中国经济投资高峰论坛实录(2)

　　我们可以看到这三个长期影响中国经济发展的因素远远没有结束，可以说跟发达国家跟成熟的市场相比我们差得很远。比如说像金总是美国人，看得更清楚，美国比我们发达得太多，这就是我们看到的潜力，当然这些东西都有一个前提就是中国的开放不能停，我们在过去这些因素比现在更明显，但是由于你不开放，你不能够在全球经济体系中发挥比较优势，所以你这些优势都会成为劣势，甚至拖累你经济走向崩溃的很重要的因素，我们原来说的人口红利，我想文革时候的人口也很多，为什么那时候就不能红利呢，现在包括还有其他的大陆，人口也很多，为什么就很贫穷呢。他这些东西就是你的人口红利都是有条件的，需要有一些政策能够把它引导为有利的因素。

　　因为今年是改革开放30年，大家都有一个共识，再关上国门可以说是为零，我觉得只要这个条件不变，所谓对中国经济的预测只有三种结果，就是非常乐观、乐观和谨慎乐观，只有这三种情况。

　　曹远征：你个人持哪种？

　　王国卫：我觉得是乐观，中央提到由偏快向过热转变，完全放开以后大家这个热情就高得不得了，刚才我们分析了宏观经济的重要的长期因素。短期遇到各种各样的问题，包括调控也好还是采取其他政策也好，我们可以看到各种各样的不同，这个不同也是非常正常的，因为中国过去是一个经济落后的国家，我们在成长过程中一定碰到跟过去不一样的问题、不一样的情况，所以我觉得这是比较正常的。

　　对于调控我们从比较乐观的角度，也是比较乐观地来看，因为调控是为了更长远、更好地发展。在调控过程中实际上可以找到很好的机会，这个调控02年就开始了，02-05年中国的股市有几年的熊市，但是在熊市的过程中并不影响你找到很好的投资对象，也并不影响你赚钱，关键是看你怎么做，我对宏观经济不太熟悉，只是提一些粗浅的观点，谢谢。

　　主持人：感谢国卫，我们有请荀会长，今天我们的主题有五个环节，这几个环节中有股市和房市的PK，我们这边坐的是宏观比较清楚的，对面坐的是研究房市的。我们各自谈一下自己宏观经济的理解。

　　荀培路：大家下午好，主办单位邀请我参加这个活动，我刚刚在外面调查，最近中央有关部委，我们的协会是委托在全国大概40个城市进行调查，作为我们这个层面的喜欢听你们专家说的，老百姓喜欢听我们说的，楼价涨了我不去买，楼价跌了我去买。我是搞商业地产的，商业地产开发的，挺难讲的，难在两个地方。一个就是商业地产和住宅地产，大家知道住宅地产应该是从中央到建设部出台了两个政策，在这样大的背景下，搞商业地产有一定的连带关系，受它的影响。

　　第二从宏观经济的背景，刚才你们两位讲了，我们爱听就在这。前年的中央经济工作会议的调查，刚才曹教授讲的养猪出了问题，听了你们以后我就把握商业地产的形势，你们不确定的话，我就更没法讲了。去年我跟协会讲，谁都可以在外面说，但是不代表协会，我虽然不是协会的会长，这都是不确定的话，很难把握，中央大的政策出来了以后，我们怎么办，中央三步曲我们跳三步，中央四步曲我们跳四步。

　　我想了一下，在大的背景下，考虑到商业地产的形势到底怎么样，住宅我们不说了，因为我不是管这个的。我觉得我们的商业地产形势还是不错的，有四个利好。

　　第一个就是商业的市场形势，应该说去年的社会商品零售总额是89210亿元，比上年增长16.8%，这个数字挺大，原来预测是8.6万亿，原来预计是13%。刚才说了，因为我搞调查，数字也没看，我估计不错，因为一、二月赶上春节销售旺季，所以原来预测到2010年10万亿可能要提前，任何国家都是消费支撑国家的经济，商业的形势很好，在北京卖一万元一平米才能差不多，你十万平方米就是十个亿。亚运会、奥运会会对国家的经济发展带来大的机遇，体现到商业就是各个商业主管部门都出台了相应的政策，北京也打造了各种街区。所以我想对于商业的发展变化尤其是三个大活动变化很大，最近我们要参观一下上海的便道改造，包括北京雍和宫便道改造。第二是城市的交通发展推动了商业地产的快速发展，城市发展和交通发展太密切了。我们搞商业网点建设的、商业网点规划的，和交通实在是非常密切的，往往是一个过道起来了以后，就起来了商业，商业起来把过道堵了，就进行过道改造，按我们现在做商业管理规划，不管是开发商或者投资者，一定要考虑，全国商业网点布局，我简单讲一下北京的。北京大家比较熟，二环起来了，三环走了，四环起来了走四环，五环起来了走五环，现在到了六环。交通发展了，北京摊大饼的交通结构，商业网点的布局就发生变化了，大家一看商场在哪就清楚了。你不是要投资吗，怎么投，我建议要注意交通网点的规划，包括上海的类型，中国是三大类型，一个是北京摊大饼的，还有就是跑马圈地的，就是上海这样带有殖民地性质的，还有自然形成的城市。我的建议就是大家如果把商业地产开发和商业地产投资的，一定要注意交通的变化，因为交通的变化、城市变化，我也把它称之为利好。第四个就是政府推动，因为整个住宅地产的调控，就是政府之手，政府这个手还是要推动商业地产的网点建设。市中心商业提升档次，这就不用说了，而且现在一个口号就是城市使生活更美好，商业使城市更精彩，一个城市商业变化是主要的标志之一，所以各地政府制订了不少优惠政策。

　　我想政府对于住宅地产是调控的，对商业地产的发展是利好的，到现在我还没有找出一个调控的迹象和有关文件，还没有。因此我对市场的总体观点就是由于我国城市建设与市场规模的不断扩大，消费需求恢复性的发展提前释放，中国的消费需求恢复性的发展提前释放同时并存，我出差之前接待一个美国人就说了这个事情，恢复性的发展提前释放，现在的地产世界的水泥总产量的60%是在中国，还有就是消费结构与商品结构同时升级，商业地产价值低估与人民币升值并存，特别是未来数年经济看好，使我国成为世界最具有潜力的消费市场，另外就是国家的商业网点管理条例正在立法当中，力度很大，虽然还没有出台，在商业法还没有出台的情况下，商业布点优先的原则，为了抢时间因此出现了我国商业网点爆发性地出来，国外的话会提意见，不让你进来，我有话预权，政策没有出台已经嚷嚷出来了。要不就是从城市网点布局发展看，我想来想去怎么说这个题，当然还要从各方来看。

　　我从商业网点的布局角度来谈谈市场的情况。大家知道今年的经济工作是防止过热，防止膨胀，商业地产有没有过热的地方？哪里涉及到民生，这是我考虑的，宏观经济是你们的文章，我们要认真学。从商业网点布局来看，我们看这个市级、区级中心以及社区商业配套，我们都要看，还有就是商业街大的方面来看。我把它称为三大块两个亮点，商业地产和商业街举两个例子，马连道商业一条街，茶叶流通协会的都是我同事的，它占了全国销售量的十分之一，这个专业市场和专业街，我们协会也进行了专门分析。第一就是市级商业中心有没有过热的？确实存在着冰火两重天，但是市级的商业中心想热也热不起来，因为没有地了。还有就是专业市场特色街，干得好真挣钱，而且是现金依托产业集群的，非常好，如果它不是隶属于过去搞商业二级批发的，肯定要退出来。

　　上海的创意地产很不错，准备要到上海看一看，一些老厂房，我看了以后就把它称之为化腐朽为神奇，北京的798也是这样，成为了一个亮点，刚才讲到了798，还是北京的宋庄，那是真可惜，最后成为什么样的我不知道，我觉得农民的合法权益要维护，最后农民把房子要回来，弄得沸沸扬扬，我看到报道以后，觉得把这些画家赶走了非常可惜，我觉得要大智慧解决这个问题，形成一个市场不容易，去掉一个市场非常容易。这需要政府出面解决这个问题。还有社区商业，社区商业现在商务部重点抓，社区商业应该是一个城市的繁华程度的表现，我到不了王府井，但是我可以有一个社区商业和区域商业中心，市级商业中心是一个城市繁华的标准，社区商业配套是不足的，所以商务部目前是花大力气在抓，由于前几年特殊的原因，加上早期开发住宅时开发商们的规划，造成了欠帐太多，现在还帐的速度虽然很快，但是欠帐的仍然很多，老百姓感觉不方便，社区商业还是不足的。第四就是区域商业中心，在这四块当中，区域商业中心是更差的，被边缘化了，在北京我们可以看到四惠东往南走，那么多楼盘集中的地方，有人支撑、有消费支撑，我跟他们说肯定要形成一个区域商业中心，现在没有。所以我想这几块来分析，我对市场还是看好的，分析的一个理由就是你说的站得高看得远，我们站得近不一定看得清。从这三大块、两个亮点我来分析，应该说商业地产有乐的地方乐不起来了，还有的地方是空着的。第三个就是今年的并购和整合将会深层次地影响到地产开发，鉴于对于上面形势和市场的判断，商铺投资者除了吸引个人投资者以外，境内外有实力的战略投资者，他们从一线城市到二、三线城市，他们的渠道升值、租金收入影响到他们的资金话语权，并购和整合会成为商业地产的主要趋势。虽然价位比较高，但是不愿意承担风险，稳健的合作方式是他们拥有得天独厚黄金位置的优势，牢牢地控制住有限的商业地产，掌握着租金的话语权。行业内的商业品牌整合，不光是主动的还有被动的。地产加商业的单一模式进行改变，前两年我分析市场是前几年住宅地产搞商业地产，这是一种模式，现在搞商业的来搞地产，这是第二个模式，第三个模式是其他行业进入，我到山东去，两个钢厂搞商业地产开发，资金实力很厉害。第四就是市场集中度提高了，组织化程度提升。往专业店、品牌店、连锁店集中，这个趋势非常快。

　　对于今年的商业地产形势我觉得还是看好的。当然这些宏观调控的不确定性可能影响到商业地产的开发，希望你们早出一些宏观政策的文章，我是从微观的层次、行业的角度来谈自己的一些体会。谢谢大家。

　　主持人：荀会长，提前把其他的几个主题进行了预热，在宏观的分析部分，根据第三个主题你们再谈一下宏观走势。第一部分想请水皮先生做一个总结的发言，您对宏观经济比较熟了，大家也看过您的著作，也看过各种各样的专栏，您再给我们开一个头，就是第二个主题的头，也就是08年股票市场的走势预测。

　　水皮：这不该我总结，这几位都是研究宏观经济的专家、前辈。这几位观点大体一致，都是相对乐观的，我听了也很受启发，我觉得跟我想的很多地方都是一样的，曹远征的判断我也认可，老金的观点我也同意，尽管他说的有点邪性，但是我觉得这也是我在杂谈里一直说的，就说现在的通胀是有的，可能还是结构性的膨胀，对于产能而言，我们国内那么多的产能，90%的产能产量是过剩的，所以从产能过剩的角度来讲，说需求性的通胀，可能性实际上不可持久，就算是有，它也不可能持久。就像铜，过去几年涨了八倍，但是我们的空调在过去几年中根本不敢涨价，因为空调的压缩机是用铜管，今年好不容易说要涨，还被国美和苏宁联手打压，说你不能涨，涨一个试试。因为涨了就要过剩，你涨了别人可以不涨，可以想办法消化，你说彩电想涨价，涨一个看看，涨就意味这跟自己过不去，别想卖。你看液晶包括等离子，等离子都只剩百分之几了，包括液晶也大幅度下降，我看我们报有一个报道，说大众想涨价，被大家说到了十恶不赦的地步，钢板都在涨，大家就说你涨不就在找死嘛。所以我更认可的是结构性的通胀，而且是结构性推动，基于这个角度考虑，这个加息是没有意义的，对付这样的通胀是没有意义的。我不能因为你加息了不吃饭，你加息了我还得吃饭，我们看一下CPI的构成主要涨的就是肉价和粮食价格，我觉得对付所谓的流动性过剩加息没有意义，包括对付最终的通胀实际上是意义不大，我觉得没有对症下药，当然你让我开方子，我还不敢像老金那样开方子，估计谁也受不了。可能最终的结果会在老金的极端方式中间和大家的一般认识来说。

　　金岩石：我不开大方子，你的方子没人买。

　　水皮：老金开了那样的方子，我们说不加息也不太通过了。最后形成的货币政策受多种因素影响，提醒大家一点，周小川开新闻发布会说作为个人意见，他认为存在加息空间，他提到了三点因素，说政策这个东西一定是平衡的结果，不可能完美，说理论上最好，最好的东西没有，最好一定是不可能做的，政策这个东西一定不会是最好的。他提出三点，一是必须考虑美国减不减息的问题，第二个是一般人的意料之外，就是要考虑消费会不会造成压制，第三点就是脑筋急转弯，第三个就是要考虑到资本上的影响，在我们看来就是本末倒置了，利率保持相对较低的水准的时候，大家就会到资本市场去寻找投资品种，到资本市场上就有扩大融资比例的初衷和出发点，现在加不加息要看资本市场的脸色，如果对资本市场的影响过大的话，可能就不加息，这就是一种政策的考量。我觉得周小川成熟多了，的确是这样，因为现在加不加息在过去成为了技术含量最高的活，大家都觉得CPI公布以后一周加息，加得所有投资者都能做。这次周小川同志提高了含金量，技术含量很高了，加不加息的确是一个问题，到现在存款准备金率也没加，甚至都没提，本来周五提是很正常的事情，因为CPI都到8.7了，我觉得现在宏观经济相对来说我们的确是有一个要看一看的问题，要重新考虑的问题。

　　我为什么说支持那两位的意见呢，因为我觉得他们大的概念上还是相近的，判断今年的形势，我觉得靠得住。第二主题开一个头，今年的股市市场怎么样，刚刚收在3820点，跌停的今天有200多家，这个市场很有意思，普遍进入普跌的状态，但是指标股很强硬，中石油甚至还涨了一点，但是今天早盘迹象就注定了今天的后果，为什么？今天中石油一路拉升，多的时候涨3点几，但是响应者不多，中石化也开始了，但是大家节奏已经非常弱了，大家一看它拉恨不得就跑，结果他们两点半开始扎，高位一扎的话，最后就出现恐慌的情绪了。3800点应该说是前期的比较重要的支撑位置的概念，当然它极端地有可能跌到3500点去，就看管理层怎么想，其实管理层的政策取向上回证监会发表谈话时已经表露无疑了，政策的拐点早就出现了，包括周小川的讲话，我想也是体现管理层的共同的理念，慢慢这些所谓的政策拐点都会发生作用，只不过时间还没到。

　　近期我就说受影响中国资本市场的因素就是房价，在去年底我就这么说，现在依然成立。因为大家对大小拐点是有争议的，所谓小拐点就是涨幅变小，大拐点就是由涨变跌。有些地方像深圳、广州包括像成都这些地方，的确出现了房价的下跌，北京、上海可能性就不是那么特别大。但是对房价不再上涨的预期，小拐点肯定是出现的，出现以后反映在资本市场的营利预期上就出现了变化，整个房地产板块会回调，整个房地产板块就是腰斩，腰斩完之后就发现前期钢材、铝都出现了大幅度的普跌，房地产出现拐点，整个中国经济就会出现拐点，影响太大了，说房价有50%的下跌的话，我想中国经济从资本市场上来看还是得腰斩一回，大家的预期都没有了。

　　中期因素就是油价的问题，油价今天走到了111，关于油价的问题怎么看，油价跟CPI息息相关，为什么？刚才老金跟曹教授已经说过了，因为它会影响替代能源的价格，替代能源又是乙醇的问题，乙醇的问题就关系到玉米，玉米就影响到农产品的价格，然后又影响了猪肉的价格，现在的影响占到CPI的50%以上，肉价居高不下，CPI就自然居高不下。油价大家会看到一个很矛盾的现象，如果预期美国经济衰退，美国经济应该下跌啊，因为美国是用油最多的地方，但是实际上它在上涨，为什么会这样？我想还是跟次贷有紧密的关系，因为次债造成美国不断地减息，在减息之下是解决金融业的问题，但是给整个社会传递的讯号就是有可能导致美国通胀的产生，如果有通胀的话，大家对美元继续弱势的走势就有了判断的预期，美元越弱，油价越涨，这就是为什么美国经济衰退或者下滑，油价也继续没完没了地涨，如果这个逻辑推理正确的话，如果美国经济衰退，油价还会涨，不管怎么说油价都会涨，根本问题就是弱势美元的问题。现在日本也受不了了，因为日元对美元破了一百，欧元也受不了了，他们受不了，但是实际上我们还倒真无所谓，因为日元升值了对人民币，欧元也升得没完没了，我估计布什、美联署也在说，说美元这么弱势不行，希望能够呼唤强势美元重新归来。现在也有一个预计，如果美元继续这么弱的话，可能会遭遇西方七国联合干预，如果在下半年美元能够绝地反弹或者绝地反攻，就像老金说的下半年情况出现变化，我觉得可能性是非常大的，为什么呢？也是刚才的逻辑，次贷危机上半年到了一个段落，成立的话，可能比下半年还早一点，没有次贷危机到了一个段落，会马上反手加息，会防止通货膨胀，如果通货膨胀被遏制的话，油价就会自然下滑，这都是相辅相成的，也会导致美元相对走强。这个影响多多少少会有一些，如果连我都看出有这个因素的话，市场上更多的人都会看出来，反正这些财经官员已经基本形成了这样的共识，我也是这样看的，再经过市场的矛盾，解释不清，那你就去找解释的路径，找来找去还是找到美元弱势的问题上，日本、欧洲、美国都受不了了，联合干预的可能性越来越大。这是一个中期因素，中期因素我觉得现在还不是特别明朗，但是下半年应该说是完全的。长期因素不用讲，人民币一直在升值，升值的过程还会不断加快，这是对中国整体实力的重估，长期来看这轮牛市不改，既然整个资产都在重估，怎么会出现熊市呢，跟这个市场不符，现在市盈率是25倍，基本上具备投资价值，严重低估的首当其冲的就是金融类的板块，我看工行市盈率是22倍，今年年报还没有完全披露，披露应该是60%以上的增长。当初我说工行会不会上市，那时候工行是4元钱，当时市盈率是28倍，现在是6元，市盈率22倍，当工行的市盈率在20倍以内的话，对于中国的经济来说一定是被低估的品种，金融类的重新活跃和走强是一个保证。