中国房价是涨还是跌？

　　文| 《小康•财智》记者 尤博

　　北京奥运会的到来并未给中国房地产带来“强针剂”，相反，来自资金和销售的压力让开发商越来越着急，而老百姓们却静静地在一旁观望着房价的变动，两种心态折射出中国楼市目前萎靡不振的状态。

　　2008年，国家将存款准备金率提高至17.5%的历史最高位。面对着低迷的市场、高涨的融资成本以及萎缩的销售业绩，开发商资金状况越来越不理想，如何摆脱这一不利局面，确保现金流、摊薄利润以求能够挺住，开发商们各想其招，一是推迟开盘，等待时机；二是降价。对于降价，开发商又有两种选择：一种是直接降价，不过这种方法容易背上“恶性降价”的骂名，连累同行，引发多米诺骨牌现象；另一种方法是促销，报价不降只提供其他优惠，通过促销，“开发商少挣点，银行少损失点，政府不再进一步压制”，众开发商试图以此寻求一种多方共赢的新平衡。

　　新房促销花招频出：竞拍+送车

　　日前，网上争论很热的“深圳房价打赌事件”再一次将人们的视线拉向房价市场，深圳房价从2007年1月的每平方米10872元，一路飙涨60%，到10月已是每平方米17350元。随后在11月骤降12%，至今年5月，房价整体回落63%。涨上去的又掉下来了，房价回到去年年初的水平，每平方米约1.1万元。

　　最近，深圳关内就首次出现了万元以下的楼盘，该盘为“雷圳0755”，位于深圳房价最高的区域南山区。6月21日首批推出759套单位用于公开发售，均价9800元/平方米。另外值得关注的是，该盘起价7980元/平方米的单位共有20套。

　　同样，上海房市也呈现萎靡状态。今年1〜6月上海商品住宅的总供应量为618.04万平方米，低于2006年上半年的943.84万平方米和2007年上半年的699.79万平方米；总成交量为525.9万平方米，不但低于2006年上半年的851.32万平方米，甚至比2007年上半年的1043.63万平方米萎缩了近一半；总成交金额则为739.61亿元，也低于2006年上半年的810.63亿元和2007年上半年的1037.37亿元。

　　就近期北京房价市场表现看，地产开发商急于收回项目资金，主打“促销”战略。有采取“特价房”策略，它们的折扣普遍都在9折以下，甚至已经有低于8折的项目。

　　位于亦庄北京经济技术开发区的金地格林小镇6目前推出10套特价房，起价7600元/平方米，均价8000元/平方米左右。特价房源为144平方米3居B1户型、138平方米3居B5户型、140平方米左右3居B2户型，分别位于B7和B8号楼。按照在售9500元/平方米的均价计算，特价房最多可节省房款27万元。

　　还有新房通过竞拍方式销售，位于朝阳北路的珠江罗马嘉园，对外宣称均价19000元/平方米，四期小户型是24000元/平方米，而目前该楼盘的所有房子都打八折，7月份更是推出3套低价拍卖房，13000元(7折)起拍 ，登记后可参与活动，依当日拍卖价签约。据销售人员介绍，该楼盘2005年夏天的销售价格为6000多元一平米，到去年12月份的时候达到最高的21000元一平米，“现在房价比去年同期便宜了很多。”

　　“房车联动，买房送车，送完为止，358辆汽车等您开回家！”，这是位于昌平区回龙观体育公园北侧的东亚上北中心打出的广告，可以说是京城开发商“送车”规模最大的一次促销活动，然而该楼盘的销售现场并没有出现所期待的火爆场面。据楼盘营销负责人方先生介绍，其实“买房送车”只是一个噱头，并不是真送车，而是折价冲抵房款。

　　另外，“购房即送停车位”、“一次性付款免收10年物业费”以及公共维修基金、契税、合同印花税等等各种“变形打折”成为开发商吸引购房者眼球的诱饵。

　　然而，如此花样的促销活动却并没有将低迷的市场带入繁荣，根据北京房地产交易管理网数据统计发现，今年上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，其中期房上半年网上签约为33284套，现房签约量为7316套。去年上半年住宅期房及现房网上签约总量为65004套，其中期房签约总量为54290套，现房签约量为10714套。今年上半年签约量比去年同期下降了24404套，下降幅度达到38%。

　　今年1〜5月，北京市商品住宅销售面积为266.3万平方米，同比下降了48.8%，还达不到2003年同期的销售水平。国家统计局刚刚公布的5月份国房景气指数也只有103.34，比4月份回落0.73点，这是该指数连续六个月出现环比回落。

　　二手房市场受牵连

　　一手房市场的不景气同样波及到二手房行情，记者从中天置地的工作人员获悉，目前位于潘家园附近的二手房均价在11000〜12000元一平米，去年均价都在13000〜14000元每平米左右，“比去年便宜了不少，现在是卖房子的人比买房子的人多，而且成交率非常低。”

　　李杰，房虫，2006年4月在北京西大望路东方雅苑贷款购买了一套45平米的小户型房子，该楼盘是2005年7月份开盘，开盘价是7800元/平方米，而他买时已经上涨到9200元/平方米。之后他开始一边将房屋出租，一边在等待房价的上涨，“去年年底这里的房价涨到18000元/平方米，我没有卖，我想房价还有可能再涨。”

　　然而，令他没有想到的是，受一手房价低迷的影响，二手房市场价格也在下跌。今年5月份，当他再次去房屋中介公司询问价格时，工作人员告诉他，现在来登记售房的人数陡增，并且价格也已经降到了16000元/平方米，李杰决定要在奥运会之前尽快出手，可是“房子空了将近一个月了，来看房的人越来越少，每月的租金刚够物业费和银行贷款利息。”

　　据链家地产统计数据分析，2008年上半年二手房平均成交价格为9589元/平米，相比去年上半年的8428元/平米，涨幅为13.8%；也就是说2008年二手房价同比涨幅相比去年回落20%左右(2007年上半年北京二手房成交均价相比2006年上半年的6372元/平米，涨幅高达32.3%)。

　　链家地产市场研发中心认为，今年上半年二手房价基本处于停滞状态(2008年上半年二手房平均成交价格相比2007年年底的9407元/平米涨幅仅为1.9%)，与2007年上半年相比真正的涨幅实质都出现在去年下半年，这固然有整个市场大环境影响买卖双方对房价心理预期走低的原因，但本质上还是近几年房价上涨过快后的涨幅理性回落。

　　而在二三级楼市联动愈加明显的上海，二手房市场也是一片低迷景象。近日有来自中原地产上海公司各门店的统计显示，6月份上海二手房市场成交量比去年同期下降了30%至40%，成交价格也呈平稳有降的趋势。分析师表示，随着投资者的淡出，从生活出发、以实际品质论高低的自住型理性购房成为主导力量。上海中原研究咨询部所做的问卷调查还显示，超过一半的受访者表示还将继续观望等待。

　　最后，“链家地产”市场研发中心认为，2008年上半年二手房市场价量增速都大大放缓，这说明在经过前几年的过快上涨后，供需心理都已逐渐趋于理性；但与此同时，从二手房市场的流通率来看，由于国家宏观调控政策和房产市场增长过快因素的影响，相当一部分需求还未得到释放，成交量进一步上涨仍将是未来的主流趋势。