上海住宅市场：今年年中回暖

　　王舒每日经济新闻[2006-03-15]

　　尽管在年初至今的房地产公开研讨场合，业内各界普遍作出今年上海房价还将以10-15％的降幅继续下调的预测，但“下探企底后回稳”，已成为今年上海楼市的重任所在。

　　2005年是上海房价七年来首次出现年终同比下降的年份，这一降势，仍将影响到20 06年的整年楼市全局走势。

　　去年实际跌幅：10％－15％

　　去年上海住宅新增供应2579万平方米，而吸纳量仅为1797万平方米，差额达到782万平方米。作为对比，前年的新增供应与去年基本持平，吸纳量则达到了3035万平方米。

　　第一太平戴维斯日前发布的报告指出，

宏观调控对于住宅实际交易及消费者心理预期的双重影响，令部分短期投机者退出市场，而大量自住性购房者亦持强烈的观望心态，这是造成去年住宅市场吸纳量大幅下降的主要原因。

　　去年年底，上海一手房的月平均交易价格下降至每平方米6238元，相比2005年初房价最高时的月平均每平方米9153元，降幅达31.9%。

　　考虑到由于整体市场的成交结构正从中心城区向外转移，所以第一太平戴维斯有关人士认为，上海去年房价实际跌幅估计为10％－15％。

　　房价震荡 租金逆势上涨

　　尽管房价年度告跌收盘，但仲量联行中国区研究部主管何迈可表示：“万幸的是多方担忧的‘房地产泡沫破裂’终究没有发生。”他认为，新建住宅价格有所下降，但跌幅并不像预先担心的那样剧烈。

　　此外，虽然价格震荡，但上海住宅租赁市场租金始终表现稳定，也成为后市乐观判断的一个重要依据。仲量联行数据表明，2005年，高端和豪华住宅租金分别上涨了7％和3％，空置率基本持平。由于销售价格下跌，但租金逆势上涨，此类投资的回报率受到部分机构投资者的关注。

　　从区域上看，去年中环以内基本保持供需平衡的格局。环境优越及可开发用地的日渐稀缺，令该区域始终吸引市场中高端客户群的关注。内环以内的成交均价基本在1.6万元/平方米－1.8万元/平方米。此外，华府天地、汤臣一品等面向全球高端消费者的顶极楼盘也陆续面市。

　　豪宅市场率先显露暖意

　　而眼下，曙光已然微露。在年初仲量联行的“2005年度上海房地产市场回顾报告”中特别指出：楼市将在今年年中起慢慢回暖。

　　“某些目前被低估或平价的物业，从长期来看仍有上涨空间。”何迈可说。

　　戴德梁行也作出“上海中心城区商品住宅价格稳中有升”的预测，并概述今年上海住宅市场面临的趋势：整体住宅成交量预计将有一定幅度提高，成交均价则还有进一步下跌空间，但不同区域价格走势将有明显分化。楼市将在今年年中回暖的最显著信号，已在2005年年底的豪宅市场率先显露：部分高端项目自去年第四季度开始投放市场。汤臣一品和翠湖天地二期已分别在去年年底开盘：汤臣一品单价超过10万元/平方米，而翠湖天地二期根据房型和楼层，价格在4万－6万元/平方米之间。今年第二季度起，华山夏都、汇宁花园、永新城等一批高端产品还将陆续面市，预计售价都在2.5-3万元/平方米区间。