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广州楼市何时见底难预测
□本报记者 王成盛 广州报道
2008年的广州楼市在一片跌声中逐渐落下帷幕。从今年1月份房价首次跌破10000元/平方米整数关口之后，广州楼价便一发而不可收拾，最低月份均价接近8000元。而据国家发改委和国家统计局的调查数据,10月深圳、广州房价继续下跌,分居跌幅榜"冠亚军"。深、广同比跌幅分别为15.0%、7.4%。涨得并不是最凶的广州，如今却跌得不轻。临近年关，2009年广州楼市能否触底企稳，再次成为争论的焦点。
2008年的“假摔”
2008年广州楼市被各界一致认为是最凄惨的一年。按照中原地产研究部日前发布的《2008年11月广州一手住宅市场监测报告》显示，11月广州一手房签约均价约8200元/平方米。与去年10月的高位11574元/平方米回落至今年11月份8200元/平方米，回落幅度高达30%。
在房价大跌的情况下，广州商品房销售量却并未见明显回升。着急的房地产开发商不得不使出各种促销手段，一些被尘封多年的促销方式又重出江湖。然而，就在开发商喊着房价已毫无降价空间的同时，普通老百姓却丝毫没感到房价跌幅有多深。合富辉煌日前在广州的一次调查显示，有50%的意向购房者并不认为房价已经大幅度下跌。
实际上仔细分析广州商品房销售构成比例就可以明显发现，天河、海珠、越秀、荔湾四个人口最密集的核心城区房价并未下降多少，仍然牢牢站稳万元均价。导致均价下降的主要原因是番禺、花都等郊区楼盘的大幅度跌价。
广州知名房地产专业人士韩世同表示，广州今年1月—10月的平均房价依然维持9475元/平方米的高位，比去年年度均价8599元/平方米还高出10%。或许这一数据更能说明2008年的广州楼市。
与此对应的房地产商在2008年的实际销售收入好像也并未影响多少，房地产商之所以喊世道艰难，最主要的是因为融资不畅。合富辉煌首席分析师黎文江表示，广州2006年房子均价是9600元/平方米，成交量是670万平方米，今年1到10月份是9475元/平方米，成交量是500万多平方米。2006年总金额是473亿元，而今年是426.8亿，仅仅少了26亿元，相差并不多。
2009年是否见底？
对于2009年广州楼市究竟将何去何从，各路人士似乎也难有一个统一认识，观点差距之大令人咋舌。
不知道是否是为了卖房的需要，部分房地产商对09年房价似乎非常看好。新城市集团董事长曹志伟认为，今年10月楼价上升，但是成交量却在下降，显示现在买家多是选择市中心楼盘购房，因此楼价跌幅不大，可以说现在还是有钱人在买房。他表示，根据公司统计的数据，广州市在2006年至2008年之间出让的住宅用地项目仅有20%左右进入了住宅市场，而这一住宅供应量还少于广州一个季度的住宅成交量。在广州目前的楼市熊市中他更大胆地预测：“到了明年下半年，广州市中心楼盘售价肯定要涨20%。”
穆迪机构董事长盖天佐虽然并没有看得这么乐观，但也认为跌价空间不大了。他认为，现在房价已经下跌一年多时间了，最近半年多以来广州房价大幅度下跌并不是很多，如果这个价格走势再延续半年，老百姓会习惯目前的价位，所习惯的价位就是正常的价位，所以目前的价格并没有太多下调的可能。如果有大幅度下挫会是原来定位比较高端的所谓豪宅。豪宅变平民，平民没有可能再变烂民。总体来讲，他认为广州房价从现在算起到明年5月份左右，房价降幅不会超过10%。
第一太平戴维斯南区董事总经理林木雄则表示，虽然跌幅不大，但调整期将十分漫长。他认为从全国四个一线城市比较来看,广州市住宅市场整体发展更为理性,泡沫程度较低。广州市场目前住宅存量不到2万套,约是今年销量的一半左右,相对于北京的14万套、上海深圳的6万套来说,比较健康。在整体经济进入新一轮调整期的大环境下,广州房地产市场,包括住宅和写字楼市场都将面临一个较长时间的调整周期,预计2012—2013年市场可能出现新的转机。
但广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文却坚决看空，他认为，广州楼市最近一次“熊市”是在1998年—2003年，当时每年楼价都在下跌，中心区物业历经了5年下跌，有些只有原值的50%左右。当前情况下，广州中心区物业跌到7000—8000元/平方米，全市10区一手楼均价跌到6300元/平方米时，楼价才有强力支撑。
合富辉煌对普通购房者的一项调查则显示，多数被访者预期未来广州楼价仍将下降，但其中只有15%的客户认为楼价还会有大幅下降，55%的客户认为楼价即使下降，下调空间也比较有限。
供需平衡难言乐观
不管怎样，2009年广州楼市是否见底，最终起决定因素的还是供求关系。
中原地产日前发布的《2009年市场供应预测报告》显示，由于受市场影响，2009年，全市十区一手商品住宅新增供应量约有4.1万套、约575万平方米，将比2008年减少20%左右。
尽管新增供应量大减，但因为存量房数额巨大，明年广州市场的一手楼供应仍将超过2008年。根据房管局最新数据，截至2008年12月10日，广州新建商品住宅可售1.87万套，未售4.37万套。按此测算，广州全市十区(不含增城与从化两市)的可售货量将达到8.4万套，可售建筑面积将超过1100万平方米。而2008年广州可供出售的一手楼面积在850万平方米左右，最终成交量估计在550万到600万平方米之间。
然而，更让房地产商揪心的是，广州未来的土地拍卖速度并不会下降多少，2009年土地供应量仍将达到2.5平方公里。2008年广州举行了19宗土地拍卖，10个地块以低价成交，有7幅住宅用地成交的楼面地价仅为1000多元/平方米，地价已经基本回落到2006年上半年水平。同时参与拍卖的主体已不见以往的大地产商，主要以小地产商居多。按照目前同地区房价，与现在的土地成本和建筑成本相比，这些今年低价土地开发销售后仍然有不菲的利润。这无疑会促使这些开发商加大开发速度，最终拉低区域房价。
在需求方面，有专家认为，作为外向型经济特色鲜明的广州，即使2009年三季度后世界外围经济回暖，最终传导回来成为消费需求至少还在半年以后。因此2009年广州楼市的需求量很难迅速恢复。初步计算，2009年广州商品房供应量将是需求量的一倍以上。由此看来，2009年广州楼市显然并不容乐观。
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