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政策累积效应放大 楼价见顶信号强烈

http://www.sina.com.cn 2007年10月20日 00:02 华夏时报

  政策累积效应放大 供大于求挤压泡沫

  楼价见顶信号强烈

  本报记者 公培佳 华 强 北京报道

  10月17日,北京,深秋,大风降温。耿明(化名)与房产中介签订完最后3套房子挂牌出售协议后,心情愈加复杂:3年前携2000万资金从山西来京炒房,盈利已翻番,原计划奥运会前后套现,如今仓促出手,用他的话说,“感觉越来越冷”。

  冷的只是炒房客,有自住需求的大多数人盼望的楼价“见顶回调”可能将要出现。借用独立经济学家谢国忠刚说的一句话:“如果房地产市场下跌30%,多数中国人都会发出笑声。”

  除了感受楼市冷暖,建行董事长郭树清感受更多的可能是危机。早在央行明确第二套房首付款比例不低于40%前,建行就有计划地提前实施了,而且最后比例定在50%上,比40%的底线高出10%之多。

  进入“金九银十”,国内楼市成交量萎缩,有价无市。而“最知其中滋味”的银行对房贷态度的180度大转弯,似乎意味着市场自我调整房价的力量已经显现。另外,政府近年调控房价的一系列政策的累积效应也得到了释放,清理闲置土地、提高房贷、加息,还有物业税预期,一切都导致市场观望甚至抛售气氛浓厚。

  房价真的要见顶了吗?

  不少业内人士认为,除了紧缩政策不断给楼市雪上加霜外,炒房者获利预期和套现周期也已陆续到来,市场本身买盘、卖盘的转化,也会促使楼市进入调整期。香港十年前地产泡沫破裂前存在的特征正被内地楼市一一重演,阴影挥之不去。

  尽管如此,北京桦达地产董事长曾新慧还是坚信房价不会由此迎来拐点,天相投顾首席金融分析师石磊也表示目前还看不出房价见顶的迹象。不过,全国工商联房地产商会会长聂梅生却认为:“抛售正开始集中,接手的却少了很多,目前的确进入了焦灼阶段。”至于房价走势,聂认为还要看未来调控手段和大经济环境。

  一个问题是,如果市场真的已经开始自我调整,下一步的宏观政策调整如果过于严厉,会不会造成市场暴跌,造成恐慌性抛盘?

  有价无市 买盘转卖盘

  房价依然疯涨,市场却越来越冷清。“楼市正上演胜利大逃亡。”联达机构总经理杨少锋对本报的判断依据,来自他与数千名温州等地炒房者的亲密接触。

  “十一”长假过后,陆续公布的统计数据显示:从南京到北京,从上海到深圳,从天津到重庆,商品住宅成交量放量下滑,与“五一”黄金周相比,日均销售量深跌近四成。

  据21世纪不动产介绍,早在一个月前,交易量有所减少;9月中下旬,投资者观望情绪加剧。而深圳在8月份就遭遇了近三年成交最低迷时期。

  尽管这样,曾新慧和阳光100副总经理范小冲均对本报表示,说房价拐点为时尚早。而对于目前楼市有市无价现象感受最深的是耿明们。据耿称,他最多时手里有30多套房源,从今年8月底开始陆续出货,到10月初集中挂牌出售,现在还有17套没有成交,有两套已调低了价位,情况并不理想,而这在之前是不可想象的。

  杨少锋的客户多是来自温州的炒房者,据杨回忆,近段时间已有相当数量的投资者开始高位套现,这包括之前曾鲸吞北京数百套豪宅的温州购房团领军人物。联达机构对300名投资客户抽样调查显示,近7成客户将抛售套现。

  卖盘多了,因房价太高,同时“滞涨”明显,上海新楼近4个月来首次出现了供大于求。上海美联物业调研结果显示:68%的客户明确表示,将推迟自己的购房计划。聂梅生认为,抛售现象显然还会持续,但接盘者则要增加更多顾虑。

  “恐慌性抛售已露出苗头。”尽管杨少锋承认,投资者抛售还属于中心城市现象,大部分人仍选择观望态度,但一旦形成一种趋势,很快将演变成为大规模撤离;由于目前投资比例已经占据楼市1/3强,目前的高房价难以为继,市场将在半年到一年时间内理性回归。

  这似乎并非危言耸听。市场本身传达出的信号越来越多地在改变市场一贯的看法。

  “事实上,即便没有别的因素,3年前买的楼盘现在也该出手了。何况现在呢!”耿明告诉记者,动辄上千万的投资从最初都会设定一个收益预期和投资周期,就像炒股,有止损也要有止盈,“收益翻番了,时间也过去3年了,是一个阶段了”。

  据统计,相对目前市场价,一年前介入的投资者收益普遍上涨60%以上,而两年前购买的房屋均有100%以上的收益。

  而目前,支撑房价继续高涨的主要依据是需求旺盛和成本过高。聂梅生承认,现在房子需求主要是投资性需求,房价越高,收益余地就越小。经济学家茅于轼接受本报记者采访时认为,“虚求”高了就会产生泡沫,投资回报就会受到打击,有多少“虚求”,晚上看看各小区亮灯多少就明了了。

  “在北京目前租售比已经高达1:350的情况下,北京楼市投资价值锐减。退一步,由于奥运会利好的支撑,房价可能会继续坚挺,但至少需求会急剧下跌。”杨少锋称,大部分城市通过租金获取投资收益已不现实。

  政策累积效应放大

  买盘转向卖盘,可能是市场自身力量所致,也有一系列政策出台累积效应的结果。

  “只要流动性资金充裕,高房价就有支撑点。”茅于轼解释,总要有投资途径,负利率下很多人还认为楼市是个好选择。聂梅生分析,股市6000点后,财富效应会使更多资金流向股市,这对炒房资金是釜底抽薪。流动性过剩2007年成了调控关键点,而这也是耿明头疼所在:“银根紧缩实质上是在收紧投资者收益。”

  16日,央行已向部分存款类金融机构发出通知,拟吸收部分非公开市场一级交易商的资金作为特种存款,继续回收流动资金。此前3天,央行还宣布今年第八次上调存款准备金率0.5个百分点。而在今年已加息5次的情况下,再次加息预期依然强烈。

  包括茅于轼、聂梅生等在内的专家对本报分析起国家宏观调控意图时均认为,流动性资金充裕背景下,调控地产仍主要是从源头上控制,紧缩银根回收流动性;此外,针对房价飞涨主要因地价飙升推动现象,调控矛头还将指向土地供应。

  半个月前,央行将第二套房贷首付提至四成。国土资源部刚发布“39号令”,地产商买地不再允许分期付款,北京永泰房地产公司内部人士坦承,新政增加了地产商拿地的难度。范小冲也认为,这对房地产行业的影响很大。“直接后果是,需求急剧减少,投资需求被彻底压抑。”依据杨少锋的分析,仅就调控措施而言,难以从根本上一下子扭转格局,但重要的是调控已传递出了非常明确的信号:政府将控制房价提高到了一个前所未有的高度,后续动作会更加严厉。

  一面抑制了需求,另一面调控又在增加供给量。从8月开始,国土资源部严查土地违法事件、打击地方政府卖地冲动、处理闲置土地等动作频繁,可以预见,开发商囤地之后会出现大面积开发现象,市场供给量回暖。

  事实上,悬在炒房者头上的利剑还不止一把:呼唤已久的物业税已经进入实战演练阶段,持有不动产的成本将继续加大。问题是,如果楼市在经历了多年买盘后,市场自身需要进入调整期时,随着卖盘的增加,宏观调控政策如何调整?

  地产泡沫教训

  历史或许不会重演,除了眼下的美国次级债风波,还有1997年的香港楼市可以让管理层担忧。10年前,香港地产泡沫破裂,投资者转眼变“负翁”。而现在,1997年前香港地产存在的多个特征正在被内地楼市重复。

  1984年-1997年,香港房价年平均增长超过20%;在1997年楼宇按揭利息高达8厘以上时,楼市仍然十分旺盛。香港楼市呈现出限地政策下地价疯涨、炒房者蜂拥而至、银行给楼市提供了大批贷款等特征。

  “包括日本在内,地价奇高最终导致泡沫破裂。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对本报称,“我们在控制土地上的政策也在紧缩。”

  近两年,在炒房者追捧下,北京、深圳等地区的房价同比上涨均超过20%,2007年以来甚至超过了40%,已相当于香港房地产泡沫破裂前的水平。

  中金公司最近一项对全国20个城市的361个楼盘研究表明,购房资金成本与房租的比、月供与房租比两个指标,已距香港在1997年时的2.5倍和2.2倍不远。

  “香港恒生指数从1995年初的6967点猛升到1996年底的13203点,涨幅高达89.5%。”杨少锋认为,A股市场持续火爆,极容易让人联想到香港当年的“股地拉扯”现象。

  上述多位接受本报采访的专家、地产商、投资者均非常肯定地称,内地楼市与香港有着本质的区别,尤其是宏观调控能力更强;但这并不代表不应引以为戒,问题逐渐暴露出来,至少说明市场更接近调整期了。

  有意思的是,建设部长汪光焘上周提出,要冷静分析地产泡沫。他认为,目前断言房价飙升会令低收入群体面临购房困难还为时过早。“如果现在房子没有销售了,上述结论还可以;但现在还有人买,上述结论就不好说了。”有人买归有人买,有多少人还敢买却是另一回事。

  同时,建设部副部长仇保兴18日晚还表示,要调控房价:首先,要保证有效供给,对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次,要利用各种宏观调控工具来调控房价。

  如果更多更加严厉的宏观调控工具出台,楼市拐点只是时间问题。

  相关报道:

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