上海高端商业地产争夺战 一铺难求(4)

　　由于商铺行情逐渐走高，品牌与业主之间的博弈 天平正悄悄地往业主这边倾斜。租期缩短了，新签订 的租约合同中，大多数租赁面积在200到300平方米的 租期在两年到三年之间，一部分面积小于100平方米 的商铺租期甚至缩短到一年，少数租赁面积在2000到3000平方米的品牌采用了“5+5”的租期(五年固定 租期结束后品牌拥有优先续租权，比如ZARA)；附 加的商务条件越来越有利于业主——曾有过的装修补 贴取消了，免租装修期被缩短到一个月，甚至一些装 修期也开始打折收租。

　　面对业主的强势，不同的品牌态度也不一样。 LVMH集团旗下有50个品牌，每一个品牌都会有自己 的品牌经理去负责选址和门店建设。如果其中一些品 牌同时看中某一个商场，那么这些品牌经理会相约一 块去谈判，以争取最优惠的条件。每个品牌的谈判能 力也不一样。LV最强势，基本上它看中的店面，都能 拿下。“它的名片就是它的通行证。”何恩凯说。 大多数的品牌却会根据切实情况做些许让步—— 例如星巴克。在上海，星巴克与便利店一样随处可 见。在南京西路它便一连开了3家。但中信泰富店对 它来说，更像是一个重要的布点——如果它撤出，那 么，它的竞争对手、英国咖啡品牌COSTA就随时可能 补位。自2006年年末COSTA在南京东路开出第一家门 店后，它一直计划着一年内在上海每条主要街道和主 要商城里开出至少一家店。但是，“一些大的零售商 来说其实并非那么了解中国市场，他们并不清楚哪些 地方是真正的旺铺。”何恩凯说。因此在选址的时 候，有很多品牌要求将店铺放在竞争对手的附近。 龙之梦虽然是本土的百货公司，商场定位也并不 高端，但中山公园商圈内只此一家百货公司。花旗银 行曾打算在龙之梦的一楼开设支行，委托一家中介公 司去和龙之梦商谈。龙之梦的回复是，我们不接待中 介业务。花旗无奈之下，派了专人与龙之梦洽谈，希 望在一楼拥有比较大的场地，但是租金方面又压得很低。结果龙之梦只给花旗一小块场地。没过多久，渣 打银行也打算在龙之梦内开设一家支行。渣打没有砍 价，只有一个要求，就是让花旗离开现在的位置。据 中介公司的人说，龙之梦答应了渣打的要求，并和花 旗沟通过。最后龙之梦没有请走花旗，但是给了渣打 一个很好的商铺位置，在一楼对着长宁路。

　　“一铺难求，可能有些夸张，但是基本是事实。” 何恩凯说。

　　首先，国内外的零售商都看好上海市场，需求 很大。另外，单店店铺规模越来越大，许多零售商希 望开设旗舰店，也增加了面积的需求。在上海，很多 业主会半年回顾一下零售商的经营状况，然后优胜劣 汰，差不多半年，可能就有经营不善的零售商面临搬 离的危机。最终他们都得为自己找到出路：被“调 整”出淮海路的美特斯?邦威在南京东路步行街拥有 了更大的旗舰店；离开淮海中路后的贝纳通也在附近 拥有了一块店面——面积自然小了很多。

　　“上海整个优质零售物业的供应是非常紧缺的，如 果选择离开，零售商需要很多的时间和精力去寻找好 的店铺。”何恩凯说。

　　有一些品牌，在租金越来越贵、商铺越来越难 寻的情况下自行买下商铺。这种情况在顶级品牌和 二线品牌中都曾出现过。2007年2月，LV集团旗下的Shanghold Investment与人合作以14.32亿的价格组合竞 买下长宁100街坊16/1地块。在此之前，雅戈尔也以1.5亿元买下了中宝银楼，面积近6000平方米。英国 玛莎百货早在6年前就已定好了在上海开旗舰店的计 划，然而选址却一直是个大问题。现在他们已经有了 目标位置，将以承租、买卖或合作方式接下一个新建 项目或烂尾楼，以便在硬件上做一些调整，并在租金 上达到优惠。当然，目的地是南京路。

　　对于二三线品牌来说，这样选择过于昂贵。可以 清晰地看到，从1997年第一家Shpping Mall开出后， 它们已经一路从内环调整到中环甚至郊区。对它们来 说，比较合适的机会是寻找那些Shpping Mall的附带商 场——它们通常散落在主干路附近的支马路上，距离 Shopping Mall不远，可适当地分享到部分人流。

　　“商家们最为期待的是新鸿基位于陕西南路和浦东 陆家嘴的两个项目。后者能够提供十万平方米的商铺 面积。”戴德梁行商铺部高级助理董事章峥嵘说。但 这两个项目最晚在2010年入市。另一选择是恒基地产 刚刚在南京东路拿下的155地块，这个项目最早也是 在2010年入市。在此之前，市中心没有太多土地为他 们提供一些新兴的商场。

　　或许，在兴致勃勃地制定了2008年扩张计划后， 很多人就只能把蓝图放在桌子上继续构想了？