广州楼市进入冰冻期 外资流入加剧待投资时机

　　龙飞 江海波 巫燕玲

　　编者按

　　拐点？还是另一个十字路口？去年底广州楼市突然间遭遇冷冻，今年将会如何？

　　政策制定者口风突转，外资潜伏待动，大型开发商似乎也很难找到应对房贷受限的方法，楼市将面临崩盘还是谋定后再涨？本专题进行了全方位多角度的理性分析。

　　一线调查

　　广州楼市阴冷 外资流入加剧

　　鼠年春节前后，广州楼市一片凄风冷雨，就如同今年南方的天气：大雪，前所未见的大雪。但也有观点认为，大雪之后是更热的夏天。

　　楼市进入冰冻期

　　“再这样下去，我们都不用活了。”林辉清说，他是天河珠江新城某楼盘的销售负责人。整整一个春节黄金周，他都没有成功签下一张合约。从去年11月开始，他手下的销售人员几乎全都只能拿底薪。

　　这在去年9月以前根本不可想象。“去年5月，我曾经接待过一个买家，一口气买下了5套房子，全部一次性付款。”林辉清回忆道，像这样的“豪客”并非一例，有的客户“买房子像买青菜一样”。当时这个楼盘的销售价格也是每平方米2.3万元。

　　今年年初，按照全国行业市场规律，该楼盘二期房价应该有大幅增长。但为了应对骤然冷却的楼市，公司给予林辉清9折以上的折价权。“春节期间如果算上各种优惠折扣，房价也只是每平方米2.7万元左右，没想到居然一套房子都没有销售出去，”涨了4000元就能形成这样巨大反差？林辉清直喊看不懂。

　　2月底，广州房管局公布了广州2008年1月的销售数据：2008年1月广州市一手住房成交均价为每平方米9766元，房价回归到万元以内。与去年12月登记均价每平方米10586元相比，价格有了大幅回落。要知道尽管楼市进入冰冻期，去年12月广州楼价还比11月小幅上涨1.5%，这是房价首次掉转车头。与此同时，一手住房市场1月份成交量也只有35万平方米，只相当于以往正常月度成交量的一半。

　　“房管局的数据不能反映楼市的真实情况，现实的情况更糟糕。”广东省社会科学院产业研究所副所长黎友焕如是表示。黎长期跟踪广州楼市，以及外资灰色渠道流动情况的变动。据其研究小组的调查所得，广州楼市的销售情况比想象中还要差，春节期间一套房子都买不出去的，远不止林辉清所在公司一家。

　　外资暗流涌动

　　尽管楼市冰封，外资对于国内房地产市场依旧显示出前所未有的热情。今年2月24日，荷兰国际投资管理公司(ING)宣布了一项新的房地产基金计划，此次成立的基金将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金(REITs)。ING投资管理亚太房地产证券投资经理贾斯丁·派克表示，期望这一基金能够募集到约3亿美元，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。

　　除了外资直接投资，更多资金选择的是与国内地产商结合投资。在去年年底，北欧的金融机构SEB宣布，和国内地产商复地集团共同组建两亿美元规模的房地产投资基金，用于投资中国市场。这种外资与国内地产商捆绑的合作模式在今年继续复制：2月，国际投行瑞银集团与金地集团签订协议，共同成立房地产投资合伙企业，预计将募集3亿美元资金。

　　“说外资现在正在抄底广深房地产，那只是一种臆想，”黎友焕认为，广州楼市依然处于冰冻期，“谁都不清楚‘底’在哪里，外资如何抄底？”

　　但是，“今年有更多的资金正在流入国内，已是不争的事实。”黎友焕在去年年初进行了一个名为“境外资金非正常流动”的研究，在其向30余个大型地下钱庄的主要参与者作出问卷调查以及面访后，得出了一个惊人的数据：在回答“你认为通过地下渠道流入中国内地的境外资金规模”这一问题时，绝大多数“受访者”填写为3000亿美元左右。

　　“这是一个感性的数据，这些灰色渠道的统计不可能完全客观。”黎友焕表示，研究当中采取更多的是推算的方法。在他今年的持续监测中，今年流入国内的外资可能比去年还要多。“今年头两个月，香港以及澳门的一些财务公司每天进出国内的资金都在增加。”

　　中美的息差正在拉大，人民币升值的预期越来越高，这是外资流入国内的基本动力。“美国利率是3%，国内利率是4.1%。即使现在没有足够好的投资机会，把钱存入国内银行也比存在美国、中国香港划算，”黎友焕认为。

　　今年1月，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长胡晓炼在部署2008年主要工作时，曾出乎意料地不断强调打击外资非法流入的问题。她表示：今年外汇局将加大跨境资金流动的外汇检查力度，外汇资金流入和结汇后人民币资金流向成为专项检查的重点。另外，外汇局还会同相关部门严厉打击地下钱庄、非法买卖外汇等违法犯罪行为。这些迹象都是今年国家监管层预防外资流入加剧的另一佐证。

　　真正的推手是谁？

　　陈江汉(化名)是林辉清的朋友，去年3月通过林辉清买了3套房子。小陈今年20岁出头，只是一家广告公司的销售经理，他如何能购入超过700万元的房子？林辉清告诉记者，其实陈江汉的首期以及月供都是他香港的爷爷、舅舅出的。

　　在黎友焕眼里，这正是导致外资流入难以统计之所在。珠江新城一些楼盘动辄每平方米两三万元，而且在去年飙涨阶段，销售速度都非常得快。如果从统计资料上看，外资购入的少之又少，但期间有多少是“外资代理人”购入的，确实难以统计。

　　“去年在中山的房地产销售中，保守估计起码有30%是由外资拉动的，而且这是在撇除亲戚代理的情况下。”黎友焕表示。虽然黎认为广州的统计比较复杂，没有公开其研究成果。但他还是认为，外资在广州楼市中已扮演着越来越重要的角色。

　　“早期进入楼市的外资已被套，但还有更多的外来资金在潜伏着。”黎表示，这些大笔资金很难预计其多少以及走向，但只知道这笔钱入股市，股市会翻江倒海，入楼市，又将是一波飙涨。他们都正等待着投资机会，只要广州楼市再走出一波行情，也许就重演去年的疯狂。

　　外资可能仅仅是推手，也许根本原因还是“过剩”。摩根士丹利公司的分析报告显示，“中国上市企业有1/3的利润来源于对主业以外的投资”，中国著名服装企业98.5%的利润为股份投资所创造，健康产业企业54%的利润、消费品企业64%的利润都依赖于“投资”。

　　而国内主流的“投资”，不外乎两类：股市和楼市。