复杂的问题简单的答案 透过房租看房价涨跌

　　解读

　　复杂的问题简单的答案 透过房租看房价涨跌

　　当前的房价是否合理？是否真的出现了拐点？站在不同立场的人往往会有截然相反的答案。

　　许多支持房价还会上升的人士说，城市化导致越来越多的人进入城镇，结婚生子导致居民对拥有自有住房的刚性需求在持续扩大；并且土地是一种非常稀缺的资源，城市可供开发的土地越来越少，因此“房价自然还会上涨”。

　　认为房价会下跌的人则认为：楼价已经远远超出了居民的承受能力，而且前一时期过度炒作的深圳、上海等城市，都已出现拐点迹象，“楼市寒潮已是事实”。

　　市场上各种观点莫衷一是，许多专业人士对广州房价的走向判断亦开始变得越来越“审慎”。似乎判断下一步房价的走向将是一件冒险的事情，甚至一向高调宣称平抑房价的广州政府就楼市的走势亦出现内部分歧，下一步的政策走势有趋向模糊之“嫌疑”。

　　确实，如果将所谓“刚性需求”、土地稀缺性与供应量、房价与家庭收入比、政策因素等各种复杂问题都一一考虑的话，房价的问题一定会是一个矛盾体，其复杂程度显然是各种高明的经济学运算都难以回答的。

　　但复杂的问题往往有简单的答案。笔者个人以为，楼价是否已经背离市场价值，最简单的方法就是用房屋的租金来衡量，因为租金的涨跌最能反映一个城市的居住需求是否平衡。从目前各方传递的信息来看，这些年，广州的房价总体上并没有大的增长(如考虑通胀因素更是如此)，而最近，甚至开始听说一些“高尚住宅”的租金有下降的趋势。

　　笔者以为，一些专业人士所谓的“刚性需求”是有点一相情愿的。没错，越来越多的人进入城市，工作就业、结婚生子、孝敬父母，许多理由让我们想拥有一套自己的住房，如果“条件允许”，还想改善居住条件，有换大房子的愿望，而“条件更加允许”的话，“住别墅”也是包括笔者和各位读者在内的梦想。

　　但是，当工资收入越来越无法跟上房价上涨的步伐时，许多通过千辛万苦逐渐接近“条件允许”的人，又突然之间离购房的条件越来越远了，他们开始对拥有自己的房子感到绝望。这时，原本的无数“刚性需求”中的相当一部分在这个时候顷刻化为乌有。也就是说，房价涨得越高，所谓的“刚性需求”转化为“实际需求”的可能就会越小。

　　这就像钻石商所说：中国每年有700多万对新人登记结婚，这些人都对6克拉的卡地亚“鸽子蛋”存在“刚性需求”。你会觉得这是商人的梦呓。而事实上，房地产商在强调所谓“刚性需求”的时候，就有点这个意思。结婚生子需要房子，但他们似乎没有注意到，中国又不是这两年才有人结婚生子。恰恰相反，最近几年，中国的结婚登记数量和人口出生率还在逐年下降。这就比如说“鸽子蛋”，其实是可以用普通结婚戒指代替的嘛！同样，实在不行，租房也是可以结婚生子的吧？

　　在租金(相对真实的使用价值)并没有实际性上涨的前提下，且居民自有住房现实需求亦因为房价上涨而减少的同时，房价仍然价量齐涨显然是跟投资炒作有关。而且，持续的上涨必然产生大量的泡沫成分。但很显然，这种情况下的持续上涨是难以长期为继的，泡沫必然会在一定的时候突然破灭。

　　有人会对笔者的观点质疑，因为这里似乎仅仅是从房屋作为一种消费品的角度来解释——房屋除了是一种消费产品，它还是一种投资产品。投资产品看的不是其现实价值而是未来预期。

　　但就算是投资产品，也必须参考其现实价值。房屋作为一种典型的投资产品，从投资角度来说，共有两种获取回报的方式，一种是直接转手卖出，获取差价；另一种就是将房屋出租，获取长期稳定的租金收益。在早几年市场比较理性的时候，后者往往是更常见的一种获取房屋投资回报的方式。

　　因此，通过租赁市场来观察房屋的投资价值，在一定的时间内也是有很高的参考价值的，除非你相信房屋的租金会在未来的某一天突然上升。

　　记者手记

　　政府希望房价继续上涨

　　“态度决定一切，”昔日足球界的这一名句，同样可以放在广州楼市上。虽然政府的“态度”不能马上触发楼价波动，但却是所有触动因素中最有力者。

　　“房价还会涨”

　　在广州市政协十一届二次会议上，广州市国土房屋管理局局长谢晓丹明确表示：“环境不断改善，量不断减少，我觉得，房价不会降下来”。在他看来，从广州住房的供求来看，市区的地依然不断减少，而市区空出来的地，主要用来加大公共基础设施建设，如绿地、停车场、文体设施等。

　　简单分析，这似乎与其之前的言论有所矛盾。同样地，对于今年广州房价涨降的问题，广州市主管“住、行”的常务副市长苏泽群也表示：“广州市房价应该有上升的空间。”但他也强调，广州房价还要飙升的可能性是不大的。 他认为房屋的定价是看产品价值和供求关系，“现在广州的房价比人家低，说明从价值上来说，广州的房价应该还是有上升的空间。”但苏泽群接着强调这只是他作为一名代表的个人理解，“房价不是越低越好，要不断提高才正常。”

　　目前不增加限价房

　　在同样的场合，谢晓丹向记者透露，广州今年将根据市场情况调整限价房的供应，目前没有增加限价房的规划。

　　其实在政府作此表态前，已经有所行动。早在2月3日广州市国土房管局联合市规划局公布的《2008年住房建设计划》中，政府已对防止崩盘有所行动。

　　在今年的土地供应计划中，广州一改5平方公里的硬性指标，首次采用所谓弹性方式，如保障型住房用地为0.5至0.9平方公里，商品住房用地供应为2.5至4平方公里。也就是说，如果楼市平淡，政府可以通过减少放地来宏观调节，从而避免楼价大幅波动，让整个市场趋于理性。

　　市长张广宁也在两会中明确表示：限价房不是每个时段都建。市场上90平方米以下中小户型房价趋于合理的情况下，限价房就少出甚至是不出。至于什么是趋于合理？张广宁表示，“当这部分人(“夹心”人群)的收入跟房价接近或者是差不多的时候，房价就是比较合理的”。

　　担心崩盘

　　促使政府态度转变的正是担心市场的过度反应。记者从政府内部人士了解到，从去年10月起的楼市冷冻期的确超出了政府的预计，政府各部门曾多次就市场状况开会讨论。

　　另一方面，在去年大量批地的情况下，今年广州市的供应会十分充足。据经纬地产项目发展及研究部汇总统计，2008年，广州十区商品住宅供应量约为800万平方米(折合约8万套)，比去年大幅增加约20%，是近6年以来的最大供应量，接近历史高峰2002年的水平。有关部门同样担心过长的冷冻期会令广州楼市出现崩盘。