地产调查：上海重回2005？

　　

　　2007年1-3季度京、沪、穗、深房价涨幅变化示意图第四季度数据尚未统计，但市场已显现下跌趋势。（数据来源：本报根据国家发改委和国家统计局公开资料整理）

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　　上海：重回2005？

　　上海开发商的底气并没有北京同行足。

　　11月初，上海城建置业副总施嘉霖突然发现，自己负责的楼盘瑞仕花园的房价虽然涨到每平方米21500元，但10月份竟然只卖出了8套。几个月前，每个月可都是一百多套。

　　国庆以来，上海开发商心底的寒意和天气一样，日益浓重。10月份，整个上海的新房成交量下降了两成多，11月又下降了两成。

　　中介公司的日子更难过，“我们11月的销售大概下滑了三成。”上房置换德平店的负责人告诉南方周末记者。11月份，上房置换其他分店的经理们大部分都没有完成预订任务。

　　尽管上海市房地局预计今年

上海房价涨幅约为10%，但其中有郊区住宅基数过大的因素。其实，从2007年春节之后，上海市内许多楼盘价格上涨超过50%。这令人回忆起2005年春节之后的情景：短短几个月内，房价普遍暴涨30%，成交暴升，然后又在政策和市场压力之下，成交量迅速萎缩，市场进入观望期，半年之内，房价普遍下跌20%。

　　上海也因此成为本轮经济增长中，惟一一个楼市遭到深度调整的城市。如今，昔日迹象卷土重来，它将又一次陷入2005年的境地吗？

　　此次上海楼市成交量下跌，同样受到央行房贷新政、加息以及中央扩大住房保障覆盖范围等宏观政策的影响，这些政策有力地改变了购房者的预期。与广州一样，上海一些楼盘出现大规模退订的情况，瑞仕花园10月份就有六十多买家退订。

　　上海绝大部分

开发商们也对房市的未来趋势犹豫不决。他们明白经过今年连续5次升息和9次提高准备金率，加上股市下滑导致的财富缩水，房价继续暴涨的可能性不大，但降价销售无异于割肉，实在心中不舍。“这种心态导致其自身观望情绪也较重，不愿下决心松动价格迅速出售。”上海荒岛工作室主任冯伟说。

　　结果，“开发商不愿降价，买家看房价不降就是不买，现在大家就僵在这里了。”东上海联合置业公司的赵政伟告诉南方周末记者。

　　不过，如今上海楼市的基本面有别于2005年。“上海年销售量在2000-3000万平米，但现在市中心几乎没有供地，可售房源只有550万平米，还多处在外郊环等边缘地带，市中心房源非常少。”仲量联行亚太区董事陈立民认为，从供求来看，房价下跌可能性并不大。总体来看，上海的开发商还在捂盘。成交可能萎缩到春节之后，然后再回升。

　　在市区，缺地导致的地价飞涨，也成为支撑房价预期的一个有力支柱。11月初，仁恒地产集团以20000元／平方米的楼板价，拿下上海杨浦区新江湾城D3地块，地价直接超过了周边在售房价，此事被上海媒体称为“面粉比面包还贵”。

　　11月末，南方周末记者通过对招商、工行、浦发等多家银行上海分行的采访，发现与深圳相比，上海的银行房贷政策变化并不明显。工商银行上海分行的黄侃介绍，工行的房贷政策并没有大的变化，主要是在操作上更严格地来控制风险。

　　换句话说，目前上海楼市成交大幅萎缩的局面主要是宏观政策与房价迅猛上涨后市场本身的调整，与信贷外力无关。

　　但房地产商已经对政府对市场的干预表示了明显的担心。施嘉霖是九三学社的党员。他刚刚以九三学社的名义，给市政府上书，希望政府尽快清晰界定，政府提供的保障住房和商品房之间的界限，消除市场因为政策不清晰而造成的观望情绪。

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