中国经济投资高峰论坛实录(4)

　　也有一个有趣的比较，就是谈投资楼市和股市的区别，当以住宅为代表的楼市投资成本越来越高的时候，可能作为更多的散户型，我们关注的是散户、低端的投资者，可能他们投资的方向就不得不不像以前那样，就不得不离开楼市投资到股市甚至到其他的方向上，第二个我要看的是资本能力，第三要看投资的稳定性和风险因素，抛开其他，如果我没有那么多钱，我一百万作为散户在股市可以做很多事情，如果在北京到今天为止选择的余地已经不大了，不像三年前。

　　另外一个观点，就是现在整个城市的发展，我们抛开北京、上海大城市来看，投资者应该有更广的观点，就是应该关注其他的城市，现在大的投资者和小的投资者已经把视野放到了北京以外的三线、四线的城市，我们在中国北方、东北的城市，我们不仅仅在北京、天津这样来做项目了，已经拓展到青岛、沈阳、大连，甚至山东、河北等三、四线城市，有的城市可能没有去过，也没有听说过，可能从开发商视野的扩张，这里面有很多的例子就不说了。从小型的散户来看，比如说天津，今天我来了以后，看到有一个特别案例来谈，天津确实是一个不错的市场，我们公司在天津也早就设立了分公司，从天津的整个格局来看，不管是天津提出的新的中心还是未来的轨道半个小时就到，类似天津这样的城市还有很多，这也就是第二个趋势，如果投资者还考虑楼市这个投资方式的话，这也是一个考虑的点。

　　奥运对于整个中国的经济来说，就是所谓的奥运后会不会掉下来，我觉得影响应该不会太大，之前看过一些相关的数据，所有举办过奥运的城市，有这样一个有趣的现象，像韩国这样小的城市，其实它的GDP在奥运前和奥运后相差比较大，奥运后可能要下降50%左右。与之不同的是美国，奥运前和奥运后GDP一直都是稳步地增长。我想这里面有一个现象，就是作为大的国家，整个的经济拉动和刺激作用不仅仅是奥运会可以左右它的，就像我们的兴奋剂打给一个小鸡可能就死掉了，打给大象可能就是快走两步，中国就是一个大象，奥运的拉动可能会有，但是不是全部。实际上奥运的因素只占2个点，如果GDP是12%的增长均速，可能奥运后也就下降2个点。

　　主持人：天津这样的市场可能完全会成为我们的目标，这样大家的投资额度小一些，也能拿到一个好的楼盘或者好的项目。下一步我们就请天津奥体配套的项目，项目名称就叫做时代奥城。有请迟总。

　　迟迅：今天下午大家对宏观经济形势和股市、楼市进行了分析，使开发商受到鼓舞，而且更有信心，因为去年谈到楼市的拐点，通过今天的讲解，我觉得大家都比较一致，对于宏观经济形势和股市，感觉都是比较好的发展阶段。

　　下面我们把天津的奥城项目做一个简单的介绍，奥城项目是一百万平米的综合体，它的成功之处，就在于它的模式是现金到现金的滚动开发模式，是相对比较成功的。在拿到这个地块做的时候，我们考虑到在现金到现金的模式里，我们持有多少，如何达到一种平衡，这是我们拿到地时考虑的问题，同时我们在做项目时业面临着投资市场如何让投资者满意，这里面可能对于项目来说，我们考虑的是大头仔者、小投资者，包括对于投资者的满意度来说，我们有一个定位，就是经营者满意，满足他们的投资需求。这是我们考虑的重点问题。

　　这个项目当时我们是在03年，天津当时最大的土地拍卖，是天津的一个地标，当时我们拿到这100万平米，政府规划是55万平米的住宅，45万平米的商业，商业里面当时没有什么限制，我们在做规划时还是考虑做综合体，而且那时候我们做规划，这里面有很多业态，包括酒店、酒店式公寓同时还有办公、商业。我想王先生讲的，天津的商业沉寂几年之后，这几年是前几年发展的一个总和，现在天津的整个定位包括天津经济的快速发展，北方经济中心包括环渤海经济的发展，包括地海新区，可能会给房地产的发展带来好的契机，作为商业地产来说选择这个城市很重要，实际上中国的经济各个城市发展不均衡，选择做商业地产还是住宅地产，我觉得它可能跟城市的发展进程是有关系的。

　　这块地拿的时候正好赶上了天津经济的快速发展，赶上了它从一个中心到多中心的发展阶段，我们这个项目正好是多中心的区域，第二就是赶上了奥运的经济，奥运经济大家都能感受到，奥运对于城市经济的发展就不用谈了，包括对国家的经济发展，奥运对于区域经济的发展拉动非常大，肯定对奥运经济都有很大的拉动作用。

　　这一块地它具备了做城市综合体的现状，首先这个地的历史背影是非常好的，这个地在天津是在水上公园、堆山公园城市的边缘，同时是在奥体公园的旁边，而且整个城市的转移、发展，政府给这个区域很好的定位，都是一些利好的方面，这个地区的土地现状和土地规模，这个项目是具备做城市综合体的条件。

　　我们是把45万平米的奥城国际区匹配55万平米国际化住区，里面囊括了酒店式公寓、大型商业广场、5A级写字楼，总共投资100个亿。刚才总结了历史背景和开发过程中的一些规划模式，包括我们提到了全业态的商业中心，我们在项目定位时还是说把它定位为商务中心，这里面我们考虑到了它不单是商业中心，而且它里面有一些商务配套，包括区域经济在这里面都可以体现出来。这里面我们当时在做的时候，有超市，包括金逸影城、美美百货、易买得、苏宁电器、奥特莱斯店也引进进来，包括假日100传媒、阳光集团、欧盟商会都吸引入住，后面还会有一些创意产业的写字间。融聚了19国的公民、外籍高管云集，外籍客户以达到30%，这个项目在天津租售市场上回报率最高的项目，这个项目的租金回报率可以达到10%以上，这个回报率非常高。前期我们跟戴德梁行也都谈过一些合作，这个项目我们还是想跟国际品牌的合作公司进行合作。

　　这几年里，就做商业地产来说特别是现金到现金的商业地产里，我觉得更重要的一点就是营利模式，特别是前三年这个项目面临很大的压力，我们依然是坚持着我们的定位，同时保持良性的运营，包括我们把品牌进行引进，可以说目前经过五年的发展，这个项目整个的商业在天津来说应该是一个副中心，而且整个经营模式各方面都是不错的。

　　在这里就像我最初提到的这个项目的租售平衡和持有平衡的问题，这个问题是我们讨论最多的问题。这个项目我们做的时候还是从最初的非常坚持把超市、影城包括把美美百货这些都进行持有，而且我们是前期投入，我们前期投入之后虽然资金压力非常大，但是我们还是这样来做，而且还是想在小的品牌中进行持有，这是我们思考的方式，同时我们还是一如既往地跟国际管理团队进行合作。我想这些好的操作团队他们会带给我们先进的理念，而且对于我们整个项目的开发起到非常重要的作用。

　　这些都是作为奥城这个项目发展到今天取得比较好的成绩，确实与前期的历史背景、定位有很大的关系，整个项目大致刚才说了一下，有45万平米的公建区，55万平米住宅，现在目前住宅开发大概有35万平米，还有20万没有开发，它现在里面的居住人群应该是外国人比较多，达到30%以上，整个的销售价格在14000-15000元，应该算是天津市的高档楼盘。

　　主持人：天津住宅的单套面积是多少？

　　迟迅：我们这个项目在70、90之前是200多平米，70、90之后另外一个组团大概是120平米。这个项目是一半限制、一半不限制。整个商业里面我们有5栋酒店式公寓，前面有易买得超市，后面有影城，也有奥特莱斯店，后面有5A级写字楼和酒店，我们现在地下全部是停车场，现在把苏宁电器、国美、美美等都引到地下，地下会形成商业街，同时会有一些停车场，这是我们项目下一步要做的事情。

　　商业里面我们现在有苏宁电器、美美百货、易买得、巴黎贝甜等品牌有50多家，现在已经进入了项目，这个项目应该说是天津的南部中心，它具备做南部中心的特点。写字群这边在一期开发中主要还是把中型以上的企业引进来，第二期开发会有一些创意型企业，律师事务所、会计师事务所、建筑师事务所会引进来，这一块的销售还是不错的。酒店式公寓主要是作为投资，这里面主要针对的还是一些投资者，大部分都是外国人居多，而且天津的一些投资人还是比较多的，买住宅的人很多都在酒店式公寓这边投资。

　　这个项目主要还是内部的循环和外部的循环，我们很多住宅的项目，在酒店投资、商业投资，在写字楼里办公，还有就是商业形成平台，这个项目更重要的是刚才讲的整个项目开发中还注重了平衡，在项目开发过程中怎么平衡持有，投资者和经营者、消费者之间的关系怎么平衡，这是项目的重点。谢谢大家。

　　主持人：感谢迟总。刚才我听您说到14000元，它的户型大小、建筑面积是一般的老百姓都可以购买的高档社区了。袁总讲一下吧。

　　袁一泓：从整个区位和环境来说，我觉得它具备一个优秀的物业模式，我发现这个物业，凡是优秀物业具备的东西它都具备了，1万多元跟北京比来说还是很值的，它的投资客购买下来还是有升值空间的。

　　主持人：世斌说一下。

　　高世斌：上星期我去看了一下，它其中一个卖点就是奥运场馆，并不是说奥运场馆本身卖点在哪，而是奥运场馆周边的绿化、交通、人文环境是这个项目独特的特点，南城是新兴的区域，已经逐步成熟。

　　主持人：刚才迟总提到了卖场等，这应该算是比较成熟的社区。

　　高世斌：它自成一体，北京很多的成熟项目都是综合性项目，像华贸，有住宅、酒店、商场、三个写字楼，也是很成熟的项目，并且当时在建华贸的时候，我们觉得CBD在西大望路，它是在西边，华贸是在东边，但是后来它也做成了一个中心的概念。

　　主持人：我们今天由于时间关系，最后一个环节留给荀会长，现在大家比较迷茫，就是楼市的大方向怎么走，股市怎么投资，大家都不知道这是怎样的情况。最后请您总结发言，给投资者一个方向，现在这个楼市我们适不适合进去？

　　荀培路：大家都知道隔行如隔山，有的地方是站在消费者角度，有的可能是站在这个行业的角度来看。刚才说到这个项目，我也知道，但是我没有去过，听他介绍了以后，看一个项目、看一个城市有几个标准，如果项目好了，做到这份儿上，把苏宁引过来了，也是一个标准。你把商家引来了这是一个标准，他来租你，他要出钱，他自己要有一个标准。他说到卖多少、留多少，这个比例比较复杂，但是整个一个商业网点的建设和商业地产开发，实际上是分两个阶段，第一个阶段就是定位，刚才几位专家都讲了，因为我参加研讨会很多了，搞这个行业的，也看了不少楼盘，定位的就是我在这个地方卖的挣钱，我做到卖什么都能挣钱，基本上是商业网点开发完成，你前期讲得很好，后期经营也很关键，后期经营我在理论上不展开，在多个城市搞研讨会时我都说过，在座的几位有没有站过柜台的？我在西单就站过柜台，站过柜台的人都知道，搞商业经营的都知道，这个星期可能上午营业好，下午营业不好，因为它是两班倒，下个星期可能是上午经营不好，下午经营好，同样的位置，卖同样的商品，为什么卖得不好？这就是商业经营，我们推大连万达的定单，你开发好了以后，实现以后，就是要经营，经营最简单的就是卖货，你今天进货对路了就卖得好，不对路售货员再努力卖也卖不出去，影响商场经营的因素有很多。这个项目是非常不错的，我希望这个项目越做越好。

　　商业有一句话就是做熟不做生，我干金融肯定干不了，做熟的不做生的，我干餐饮的做饭店，我干饭店的我搞商场，因为它本身里面就有科学，你往往在楼市再不好的时候也有挣钱的，股市再好的时候也有赔钱的，也就是这个道理。今天媒体来得很多，怎么引导大家理性投资是一个科学话题，从商业的角度来说就是做熟不做生。卖鞋的绝对不能卖帽子去，虽然是相通的。

　　我也是炒股的散户，我有很多搞基金、股票的朋友，他们在股票市场上讲的一些例子，我们在商业市场上都有对应的股市，从目前来看，我倒赞同一些专家讲的股市评价，我同意大家对中国经济的问题看好，餐饮行业是做乱世的买卖，如果经济不好的，你把钱放到股市楼市都是赔钱。任何市场都是不断规范，我希望媒体宣传理性投资，但是中国的经济肯定是好的，如果经济不好了以后。

　　提问：高总，如果站在一般投资者的角度，您怎么判断物业值不值得投资？什么样的商用物业才是值得投资的？

　　高世斌：我认为商业地产是在地产板块里难度最大，大家都说养商养商，很少说养住宅，因为它牵扯到了三个层次，第一个层次就是业主，第二个层次是租客，第三个层次就消费者，写字楼相对简单，就是租客和业主，商业地产的难度和风险都是比较大的，最重要的条件就是这个商业是专业物业、整栋持有，北京出过几个比较大的项目，他们散卖就把商业的前景彻底地给阻止掉了，或者说商业的价值就给杀掉了，这个潜力就不存在了，最终的原因就是养商。

　　至于刚才说到住宅，我觉得个人投资可能一些社区型的商业，或者说是住宅，对于散户来说、各人投资者可以考虑。

　　提问：现在商铺小业主和个人投资者还是倾向于商铺？

　　高世斌：REIT-s是一个机会，它的流动性一定是在市场上公开交易，中国没有这个产品，很多人要参与这个大的本来应该由机构持有、专家管理的物业，他去参与的话，只能是资产投资，为什么强调单一的业主，因为毕竟商业需要营销，营销的理念、管理的风格完全不一样，每个租户或者说每个小业主对它租金回报的要求也不一样。

　　提问：个人投资商铺有什么好的建议？怎么衡量？比如说刚才说到的天津的项目，说它的租金有一些变化，我早期投资是怎么来判断？

　　曹远征：像酒店、综合性大型商业地产，它由个人持有，一定要有过渡的产品，比如说像REIT-s一样。

　　提问：现在的投资环境下怎么来做对于消费者来说是相对比较保险的？

　　曹远征：还是需要政策上有这样的产品，REIT-s这样的产品商业资金收入打包的产品。

　　提问：现在这样的产品是证监会不允许还是操作有困难？

　　曹远征：两个因素，第一这个产品在中国市场并不很成熟，它是对未来收入进行打包销售，商业地产是租金收入打包出售，目前规模还是比较小。第二个是政策方面的原因，就是房地产的舆论压力比较大，人们不能正确区别商业地产和住宅，这方面就会比较另类。

　　提问：商业地产都是这样吗？

　　曹远征：对，因为它投资巨大，经营难度又非常之高，在这种情况下你一定要有一个过渡的工具。

　　提问：楼市和股市结合实际上就相对稳妥了？

　　曹远征：对，我们说固定收入就是一个证券化产品。

　　提问：目前楼市和股市都出现了形势不太明朗、不太乐观的局面，想一个实际点的，08年的的投资必然会有的，对于小的散户投资客，您觉得是投资楼市好还是股市好？

　　曹远征：这两个东西要分开来说，如果要从楼市来讲分为两类，一类是商业地产，一类是住宅，商业低沉如果没有证券化产品是没有好的投资方法的，住宅方面，它受的因素影响非常多，住宅还是生活的必需品，国家肯定要对它进行控制，我们现在的房价上涨过快，上涨是必然的，但是过快上涨就会有问题。在这样的情况下，可以预期的是房价涨幅会变缓，这也就是大家说的拐点问题。

　　我们说住房的商品化可能有一个问题出现，是以租为主的市场还是以卖为主的市场，中国的房地产市场刚刚起步时鼓励人人拥有住房，但是目前的市场来看个人的拥有率很高，也就是说在目前的个人拥有率超过60%-70%，个人的租房率在下降，租售比不合适，如果租金不能覆盖你的月供的话，肯定是不行的。我们说这个市场部健康在哪呢，我们要建立以租为主的市场，居者有其屋，不一定是人人拥有其屋。

　　我们的观点就是人人必须买房子，每个人都希望有一个比较好的房子，面积大一点，因为自己一次置业是一辈子的事情。这样的事情推动着房地产市场大户型的房子，所以政府就出台政策。现在双限房有几种类型，首先是廉租，就是即使再低的房价我也买不起，政府必须来提供一个住的房子，就是保证低收入人群，收入好一点的是我能够买得起，但是买不起更贵的房子，就是经济适用房，再好一点的人就是能买好一点的，但是买不起特别贵的，就是双限房。随着廉租房、经济适用房的增多，就涉及到租售比的问题，就不是单独炒房的问题，我很贵地买个房子，最后发现租金不合适，我的投资失败了，我顶多自住，自住的需求哪个社会都有。

　　经过大家去年的呼吁，今年的市场细分性就更加突出，再加上租金的问题，市场就会得到平抑，会有一个更合理的市场情况。

　　高世斌：北美的一些投资股市的心态和亚洲包括香港的心态稍微不太一样，北美更看重现金流的收入，亚洲人有一点投机性心理，觉得现金流无所谓，一年内要翻三番、翻四番，所以很多人买房子都空在那，想两年后就翻番了，本儿就拿回来了，所以说这种心态在风险的把握上就容易出现一些差错。我看到一个报道就是说在发达国家，尤其是美国家庭资产住宅只是占三分之一，当然还有一些其他的投资，比如在证券市场、养老金、年金、保险、互助基金、共同基金，我觉得国内的民众对房地产看得更重一些，比资产的预期更大一些。一个是心态的问题，亚洲人心态认为房子是踏踏实实的东西，股票跌了一张纸，房子跌了我可以住。还有就是投资的心态，刚才说到商业地产不适合投，就投资房地产，股票不太好，就买不了其他的，做房地产的投资，只是被迫，并不是所有人的主动投资，特别是最近的CPI指数那么高，负的银行利率状态下，大家肯定要被迫找一些投资渠道，有一些投资行为是主动的，有一些是被动的。

　　提问：就二位的结论是股市和楼市都不适合投？

　　曹远征：其实我们楼市和股市都可以投，核心就是投什么。即使在下跌的市场，股票也有好的，还是选个股的问题。在楼市间这个城市跌，并不以为这那个城市跌，这个地段不好，并不以为这那个地段不好。

　　提问：从个人角度来讲，您觉得股市和楼市什么东西是可以投的？

　　曹远征：我觉得都可以投。我们理解投资第一是你能承受的风险是多少，中国人讲我投了包赚不赔，这肯定是做不大的，这跟你的偏好相关，一般年龄大的人会投稳健点的东西，比如固定收益类的，年轻人可能未来的前景不错，可能会投风险较大的股票，所以个人的情况不一样，风险配置也不一样。第二自己要做自己的资产组合，千万不要把所有的东西放在一件事上，很多人都说过这个概念，你一定要有一个组合，你不能把你的饭钱拿出来去炒股票。第三在这个基础上，一定是你要加强研究，然后你选个别的投资渠道，如果你做不到，就选择专家，王国卫他们不一定能够做到多少，但是如果你们相信他，基金肯定会有一个稳定收益，在市场当中并不是说要跑赢大市，但是是有这样的机率存在。

　　提问：王先生，刚才您提到楼市投资抓住几个大城市，说到抓住二三线城市，您怎么看这个城市的发展空间是怎样的，比如我们看到奥城从04年到现在收益率达到200%，如果我现在投入到这样一个楼盘，比如说像这样一个城市，会不会像股市这样达到6千点，我现在就不投了呢？

　　王晨：从商业角度来讲，商业要养个三、五年，刚开始肯定低一些，随着一些店面进来，租金也就高了，人也慢慢多了，个人投资商业需要很多技巧和技术，所以不是很容易，像奥城这样的商业项目你需要多做一些功课，你刚才说怎么判断这个城市，我们之前做了很多工作，也是涉及到城市的判断。首先我们会看宏观经济的指标，它的GDP、CPI这些宏观经济的指数它的走势是怎样的，如果你对北京很熟，你就拿它跟北京相比，有的城市可能比不上北京，但是增长潜力有的比北京好，有的城市未来几年都会做城市规划的，会规划成很多的新区或者城市发展的走向，这个你是要了解的，特别是到二三线城市你根本就不了解，你就要看它未来的发展方向，有很多二三线城市是政府迁去新区，这样带动了写字楼开发、商业开发，有人在那上班、购物了，住宅区也就开发起来了。比如说青岛，有新城、旧城，新城那边是政府迁过去了，当时家乐福过去就是荒地，后来政府迁过去了，一下就成了宝地。主要你要看这个位置有没有其他的资源，比如说临海或者在主干道周边，还有你个人的通行成本，我个人也考虑过成都的城市，问题是你在北京，去成都来回的机票成本要考虑一下，要以北京而言的话，可以考虑奥城或者天津的项目。

　　曹远征：说一下交易条件的问题，要看这个城市中间的租金市场，看租金回报率怎么样。要看这个城市中间的二手房市场，北京的二手房市场可能目前不太好，但是相比之下，上海、深圳会好一些。看二手房的状况怎么样，还要看过户是否方便，房地产投资和股票投资不太一样，股票是随时可以变现的，你看一下变现的条件。

　　提问：王总，这几天出台了一个通知，要求基金的仓位不能低于70%，很多人认为这是稳定市场的举措，但是虽然有这样的政策，市场依旧是在跌的，您怎么看待这个政策的作用？还有在现在的市场中，基金公司采取什么样的策略？

　　王国卫：首先我没有接到通知，公司没有发给我的可能性也有。对于投资人来说更多的是好的投资习惯，包括我们从小读书读到大，你为什么能够成功？除了你头脑聪明点以外，还有你的习惯比别人好，投资人很多人是希望知道一个结果就行了，但是这是不现实的，你没有这样的过程，怎么会有好的结果。不管市场好还是坏，这个投资习惯会帮助你取得比别人更多的收益，现在在市场不好、心态不好的时候，我希望这个建议大家能听一下。

　　提问：您能不能讲一下基金公司的投资策略和理念。

　　王国卫：这个市场下跌的时候很多人不高兴，为什么不能高兴因为跌了，但是对于想买的人它现在便宜了，我现在有很多资金可以买下跌的股票，我现在也在做这个工作。

　　主持人：谢谢大家参与由新浪财经、新浪房产主办的，《21世纪经济报道》协办的中国经济投资高峰论坛，感谢媒体的发言，也感谢各位的参与，感谢大家。

　　本次论坛结束