新农村建设二题(4)

    广东农民“一户多宅” 不担心“失去房屋”

　　《中国经济周刊》特约记者 祝桂峰/广东报道

　　十届全国人大五次会议高票通过的《物权法》将于2007 年10月1日起施行。《物权法》第十三章明确了宅基地使用权。但是，对于广受关注的宅基地使用权上市流转问题，《物权法》并没有突破原有法律、法规的规定。究其原因，主要在于目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，并且，在很多地方宅基地仍然是农民生活最基本的保障。

　　而在这前的2月份，广东省有关部门表示，将对农村宅基地制度进行改革，允许农民合法的宅基地上市流转，目前已草拟了《关于加强农村宅基地管理的通知》(以下简称《通知》)，并上报省政府审批。目前，已要求各地对现有的农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证手续。

　　广东宅基地改革迫在眉睫

　　据了解，广东方面的考虑是，宅基地流转可以集约用地，并加大市场配置土地资源，这对珠三角的发展具有重要意义。广东的现实情况是很多农民都是拥有“一户多宅”，甚至在城里购买了房子，所以对“失去房屋”的说法并不担心。

　　众所周知，随着广东经济的发展，各项社会保障体系不断建立与完善，这块曾是广大农民安身立命的根本，是他们身份象征的土地，这些原本处在城郊的村庄正被日益扩大的城市圈所吞没，农民进城、城里人下乡越来越普遍，农民和城里人的界限越来越模糊，村民的生活日渐富裕，纷纷在城里买房买车。村里的宅基地也水涨船高，法律法规虽有明令禁止，但租售市场仍然旺盛。

　　事实上，由于广东省宅基地的流转“身份”一直得不到认可，很多发达地区的农民都私下进行房屋交易。已经多次出现农民私自转卖宅基地或住宅的情况，尤其是广州、深圳等发达地区，宅基地随着城市经济发展不断升值一些城市市民擅自买下农民的宅基地，重新建房或自住或出租。在广州市海珠区小洲村，从几万元到几十万元，买房、租房的人很多，目前仅广州类似小洲村这样的城中村就有138个。在东莞、佛山等地，为加大招商引资力度，纷纷建设农民公寓，将村民集中安置居住，从而腾出大量土地，包括宅基地用于建设厂房等。

　　立法试验田里 “雷区”终于突破

　　据悉，早在2001年，广州就已经提出过宅基地流转的问题。当时说补交一定的地价，宅基地房屋就可以交易，只是由于操作问题，后来没有了下文。同时，广东迫于建设用地紧张的压力，也早已在土地流转方面开始了尝试。

　　2005年10月1日，广东省以“政府令”形式发布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(下称《办法》)规定，农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。《办法》实施以后，得到了全国的极大关注，国土资源部也多次到广东调研，了解试验的效果。

　　尽管目前尚没有统计数字显示，广东有多少宅基地流转。但在促进经济发展的考量下，尽管一直冒着“违法违规”的危险，广东实际流转的宅基地数目却不在少数。据悉，广东宅基地面积标准在平原地区和城市郊区为80平方米以下，丘陵地区120平方米以下，山区150平方米以下。广东现有5047万农业人口，按一家4口推算，计有1260多万农户。即使以80平方米每户计算，也有超过10亿平方米的宅基地面积。

　　同样，目前究竟广州有多少宅基地？也没有一个政府部门能提供确切的数据，但相关人士透露，广州市国土资源和房屋管理局等部门在2000年之前已经用卫星遥感、地理信息系统等现代测绘手段对广州市的宅基地数量作了登记普查，所有城中村农民住宅已全部登记备案。

　　宅基地房上市 众人说法不一

　　“宅基地流转问题在各地都是最难突破的，在广东也一直被称为‘雷区’，因此如果能得到同意并实施，在全国具有示范意义。”中山大学政治与公共管理学院博导陈瑞莲认为，广东是在2005年实行的集体建设用地使用权流转的基础上再次迈了一步，选择在今年“两会”期间高调推出这一政策，可能是有意在试探社会反应，从而为下一步决策作参考。

　　广东省第二届特邀国土资源监察专员吴志峰说，随着农村劳动力向城镇转移步伐加快，举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，农村集体土地上农民卖宅基地或住宅的情况越来越普遍。由于这些宅基地或住宅没有经过确权，买卖时无法办理过户手续，造成这些农村宅基地交易存在风险，由此便导致大量农村宅基地闲置甚至毁坏，致使农民的宅基地或住宅缺乏有力保护。吴志峰说，这种状况已不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。为此，尽快完善有关法律法规，通过为农民住宅办理产权证的方式，使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖，以促进农村人口有序流动，推动农村经济健康发展已成当务之急。就此而言，广东的合法宅基地或可上市流转显然具有开拓意义。

　　宅基地可上市的新规出台后，会否出现突击建宅基地房、加大城中村改造的难度？有专家对此也表示了担心，“不排除违法建筑加剧，政府执法任务加重，而广州市城中村改造的成本将加大。”

　　但也有专家认为不必过虑，因为该《通知》早已未雨绸缪：明确“通知下发后新发生的超过法定面积标准或非法取得的‘多宅’的农民住宅、一律不得确权登记发证并依法予以拆除。本通知下发前发生的超过法定面积标准或“多宅”的农民住宅，没有申请对违法用地、违章建筑统一处罚给予办理确权及登记发证手续的，一律依法予以拆除。”

　　流转价格将由市场决定

　　针对宅基地流转之后的使用问题，广东省国土资源厅有关人士表示，目前尚未有具体的措施。但是按照国家有关的土地管理规章，宅基地也受到土地用途的管制，不能用于经营性用途，例如不能用于房地产开发、变更成厂房等。改建也必须要依照有关规定报批。

　　尽管广东省国土资源厅表示，该新规还没正式出台，政府还在研究，但房地产业界普遍认为，该项新规无疑给了市民一个信息：除了可以从开发商手中买到商品房和通过单位自建房的重启获得经济适用房，也可以宅基地上市流转，如此多的购房通道，在目前情况下，对开发商、购房者都有一种心理暗示作用，对稳定房价有益处。

　　有分析师认为，广东宅基地的流转对房价和市场供应不会有太大影响。“农民把房子卖掉还要再买进新房，数量也有限，买进卖出对市场不会太有影响。而且流转放开后，宅基地等同于商品房的性质，价格都是市场化的，不会对现有房价带来冲击。”

　　对于这份管理方法的出台时间表，广东省国土资源厅有关人士向记者透露，《通知》有可能在今年上半年获得省政府审批，届时应“有所探索”。在此情况下，广东试探性走出的这一步，或许可以打开一个新的局面。

　　据悉，广东省近期已经开始组织对农村宅基地使用情况的调查，主要是完善确权及登记发证手续。在流转价格方面，广东方面也表示流转价格应由市场决定，因地区而异，不会出指导意见。

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