信贷调控趋紧房市过热受抑

　　记者 周剑初

　　继不久前对购买第二套住房及开发商贷款作出新规之后，央行日前再次上调金融机构存款准备金率。此前，国土资源部已着手展开全国经营性土地清理整顿。在各大城市，与中央部委调控同步，上海、广州开始加大土地供应力度，南京实行住房公积金贷款“限贷一次”、严管开发企业账户等措施。很明显，从中央到地方的调控政策十分密集，几乎覆盖该产业的所有环节，连年过热的房地产业或许就此受到一定程度的抑制。

　　银行：意在防范信贷风险

　　日前，十七大代表、中国建设银行董事长郭树清在接受采访时表示，建行已明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，并已将北京地区的第二套住房贷款的首付比例提高至50%。以“户”为单位，就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。

　　郭树清指出，建行对房贷风险非常关注，已根据国家

宏观调控要求、建行自身情况以及各地方情况采取了不同措施。

　　尽管提高第二套住房贷款首付比例会在一定程度影响建行的房贷业务，但郭树清表示，建设银行将严格执行国家房地产业金融调控政策，此次政策调整目的之一就是要遏制房地产炒作，防范银行信贷风险。

　　党的十七大召开期间，中国

银监会主席刘明康代表在对记者谈及金融调控热点问题时也指出：“防范银行风险，提高房贷首付比例，甚至比上调存款准备金率等金融手段更具有针对性。”“这也是针对当前金融风险变化采取的一个与时俱进的举措。”

　　房贷新政威力初显

　　房贷新政出台后，房地产投资风险开始凸显，开发商也面临着楼市气候变化带来的窘境。来自各方面的数据显示，目前各地楼市观望气氛浓厚。

　　在上海，“十一”长假里为期四天的房地产秋季展示会交易情况并不乐观，上海“网上房地产”的纪录表明，4至6日三天分别成交了437、409和303套商品房，合计12.81万平方米，3天的交易量只相当于节前周末(9月28日)一天的水平。一位参展的开发商坦言，中央赶在“十一”前出台房贷新政，急着为房市降温的意图明显，购房者的观望态度也在黄金周开始显现，目前开发商也只有继续观察新政效应。

　　在北京，今年以来房市表现可谓持续高烧，房价涨幅在各城市中一直名列前茅，但在房贷新政出台前后，北京市场逐渐呈现交易清淡的局面，一些楼盘的售楼处甚至出现退房情况。

　　在深圳，相关数据显示，黄金周最低单日新房成交量仅六套。市场人士介绍，从此次黄金周举办的深圳秋季房地产交易会上也不难看出，房贷调控影响下的深圳楼市已经提早进入“寒冬”。

　　在重庆，黄金周的前四天，重庆主城区商品房的日均销售量仅为平时的十分之一左右。

　　在

二手房方面，近来各大中城市成交量普遍出现萎缩态势，转入观望的购房者增多。第二套房的房贷新政策对买卖双方的心理影响十分明显，尤其是对高端物业影响较大。部分有购买计划的客户由于首付资金不够，降低了购房标准，纷纷选择中等户型。目前各地60平方米到90平方米户型成为二手房主要成交户型。有专家预测，目前出现在二手市场上的量缩以及观望效应很可能会在一段时间内传导到一手房市场。

　　房地产投资风险初现

　　《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》发出后，市场人士普遍认为，房地产投资风险将开始凸显。今后一段时期，新房开盘就被抢光的现象可能不会再有。

　　众所周知，信贷资金是推动房价上涨的最主要源泉，若能有效限制信贷资金流入住房市场，可对住房投资产生明显的抑制作用。有专家估算，提高第二套房首付至四成，将使投资性购房者的财务杠杆，从原来的2.33倍降至1.5倍，影响还是较为明显的。尤其值得注意的是，第二套房贷款利率的提升非常明显，目前所有购房者普遍享受八五折的优惠利率，按现行5年期7.83%计，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，相当于央行按0.27点的力度，加息8.8次，第二套房购买者的年利息支出提高30%。

　　另一方面，房贷新政策严厉打击囤积土地、囤积房源行为，同时在开发贷款的申请要求上更加严格，这将有效促进房地产开发企业对现有储备项目的开发力度，加快存量土地进入市场，进而形成有效的房地产供应，部分缓解目前房地产行业供给严重短缺的局面；同时，由于资金成本被加大，部分房地产投资与投机性需求将被有效遏制。因此，商品房价格快速上扬的势头将会有所缓解。

　　不过，业内人士分析后认为，新政对消费需求有保有压，受影响最大的应该是中产阶层的投资性需求。从消费者结构分析，购买第二套住房的主要是中产阶层。他们手中有一定积蓄，如果按老政策购买第二套住房，能够付清首付款，并负担起商业贷款或公积金贷款。而新政实施后，购买第二套住房的首付和还贷压力将陡增，这很可能会减少中产阶层的投资行为。对于以小换大、以旧换新的改善性居住需求来说，新政可能使其中一部分资金本来就比较紧张的人打消购房念头或推迟购房计划。而新政在打压第二套以上住房需求的同时，鼓励自住性需求，尤其是中小户型自住消费，特别是新政对初次购90平方米以下的购房者实行了保护性利率，将有助于调整住房供应结构。