广州限价房争议中前行

　　限价房可谓是广州市构筑住房保障体系中浓墨重彩的一笔。在国家“双限双竞”政策基础上推出的限价房让更多的广州人圆了住房梦，也成为了广州楼市的“调节器”。一时间，北京、成都、青岛等地纷纷跟进。广州限价房的标本意义，值得关注。

　　但与许多“头啖汤”一样，这项政策同样注定了在争议不断中成长。3月16日，全国首个限价房保利西子湾二次开卖，216套房被大多数个人申购者收入囊中。而第二个开卖的限价房万科新里程也一改之前“一口价”的销售方式，首批1357套两天内基本售罄。

　　争议并不可怕，摸着石头过河的改革从来都是充满着争议的。

　　本报记者 何涛

　　“这是一个新事物，如果不做肯定没有批评，要做肯定就是摸着石头过河了。限价房将形成一个长效机制，不断进行完善。”广州市国土房管局一位官员称。

　　3月，广州金沙洲，保利西子湾正加紧施工，作为全国首个限价房项目，这个楼盘一直是广州、甚至是全国关注的焦点。

　　西子湾限价房位于金沙洲的珠江边，占地8.1万平方米。首次对外发售的9栋楼全是限价房单位，每栋11层高。限价房户型为80平方米左右的两房和90平方米左右的三房。户型的设计都很现代，每一户都有阳台和飘窗。

　　“我们的装修标准是实打实的600元/平方米，这是没有水分的。”保利地产的一位工作人员称。 位于广州科学城内的万科限价房的装修标准更实在——统一铺地砖。万科一位销售人员称，“我们的装修标准是300元/平方米”。

　　全国首个限价房为何在广州诞生是个谜。

　　“这与房价的疯涨和国家的宏观调控政策息息相关。”一位业内人士称，限价房在广州的诞生有着特殊的背景。近年广州市商品住房价格涨幅较快，中产阶层解决自住型住房需求的压力增大。因此，为缓解中等或中等偏上收入家庭的购房压力，妥善解决居民住房问题，很有必要在经济适用房和商品房两个层次之间构建一档适合上述收入家庭的住房供应和消费层次。

　　此外，面对不断攀升的地价，广州市不断作出调控努力。但几次单限出让土地后，并未能达到稳定地价的目的。为了能稳定房价，在“国十五条”的政策基础上，广州市作出决策在全国率先试行“双限双竞”出让土地，限价房也随之诞生。

　　焦点一：限价房定价机制

　　定价时，金沙洲周边的房价只有5000元/平方米左右，把最高限价定为6500元/平方米，是怎么出来的

　　2006年11月17日，广州市对8宗地块挂牌出让，其中金沙洲推出的4幅地块在限套型、限房价的基础上，采用竞房价、竞地价的方法出让，这是全国首次采用这种“双限双竞”模式进行土地出让。

　　在这种全新的拿地游戏中，保利地产竞得了西子湾限价房的用地。保利地产住宅营销部的张炜回忆了当时的热闹情景，“最高限价的确定方法是在土地还没拍卖之前，由每家有意竞拍的开发商报一个最高限价给政府，由政府最终来决定一个价格，开发商报的明显偏高或者偏低的价格会被政府取消。由于政府是首次操作这样的项目，怕把握不准，所以首先由开发商来报一个价格。”

　　“当时开发商报的价，低的有每平方米6000元左右，甚至4000元，高的每平方米7000元左右。这是开发商对这个区域价格不同的判断。拍卖土地的前两天，政府通过权衡和考量后才公布这块地的房价最高确定为6500元/平方米。当时中海还有富力的限价房的最高限价都是这样确定的。”

　　“当时定价时，金沙洲周边的房价只有5000元/平方米左右，政府把最高限价定为6500元/平方米，有些开发商还有些担心。通过这个定价可以看出，其实政府是有预见性的。”张炜说。

　　房价确定下来后，接着开始竞拍土地。“等于所有开发商都知道了，在这块地上建好房子的售价不能超过6500元/平方米。在这个基础上，参与土地竞拍。当时，几个大的开发商都参与了。竞拍时每个开发商依次举牌加价，价高者得，最后我们争得这块地。”张炜说。

　　这种新的拿地方式效果明显，迅速平抑了开发商疯狂加价拿地的热情，地价开始出现明显回落。尽管保利地产出价最高，但最终折算到西子湾项目的楼面地价为2557元/平方米，这比其周边一个普通商品房楼盘4000多元/平方米的楼面地价已低了很多。

　　“因为开发商可以支付的地价成本是他们通过最高限价来倒推过来的。当时如果不是限价地，开发商预计房价会有七八千元每平方米，每平方米地价再往上抬1000元也是有可能的。”

　　正因为对抑制疯狂飙升地价的作用明显，限价房项目不断推出。从2006年开始，广州市先后采取“双限双竞”方式出让了约9宗居住用地进行限价房项目建设，将供应约1.5万套限价房。

　　焦点二：利润几何

　　开发商认为限价房的利润很薄，利润低于10%。在其看来，10%的利润就算在零售百货业都不算高

　　保利地产营销总监胡在新算了一笔账，西子湾项目的成本包括2557元/平方米的楼面地价、2000多元/平方米的建筑成本，还有600元/平方米的装修费用。另外小区里建设真空垃圾回收系统就投入了几千万元，平摊到每平方米建筑面积就是150元。售价6500元/平方米，“每平方米利润肯定不到1000元。限价房的利润很薄。”

　　此外，“西子湾其实去年10月就已达到预售条件，但开盘时间硬是往后压到今年2月才开始发售。而往后拖一天就是30多万元的财务成本。”“总的算下来，开发这个楼盘的利润肯定是低于10%的。10%的利润是非常低的，不要说是在房地产业，就算是在零售百货业都不算高的了。”张炜说。

　　对于“暴利”的地产项目来说，10%的利润确实显得委屈，“有的商品房项目拿地早，楼面地价不到1000元/平方米，但卖到7000~8000元/平方米，甚至上万元/平方米。我们的利润和他们没办法比。”张炜说。

　　但建限价房仍是十分抢手的项目。因为在突遇寒冬的楼市，建限价房成为规避市场风险的一种有效办法。“政府不仅帮着宣传，而且还帮着销售。当然风险要小得多。”

　　事实上在不少行业，10%的利润并不算低。有业内人士表示建筑成本也就在1300~1500元/平方米就够了。

　　焦点三：限价地出现别墅

　　在限价地块，出现了非限价商品房。有人质疑开发商利用大户型单位大捞一笔，但开发商认为合法合规

　　对于开发商宣称限价房的低利润，也引发了质疑。人们发现，限价地块里都出现了少数的非限价房项目。西子湾项目“1600多套房子中，1400多套是限价的，200多套不限价”。万科新里程限价房地块上还规划了一部分的别墅，有媒体甚至称这些别墅“利润高达240%”。

　　面对这样的质疑，张炜回应：“其实当年拿地时，我们与有关部门所签的协议已经确定，限价地块上可以有20%住宅的套型建筑面积在 90 平方米以上，这是完全合法合规的。”

　　“今年1月份下发的《关于印发广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)的通知》明确，‘限价房的套型建筑面积不得超过90平方米’。我们要服从这个文件。”张炜说。所以限价房中就有了非限价的大户型。

　　“如果把120平方米的房子当作一种限价房来卖，确实是一种社会资源的浪费，与其这样，还不如补交地价款，变成商品房。政府也可增加获利，增加的这部分收益也可用来投入到廉租房或经济适用房的建设中来。这并不是某些报纸所说的，为了鼓动开发商的积极性。” 目前，西子湾的大户型商品房售价还不得而知。“不限价房的价格可能会根据市场的情况来定。”张炜说。

　　去年10月份后，广州楼价高台跳水，成交量急剧萎缩。楼市的低迷，让限价房的价格优势大打折扣。临近金沙洲的南海一楼盘喊出的4800元/平方米的楼价，并号称：“房价比限价房还低，没有购买限制”。

　　广州市房地产专家韩世同认为，目前限价房还需要解决定性问题、定价问题和供应规模等问题。所谓定性问题，主要是针对其既非保障性住房又非完全的市场化的商品房而言。他认为，广州市目前将其定性为政策性住房，但在投资方式、操作主体上还基本上是沿用商品房的运作模式，有些不适应。他认为，限价房更接近香港居屋的功能和作用，其投资主体和运作模式也应参照香港居屋和国情加以调整，最好是由公益性机构和组织作为投资主体来运营，而非以盈利为目的的发展商。

　　关于定价，按现在的模式，在拍地时就要确定最高售价，而要等至少1年后才能销售。万一出现房价大幅下降时，限价房价格如何调整、如何回购和补地价？而住房供应结构和比例应当多少适当都是尚待解决的问题。