本报记者 张睿 发自广州

　　从社科院在2008年底发布的经济蓝皮书预言“2009年房价下调成定局”，到国务院建议“地产企业以合理价格促销”，从万科全国领跌房价，到恒大成本价售房，我们有理由期待，2009年的房地产市场将出现房价的理性回归。

　　降价预期高涨

　　“从目前的情况看，今年房价的走势在全国范围内都会以降价为主。”满堂红地产研究部首席研究员龙斌对时代周报记者说。

　　“目前直接影响今年楼价走势的因素主要有三个方面，一是购买力和购买意愿，目前受到大环境实质的影响，都趋于较低水平。从供求关系来看，无论是一手楼还是二手楼，供大于求的现象比较突出，买方市场的格局应该会继续持续。从购房需求看，投资性需求人群绝大部分退出市场，多次置业与带有保值目的的高端人群在跌市中止步，改善性需求人群也在选择入市的时机。在2009年这三方面因素不会有实质性的改变。”

　　国家统计局的数据则表明，截至2008年11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比2008年1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。来自广州市经纬地产的研究报告显示，2009年广州楼市新增住宅套数较去年将下降35.7%；然而由于去年仍有约4万套存量住宅未被消化，今年广州总体供应量将达9万套之多，供大于求的状况在今年之内恐难以逆转。

　　与此同时，受经济形势影响，城镇居民的收入缩水，导致实际购买力的下降。数据显示，扣除物价因素后城乡居民实际收入增幅比前几年下降。2008年前三季度，城镇居民人均可支配收入实际增长7.5%，增幅回落5.7个百分点。而居民的购买意愿亦处低潮，观望氛围的散去需有待时日。央行2008年末公布的去年3季度所做调查显示，居民在未来3个月的购房意愿已经创下10年来的最低水平。

　　“2009年的春天，百姓的降价预期日益高涨，房价在倒春寒中初探底；而开发商方面，则会降价套现。到了冬天，房价回归才会趋于稳定。”广州维森置业有限公司董事长张维伦对今年的房价走势总结道。

　　政府不会托市

　　曾在去年引领降价风潮的万科，2009年开年就昭示了其继续加大促销力度的姿态。在上海地区，从去年12月18日起，万科就对当地6个在售楼盘实施“暖冬计划”，包括购房可享房价优惠1%、送家具、电器、车位抵用券各1万元的大礼包。而一进入2009年1月1日，万科又增加了元旦到春节首付比例一成的优惠措施。而万科董事会秘书肖莉在谈及万科未来经营策略时称：“尽可能抓住市场变化带来的机会，在调整周期中扩大市场份额”，被业内理解为其接下来灵活促销所埋下的伏笔。

　　中央政府的立场也很明确。继年前《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，发出“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”的呼吁之后，2009年开年，国务院新闻办一场以“促进房地产市场健康发展”为主题的新闻发布会上，有关部门又对万科等房地产开发企业的促销做法，给予了肯定的评价。住房和城乡建设部副部长齐骥指出，目前，各地房价出现了一定的回落，但仍高于普通居民支付能力。随着“价格和支付能力”这一市场的核心矛盾逐渐浮现，要刺激市场需求回升，最好的“药方”仍然是降价促销。

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