摩根士丹利南海买地干啥

　　看中项目的资金回报？

　　看好人民币的升值预期？

　　3月22日，南海大沥，桂和路雅瑶立交旁的一块空地。当记者赶到这里时，看见地上长满了野草，在旁边川流不息的车辆映衬下，显得更加荒凉。相隔不到400米的地方，南海碧 桂园的首期工程已开始施工。

　　虽然绝大多数南海人已经把这块总面积为24.7万平方米的荒地遗忘，但从去年12月19日开始，该地块的位置、面积、特点和购买历史被境内外各种媒体频频提起。这些都只有一个原因：它的开发者已是摩根士丹利。

　　1.34亿元南海买地

　　去年12月19日，内地业务占7成的香港上市公司汉国置业(0160-HK)与母公司建业实业(0216-HK)联合发布公告称，汉国置业将持有的广东省佛山市一块地皮的50%权益，以1.34亿元出售给摩根士丹利房地产基金。

　　完成这笔交易前，汉国置业和建业实业只拥有该地块80%的权益。随后的12月24日，汉国又以现金5357万元收购该项目中由南海信达房地产公司持有的20%权益，并且把其中10%交由摩根士丹利持有。这样，摩根士丹利和汉国置业完全控制了该地块的开发权，并且各占50%权益。

　　汉国置业方面证实，他们早些年就购入了该地块，虽然历经佛山市和南海区的区划调整，但汉国还是一直坚持把它作为储备用地。此次与摩根士丹利交易，南海的基础设施和经济环境已今非昔比，汉国置业得到了最好的交易结果，其出售价格大约是每平方米1080元。业内人士称，当时该区域的均价大约是700元/平方米，虽然出售价格与附近地块的均价基本持平，汉国置业还是获利近5000万元。

　　根据规划，该项目将兴建包括别墅、洋房及12层高为主的住宅。汉国置业(中国)副总经理马德玮表示，预期该项目今年9月动工，估计总投资约6.6亿元，其中包括地价2.6亿元，建筑费近4亿元。

　　一反常态唱高调

　　“这不是摩根士丹利第一次投资珠三角地产，但这绝对是首次公开投资珠三角地产。”广州高力国际物业服务公司董事唐文杰说，高力国际曾在摩根士丹利与汉国置业交易前，受“大摩”的委托对南海地产市场进行调研。

　　“实际上，摩根士丹利在广州荔湾区就购买了多处物业，只不过外界不知道而已。”唐文杰说，摩根士丹利一般不会直接出面收购物业，而是通过附属公司或者兼并一些投资公司的手段获得物业。他说：“这么高调的投资方式，在摩根士丹利的投资中非常罕见。”的确，在广州市的各种地产交易记录中，都无法找到摩根士丹利交易的痕迹。

　　另外，为了降低风险，摩根士丹利此前一般涉足成熟物业。而且，近年来在居住物业回报率普遍下滑的情况下，为了保证赚取60%以上的高收益率，摩根士丹利已经转向于投资写字楼、酒店、商场等商用物业，从收购上海锦麟天地，到北京富力双子座，再到上海世界贸易大厦，无一例外。

　　业内人士分析，一向稳健的摩根士丹利这么高调地进入自己不熟悉的领域，只能用一个原因来解释：那就是他们看好这个市场。

　　“目前国内成熟的、投资商又愿意出手的物业并不多，卖掉一栋少一栋，谁先抢到就能保证自己在中国的投资和收益。”一位海外基金高级管理经理这样描述目前的中国地产市场。当然，没有成熟物业可抢时，嗅觉灵敏的摩根士丹利肯定会尝试新的操作手法。

　　回报率60%？

　　摩根士丹利是在广州

房价一年内上涨18%的背景下在南海买地的，与此同时，广州目前房价偏低的声音也还此起彼伏，并且不断有消息称，广州的储备用地已经不能满足需求。

　　“在一个上升的市场，有些风险是可以接受的。”唐文杰说。虽然摩根士丹利对中国房地产的前期开发没有任何经验，但这都不要紧，他们有自己的风险控制体系。更重要的是，根据摩根士丹利的投资习惯，他们显然会在每次投资前测算回报率。业内人士表示，摩根士丹利投资房地产的回报率通常高达60%以上。

　　实际上，摩根士丹利是在投资前三个星期，才委托高力国际对南海市场进行调研。唐文杰认为：“在这么仓促的时间里做出的报告肯定不能用作这么大投资的依据，显然他们在此之前已经对这个地块进行了更加深入的调查。”实际上，作为雅居乐公司的上市担保人，摩根士丹利甚至从南海雅居乐的市场情况中，就可以掌握不少南海地产的信息。

　　高力国际提供给摩根士丹利的研究报告，主要对南海地产的走向进行了分析。报告认为，随着佛山居广东第三大城市地位的确立，南海区与其它地区区域性交通网络尤其是高速路和地铁的投入使用，以及与广州经济的互动，将来南海的地产市场是乐观的。唐文杰进一步推断，从生活圈和工作圈的角度看，南海区与广州城区的区别不大，吸引了一批愿意在南海投资的广州人过来。他说，5年内广州潜在市场对南海地产的拉动作用将更大，目前广州与南海相交的地产非常火爆就是明证。

　　“对于海外基金来说，参与的目的只有一个，就是看中项目的投资回报。”唐文杰认为，“大摩”地产基金投资南海并不足以带来太大影响，但这是明显的信号，就是他们看好南海未来的楼市。最新的消息则表明，摩根士丹利房地产基金已经筹集到42亿美元，从今年开始加大对中国和日本的投资力度，在中国有部分资金将投向二级市场。

　　本报记者 胡智勇