房价高涨是热钱炒上的么 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2006年12月28日 16:47 南方周末 | |||||||||
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□本报记者 马 韬 “现在是最棒的时机，千载难逢的机会，可惜不能买了。”朱梅生言语间颇有些捶胸顿足的味道。 朱梅生是台湾人，大手笔投资上海房产已经有5年多，限制外资购房的政策出台后，他
在高房价问题已经成为社会问题的时候，朱梅生及他的朋友们，却仍然觉得房价便宜到遍地是机会。 朱梅生是2001年上海归并内、外销房后进入楼市的，而中国大陆率先富裕起来的地区——以温州为代表——的资金，则在1998年就已潜入上海楼市。正是这些蜂拥而至的境内外富人资本，让上海本地人觉得高不可攀的商品房根本不愁卖不出去。 上海的这一幕，正在全国各地上演。 台北、东京与上海 “2万元一平方米，在台北只能买到公房，在上海就能买到非常好的房子，怎会没有机会？”朱梅生这话完全可以代表蜂拥大陆大城市楼市资金的视角。 朱梅生经常举一个例子：他在台湾的一套老房子，30年涨了40倍。能批量制造富翁的，不是股市，不是其他专业门槛更高的投资渠道，而是楼市，这是朱总结多国经验后的结论。在中国经济增长加速后，朱和他的朋友们意识到，曾经在东南亚各国上演过的楼市造富的机会又来了。 在限制外资政策出台前，朱梅生名下有9处物业，现在全部出租，相比月供，租金回报率是住宅5%、写字楼8%，同时房价还在上涨(他根本就不在乎短期的价格波动)，这令他非常满意。几年来，他经手买卖的房子大约有40套。 “还有很多以前没进来的朋友，在等待进场的机会，个个手里也有个三五千万。”朱梅生说，“任何物业都有吸引力，希望以后政策还会允许我们买房。” 朱梅生是长线投资——虽然在热度最高的时候也做短线交易——长期的投资价值是他投资楼市的根本因素，经历过东南亚高速发展期的他，很清楚中国大陆经济飞速增长阶段会发生什么。 跳出短期的房价变化角度看楼市的前景，结论自然不同，这与国际大投行屡屡大单投资写字楼、公寓、别墅的动机完全一样。 “投资写字楼进行出租，有近9%的毛利，而大部分外资7%的毛利就非常满意，”全球物业顾问管理公司仲量联行亚洲区董事陈立民说，“外资买了就不卖了，是绝对的长线投资者。”陈立民认为，以国际大投行为代表的外资绝对看好中国的发展前景，否则也不会如此急迫地进入了。 “东京的房价是上海的10倍，上海怎么会没机会？”陈立民说。从成本角度出发，很容易理解这种外资大手笔：基础设施及人才储备等并没有多大差别的东京与上海，10倍差异的房价及工资意味着运营成本的急剧下降，任何一个行业的利润率又不会比日本低多少，而中国市场未来空间巨大，外资企业必然大举进军上海，这又必然导致写字楼紧缺。“银行业开放了，对写字楼的需求又是一个拉动，两年内，上海的写字楼还是供不应求。”陈立民补充道。 带着境外视野的长线资金凭借其对中国经济增长的坚定信心，将中国大城市的高品质物业，牢牢铆定在一个高位。 “我们还会回来的” 也正是如此，外资一度被认为是炒高房价的祸首。但跨国物业顾问公司世邦魏理仕上海区总经理吴立良的看法正相反：“我认为不是海外投资者，而正是中国国内的投资者造成了中国房价的上升。” “实际外资是支持高端市场，在心理层面给了市场一个支撑。”上海荒岛房产工作室市场总监冯伟分析道，他认为，游资对房价的实际推动力最强，“2003、2004年最厉害的时候，江浙一带的资金都整栋整栋出手。”冯伟说到的就是以赫赫有名的温州炒房团为代表的民间资金。任何资产的价格都是由一股主流资金发现并形成的，很显然，这股热钱——炒房团，就是炒高房价的主流力量。 “炒房团三个字变成历史了，”林荣时说，“还有谁敢提呢？” 林荣时是上海道邦投资咨询有限公司总经理，曾带领温州炒房资金5亿元置身于上海楼市的大行情中，“除去我们紧密合作的十几个人外，当时跟随我们操作的资金，估计得有10亿到20亿。” 据林荣时的统计，成气候的温州炒房团头头就有39个，由此可以保守估计出，一直被称为温州炒房团的这笔资金规模会有多大。而银行按揭，又把这笔资金至少放大了4倍。如果以两成首付计算，20万元就能操作100万总值的房子，房价涨20%，对炒房者来说就意味着100%的利润，与期货的保证金交易类似，按揭成了这笔资金获取暴利的最好辅助工具。 “温州一个老板，100套房子，总投入4000万左右，高峰时期套现2亿多。”林荣时举了一个例子。朱梅生也举了一个上海本地人的例子：借了20万，3年下来，炒出了300多万的身家。 林荣时认为，早期进入的温州资金比较理性，以温州当地的民营企业老板为主，他们在1998年就到上海买房了，当时的房价对于他们来说非常便宜，他们买房也是为了自用。后来房价逐渐升温，他们从2002年开始加大投资力度。这笔资金进场早，2005年中就基本退出，到股市去了，也有部分转战北京、广州、深圳等地的楼市。而那些在2004年以后楼市最热时进入的资金，就比较被动，成本很高，目前套现比较困难。 2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价，5月11日，国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对房价的调控明显升级，此后的一年又出台了税收等方面的压制政策，但房价仍然坚挺，只是上海本地的二手房交易已经不复往日的活跃。 去年夏天，有关房价高低的争吵最激烈之时，这路资金已经换了思路转投股市，那时股市正面临跌破千点的最悲观的时刻，“总得领先市场才行，在股市里，我们的资金又翻了一番。” 对于这路对市场经济认识最深刻的资金来说，追逐利润的路程远没有结束，煤矿、股市，都是一个交易对象，“这笔资金炒什么，思路都是一样的，团结，下手狠，发现不对头果断退出，非常专业。”林荣时认为这笔资金的获利途径启发了上海本地的资金，加入炒作的资金越来越多，于是，一场硝烟后，留下了一个激辩不停的社会话题。 但在那些更专业的研究者看来，指责热钱炒高房价显然是一个误解。12月22日，中信证券研究所发布房地产行业报告《盘点2006，调控难言硕果》，认为错误地把投机炒作当成房价的上涨主要原因，导致了房地产调控政策难言硕果的结局。资金为什么会源源不断地涌入楼市？因为资金所有者意识到了从长远角度看，从供求的基本关系看，房价被低估了。目前的房地产市场，除了投资需求之外，更多地还是自住需求，因此规范外资、限制流通等措施是无法从根本上抑制房价上涨的。 “两年后我们还会回到房地产市场。”林荣时告诉记者，“房地产的行情远没结束。” |
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