房贷变脸 楼市需求突入冷冻期

　　房贷变脸

　　楼市需求突入“冷冻期”

　　⊙本报记者 于兵兵

　　房贷新政一声令下，“十一”黄金周里上海、深圳、重庆等主要房地产市场的新房上市量和成交量环比走低，市场内持币观望气氛浓厚成为新政影响最为真实的市场写照。

　　9月27日，《央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》于长假之前“如约”出台。核心内容是提高第二套以上购房首付比例和利率，同时加强对开发贷款和加按揭等信贷的调控。

　　虽然多数专家在“十一”前的第一时间进行解读，称房贷新政效果仅针对二套以上的购房行为，对购买第一套房的自住需求没有影响，且各地实施细则未出，执行情况有待检验。但从黄金周各地楼市的交易情况来看，还是表明房贷新政实现了对心理预期的打击。

　　“现在楼市风向难测，我不敢贸然买房了。”一位同样投资房产的北京金融界人士告诉记者，“从目前的金融政策形势来看，贷款买房的投资风险不小。”从此次新政在贷款成数和贷款利率上的调整对投资者经济负担加码程度看，如现行5年期以上房贷年利率为7.83%，购买第一套房的优惠幅度为15%，则实际年利率为6.6555%；如果买第二套房利率以1.1倍计算，则5年期以上贷款利率为8.613%；那么以总

　　同时，“温水煮青蛙”的金融政策在经历了多次加码后一定会显示威力，且在心理预期上产生最终影响。根据媒体报道，10月1日，上海市区多个地段中介选择“关门休假”，这与往年的黄金周情形大相径庭；而9月底最后几天，中原地产、信义房产、汉宇地产等八成以上门店遭遇“零签约”，这在2007"回暧年"的上海楼市也尚属首次。

　　上海“网上房地产”的纪录表明，10月4至6日三天，上海分别成交了437、409和303套商品房，合计12.81万平方米，3天的交易量只相当于节前周末(9月28日)一天的水平；又如深圳黄金周最低单日新房成交量仅6套；重庆主城区商品房在黄金周前四天的日均销售量仅为平时的十分之一左右等，原本引领楼市热潮的“金九银十”看来风光不再。

　　专家认为，房贷紧缩政策很可能会使炒房资金选择撤退，并持币观望。一些炒房人甚至紧急聚会，商讨撤退方案。楼市投资者开始人心浮动，一项网络调查显示，超过六成受访者认为在房贷新政下，炒房成本上升，将最终影响房价。

　　但也有专家坚持目前的新政影响仍是短期的心理“冷冻”。上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛城表示，房贷新政出发点是加强商业银行的房地产信贷风险防范与控制，区分投资性需求和自住性需求，以进一步调控房地产市场。可几大因素决定政策实际影响面较小：一是目前投资性购房需求中自有资金达到40%-50%以上者居多，首付四成对这部分投资意愿影响不大；二是在界定二次购房方面执行标准不统一，从技术上讲，主要依靠央行个人征信系统的信贷数据；三是由于各商业银行在房贷业务上竞争十分激烈，很可能导致政策执行度打折扣。