经适房投资收益暴跌五成

　　本报讯 (记者 李海霞) “从准入条件到过程审核直至二次转让都设置了严格的限制和考察机制，特别是二次上市时的回购制和高额收益金，使政策房失去了投资价值，这将避免政策房性质变味，重蹈‘开着宝马住经济适用房’的覆辙。”昨天，北京中原三级市场部副总经理宫萍在看到北京建设网上公示的“两限房销售办法”和“经济适用房再上市办法”后对记者说。据了解，看到“新办法”后，多数业内人士认为，本市明确而严格的住房保障体系在政策层面已经完成，在解决中低收入住房困难家庭自住需求的同时，也有助于缓解市场观望情绪，让不符合条件的人尽快回归到一手房和二手房市场。

　　经适房投资收益暴跌五成以上

　　《新办法》公布后，政策房在5年内都不能按照市场价出售，只能按原价卖或由政府回购；5年后，这些房子可以按市场价出售，但要交纳高额收益金，其中，经济适用房要交纳市场价与原价差额部分的70%；两限房要交纳市场价与原价差额部分的35%。“许多投资人就不愿意钻这个空子了。”我爱我家副总胡景晖说。

　　链家地产副总经理金育松给记者算了一笔“新老经济适用房收益对比账”:按照新出台的已购经济适用房再上市办法，对于通知下发之日起签订合同的，对取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年的，按原购房价格和出售价格价差的70%；而对于通知下发前签订购房合同的，对取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年的，只需按出售价格的10%交纳土地收益。这一规定在明确了“老房老办法，新房新办法”的同时，也使未签订购房合同的5年外“新房”出售收益大幅降低，相比“老房”下降了50%以上。如回龙观一套100平方米的二手经济适用房，市场价为8000元/平方米，原购房价为2600元/平方米，在政策执行后，“老房”，再上市交易时是按照成交价的10%缴纳综合地价款；即8万元(100×8000×10%)，而如果属于未签订购房合同的“新房”，则需要缴纳37.8万元(100×(8000－2600)×70%)；业主收益减少了29.8万元。

　　“新夹心层”将进入二手房市场

　　我爱我家副总胡景晖分析说，从已经出台的政策来看，以3口之家为例，家庭年收入8.8万元以下的都能进入政策房保障体系，但从目前房价来看，家庭年收入10至15万元的家庭买一手房也是困难的，这就形成了一个新的夹心层。目前，这些夹心层的住房需求只能依靠二手房市场来满足。

　　胡景晖举了一个例子，一个年收入在10万元的北京3口之家，因为年收入已经超过三种保障性住房的申购标准，因此无缘保障性住房。如果购买新建商品房，按照目前市场均价11000元/平方米来算，购买人均25平方米(2007年北京市人均居住面积)，总面积75平方米的房子，他们要负担的房款应该为82.5万元，这已经远远超出家庭购房房款最高不超过家庭年收入5倍的国际通行标准，即10万元/年X5年=50万元。这些家庭要想购买只能进入二手房市场，二手房市场将在市民住房的梯级消费层次中担当很重要的一个环节。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍女士也指出，由于受到前段时间的宏观调控政策和沿海城市房产市场骤冷的影响，从去年12月起二手房市场的需求客户开始呈现观望态势，并一直持续到今年春节期间。而他们观望的原因中很重要的一点就是对两限房具体实施细则和购买群体要求的观望，现在政策明朗了，那些不在保障范围内的购房者将停止观望，积极行动起来，需求的释放和节后的市场回暖将使得3月的二手房市场加速升温。