保证房地产开发用地适度增长。

　　在经济繁荣时期，通过控制用地的供给，抬升地价，可以获得更多的土地出让收入，抑制投资过度增长；在经济调整时期，继续维持高地价，形成大面积土地流拍，导致二级市场土地价格居高不下、限制土地流转困难，进而导致房地产开发投资下滑。所以适应调整时期的宏观形势，各级政府应适度加快批租节凑，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。

　　第二，提高对新增开发项目的信贷扶持力度。

　　经济调整时期，金融系统出于对风险的担心，谨慎施贷，导致开发企业资金信贷困难。但实际上，房地产风险主要发生在繁荣时期的资产购置环节，调整时期或调整后期的新增房地产资产往往已经贬值，进一步贬值风险较小。所以应引导金融机构对房地产开发信贷市场进行细分，提高对优质新增开发项目的信贷扶持力度。

　　2009-04-23 09：53：49

　　李景国：

　　(二)规范开发进程，促进房地产开发企业优胜劣汰。

　　首先是规范房地产开发程序，抑制屯房屯地的行为。房地产开发周期较长，开发过程各环节之间环环相扣，一气呵成才能保证开发投资的落实。因此管理部门应依据我国房地产开发实际进程，科学规定房地产开发程序，并监督开发企业严格执行，防止房地产开发链条中断。在经济低谷和调整时期，随着房价地价下跌，泡沫挤压，一些在繁荣时期购置的土地和未售的房产面临贬值。但一些习惯于经济繁荣的企业因期望继续追求高利润，拒绝顺应市场要求降价销售，会出现“屯房”现象。一些开发企业对前期购置土地延缓开发进程，以求在地价、房价再次高涨时期转售或再开发，就会出现“屯地”现象。这两种现象既影响宏观层面的房地产开发投资增长，也导致微观层面土地资源的闲置浪费。因此在经济低谷时期，更应采取措施抑制企业屯地屯房行为。

　　二是鼓励重组并购，促进企业优胜劣汰。一些在繁荣时期大量购地屯地，而又不能适时回笼资金的企业将面临最严重的流动资金压力，对大量购置的土地往往无力实施进一步开发。为了保障房地产开发投资稳步增长和维护正常的市场自序，对这些企业应限制信贷资金流入，加速其重组。对那些能够顺应市场形势的房地产开发企业，则应提供用地、信贷等方面的支持，鼓励其对亏损企业和亏损项目进行并购，促进亏损企业资产重新进入市场。

　　三是拓宽企业重组并购融资渠道。国家应扩展企业重组并购融资渠道，积极支持资本市场金融创新，鼓励社会资本对困难开发企业并购重组，有条件的城市可以设立房地产开发资产交易中心，并实施税费优惠。

　　2009-04-23 09：57：26

　　李景国：

　　(三)加大自住性购房支持力度，激活购房需求。

　　首先建立以购房户为对于的购房储贷补贴制度。住房公积金是我国自住房支持政策的重要工具。但现有住房公积金以职工工资收入作为积累标准，而在社会分配中，中低收入和中青年家庭又多属于低工资收入家庭，这造成没有住房而需要补贴的中低收入和中青年家庭无法或只能享受很小的补贴，而已经拥有住房的中老年家庭则享受了高补贴。因此为了启动自住性购房需求，应改革现有以职工为导向的公积金制度，建立国家政策扶持的无房家庭户自愿参与的购房储蓄计划，国家设立储蓄购房补贴基金，根据储户参与购房储蓄和家庭收入状况给予相应购房补贴。

　　二是调整住房补贴方式。除公积金外，我国还对中低收入人群推出经济适用房等政策性住房政策。由于政策性购房补贴属于供方补贴，必然产生供方补贴所固有的诸多低效率，如补贴对于认定困难、容易助长腐败等等。在经济调整时期，这一低效率更加突出。一方面部分繁荣时期建设的政策性住房项目可能因价格过高而滞销，导致政策性住房和资金资源的积压；另一方面，政策性住房及其相对低价位的存在也容易误导市场预期，导致更多的家庭在购房决策时产生观望和等待心理。因此，为了更好的拉动消费型购房需求，应尽可能避免政府对住房建设、销售环节的直接干预。用于支持政策性住房的公共资源可以直接用于建立国家购房储蓄补贴基金，直接用于中低收入家庭的自住性购房信贷补贴，同时扩大信贷补贴的人群覆盖面。

　　2009-04-23 09：59：58

　　李景国：

　　(四)增加廉租住房供给，促进居住城市化。

　　首先是加大廉租住房建设力度，其次是扩大廉租保障人群覆盖面，惠及农民工群体。

　　( 五)开征房地产资产持有税，减少流转环节税费，促进房地产持续健康发展。首先减少流转环节税费。在经济繁荣时期，为了遏制房地产市场投机，国家强化了房地产流转环节多项交易税费，但高额交易税费的征缴一方面抑制了房地产市场投资和投机性需求，另一方面也增加了房地产正常交易成本。既限制了房地产资源流动，也降低了房地产资源的有效配置，还形成了市场供过于求的预期，加速市场波动。因此为了活跃房地产市场，拉动市场需求，有必要清理房地产交易流转环节税费。

　　二是开征房地产资产持有税。减免房地产交易环节税费并不等于鼓励放任市场垄断和投机，加强对持有环节的监管更有利与持久遏制垄断和投机行为。房地资源具有稀缺性特征，对房地资源的占用和使用隐含了多层面的公共外部性。为了保障大多数公众对房地资源的基本使用权，防止具有公共性的稀缺资源的闲置和滥用，在做好与70年土地资金一次性缴纳衔接工作的基础上，对房地资源征收持有调节税，有利于社会公平和提升房地产资源的使用效率。对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税，抑制屯房屯地，加速土地资源和开发资金流转，促进房地产开发投资增长非常有利。

　　谢谢大家！

　　2009-04-23 10：02：16