上海高端商业地产争夺战 一铺难求(3)

　　2005年，当陈演加盟港汇广场时，这家建筑面积 在13.5万平方米的商场正进行着第五次大换血。身为 租务部经理，陈演的大部分工作并不是如何招租， 而是如何劝解那些一心想进入港汇的品牌“再等一 等”，或者，到别处再看看。到2005年2月，庞大的 搬家工作最终完成。这一次，无论新老客户新签的租 约，租期统统为两年。

　　尘埃并未落定。事实上，新的租约刚刚执行半 年，港汇广场就开始策划新一轮的换血计划——当年 年底，港汇双塔写字楼建成，众多跨国公司相继入 驻；徐家汇地区为此增加了数万高级消费者。“有钱 人越来越多，他们的消费能力也越来越强。港汇广场 没有道理不抓住他们。”行政部经理周长青说。

　　的确没有道理。租金正逐年上涨，这意味着品牌 对租金的承受力也越来越强。如果品牌接受不了可以 自动退出。但是在港汇广场每年至少30%被“动迁” 或“劝退”的品牌中，这个比例几乎可以忽略不计。 排队等待进入港汇广场的品牌无数，争夺最为激 烈的是一楼。有资格进入港汇广场内部排队名单的品 牌，便有400多家，足够再开一座拥有500家店铺的港汇广场了。陈演很兴奋：“那阵子我天天琢磨，哪边 可以腾出一块地方来再放一家品牌。我甚至想过，是 不是找几块玻璃随便搭一个屋子就好了呢。”

　　当然，这只是她的一个构思。对顶级品牌而言， 保持姿势漂亮最为重要。一些决定首次进入上海的顶 级品牌，在没有拿到最为中意的铺面之前，他们宁愿 按兵不动。尤其欧洲品牌，形象对它们来说很重要。 如果这些品牌已经进入上海，他们不会给已经开始租 赁关系的业主说不的权利——为此，他们会将一切可 能出现的风险因素，提前在合同上注明。他们不能接 受自己从Shopping Mall的龙头店面被调整到角落，甚 至上楼，也不能接受自己被调整出去。

　　并不仅仅是奢侈品牌在争夺，更有另外一些品 牌在2007——2008年有扩张计划。ZARA、H&M 、 C&A、DQ、Sophera……都来了；ESPRIT、ONLY、美 特斯?邦威、佐丹奴和班尼路……也在顽强抵抗。为 了扩张，它们无一不蜂拥向商铺最集中也是最昂贵的 地段。在邀请了国外设计师重新定位之后，李宁服饰 也在南京东路拥有了旗舰店。

　　面积 达25万 平方米 的正 大广 场是浦东陆 家嘴地 区唯一的超级购物中心。2005年8月其出租率还只 有45%，如今已经达到98%。租金方式是底租加提 成——如果将提成算进去，有些商户在正大广场的租金已经达到10-12美元/平方米/天。尽管这样， 依然有300多家商户在排队等待与广场业主尽早会 面——因为即使有钱，也不一定有把握找到自己的 位置。

　　餐饮连锁店一茶一坐同样也在大肆扩张。其CEO 林盛智刚经历了一场“搬迁战争”：该连锁店原来上 海港汇广场的店面在一楼。后来港汇广场想把底楼定 位成酒吧一条街，一茶一坐只好搬到了五楼。“商场 调整是非常正常的。”对此林盛智表现得还算冷静。 因为这家店铺本来也是挤掉另外一家店而获得的。至 今一茶一坐在上海已拥有30家店，新天地店仍是一茶 一坐的旗舰店，但港汇和正大店才最赚钱。