个贷市场惨淡经营

　　与开发贷的“井喷”相比，则是个贷的大幅滑坡。

　　“主要市场太淡了，”某股份制银行个贷部人士说，1月至今，个贷额与去年同期相比，只能用惨淡来形容，“数字都不好意思说出来，只有十几单”。

　　“再这样下去，我们这个季度的奖金就没戏了。”某股份制银行个贷部客户经理表示，与去年超额完成任务相比，“今年时刻担心任务完成的问题。”

　　“去年客户很多是二套房的客户，像天河一个楼盘一期40%都是投资客，但新政下来后，这些客户少了很多。现在我们主要做一套房的客户，但现在大家都在观望，这种客户也很少。”

　　人行广州分行发布的报告认为，个贷增长放缓的主要原因是房地产市场调控政策正在取得明显成效，投机性住房需求得到抑制，房地产市场降价预期正在形成，市场观望气氛浓厚，潜在购房群体持币待购，市场成交量下降。另外，在政策禁止转、加按揭业务后，一些不正常的贷款需求也受到了限制。

　　与开发贷的紧缩相比，记者了解到，各银行的个贷政策并没有明显变化。到目前为止，多数商业银行的个贷的不良率还是维持在1%以下，个贷尤其是一套房贷款是银行重点发展的优质业务。但是，由于信贷总额度的减少，大部分银行的个人贷款额度包括个人房贷总额也减少了。

　　“现在更担心市场。”某国有银行广州营业部个贷总经理表示，预计今年个贷情况都不乐观。“通常开发贷和个贷是捆绑在一起的，开发商卖不出房子，我们也很难回收开发贷。”显然，这是一个利益相关的链条：个贷清淡，造成回收前期开发商贷款之难，这也让银行人士颇为头痛，而企业延期还款的数目却一直在不断的攀升。

　　个贷擦边球再现

　　中国从不缺乏“对策”，既然房子受限于个贷，那么地产商与银行联动的冲动越来越大。

　　“11万入住，地铁上盖”。今年春节，不少购房者都收到了广州某上市房企的促销短信。这个楼盘的折后单价依旧高达每平方米1.5万元，大部分单位面积都在100平方米以上。购房者如何能11万元入住？其实这正是当年广州十分流行的“零首付”。购房者在签订合约之后，会与开发商再签订一份分期付款的协议，购房者只要承诺在1年或者两年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付首期。假如一套房子原本需要首付30万元，现在购房者只要首先交出11万元即可成功购房。

　　这是大型开发商与银行联手降低购房者的购房门槛的一种方式。通过这种方式，上市房企可以利用手中的资本优势促进销售，贷款银行的风险也并不高。

　　既然可以加快贷款回收，银行何乐而不为呢？这种促销方式除了上述房企外，另一些大型开发商也纷纷效仿。例如春节期间，万科也在成都推出的“青年置业计划”，即符合条件的首次置业者只需要交2成首付款，便可在其开发的魅力之城、朗润园等5个项目800余套房源中选购自己看中的单元，而银行贷款申请手续则由万科协助办理。

　　机构预测

　　2008年楼市：量升价稳

　　合富辉煌日前发布了《2008年广州房地产住宅市场发展预测报告》。报告中显示：今年广州楼市将呈现“量升价稳”的供应格局，其中一手商品住宅供应将达到700万平方米，均价8500元/平方米。

　　商品住宅供应呈增长趋势

　　据不完全估计：2008年广州市中心六区新增供应约4万套、420万平方米，比2007年有一定幅度的增加。全市十区新增供应约6.5万套，约700万平方米；对比2007年呈增加趋势；2008年新增商品住宅供应大幅增加的区域主要有：白云区、原荔湾区、萝岗区；供应量萎缩的区域有：越秀区、黄埔区及花都区；其他区域：天河区、海珠区、番禺区及南沙区的供应变化不大。

　　商品住宅新增供应热点板块。天河区的珠江新城、北天河板块；白云区的金沙洲-城西板块、机场路板块、白云大道板块；荔湾区的原荔湾板块；番禺区的市桥板块；海珠区的海珠中心板块。

　　“90/70”产品供应面积占总量50%。随着“90/70”政策的逐步落实，“90/70”产品供应进一步增多，预计2008年全市“90/70”产品向市场供应面积占比将上升至50%。这样，产品同质化趋势明显。

　　预计有7000套以上限价房上市。限价房的上市对稳定楼价，满足夹心阶层购房需求起到积极的作用。

　　大批发展商上市融资

　　在中国货币政策从紧的大背景下，上市融资已成为房地产企业实现长远发展战略的关键一步。大批粤系房企如：方圆地产、龙光地产、恒大地产、时代地产、珠江地产、珠光集团、昌盛集团、光大地产、宏宇集团、鹏润地产等在2008年将到香港轮候上市。

　　全年房价在8500元/平方米左右

　　从趋势线看，2007年末楼价全年和半年的均线分别约为每平方米8500元和9500元，预计2008年楼价可能跌穿2007年底的半年价，但在全年均价附近将有支撑。另外，2008年将有较大量的限价房上市，一定程度上拉低全市均价水平。由于市场预期变得更为理性，预计全年价格以8500元/平方米为中轴，呈窄幅波动。

　　圈里圈外

　　三四年后再买

　　“建议消费者三四年后再买房，是一种对购房者焦虑心态的善意劝解。这个建议不针对具体城市，也不针对具体人。三四年后房子的性价比，相信会有较大的提高。”

　　想买就买

　　“你想买就买吧，我不会号召某一个阶层去干什么事情，因为市场经济不是这样一个做法，消费者一定比我们都要聪明得多。”

　　取消限价房

　　广州的限价房让人重新看到平均主义、计划经济时代的影子，给社会带来了新的不公平，影响社会和谐，应该取消。

　　楼市超重

　　“我看广州房地产业十几年了，今年广州楼价涨得太多了。”

　　“价量之间的关系所折射出的是市场的承受力，广州楼市的压力已经超过承受力。虽然房子不是每个人都买得起的商品，但是当面粉贵过面包的时候就会出现危险。”

　　官员不该对房价表态

　　政府官员有关“广州房价还有上升空间”和“广州市中心房价不会降”这种言论的动机，是希望能为市场保温和救市，但我并不认同他们的这种直接表态做法。我认为官员根本就不应当对房价升降作过于明确的预测和表态，无论是升还是降；官员作为市场的管理者是不适宜用行政的话语权来直接干预和影响市场的。而且，无论这些表态和预测是否与现实相符，几乎都会对官员们带来不利的名声。

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