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这位重庆市常务副市长表示，一般来说房地产投资不能也不应该超过城市投资的30%
本报特约记者 季谭 发自北京
如果一个地方的基础设施投资长期超过60%，就会出现"空心化"问题；工业投资长期超过60%，就会出现GDP增长，生活环境改善不多，人均GDP很多，人均年收入不高的情况；房
地产投资长期占大比重，一定会出现房地产泡沫问题。
重庆经济进入转轨时期，目前它正从基础开发、投资拉动型逐渐转为市场消费、生产贸易拉动型。按照这样的发展速度，统计2010年该市的工业生产总值将达到1万亿元左右。而这正是该市的发展目标。
5月16日晚，重庆市常务副市长黄奇帆在中央财经大学作“重庆：城市活力与政府决策”专题演讲，演讲之后，就当前重庆经济增长方式的转变、房地产投资等方面的问题，黄奇帆回答了《第一财经日报》记者的一些提问。
《第一财经日报》：重庆下一步将加快经济增长从“投资推进型”向“消费拉动型”转变，从“资本和土地主导型”经济增长向“技术和劳动主导型”转变，政府的经济发展战略，为什么作这样的调整？
黄奇帆：如果重庆经济发展仅靠外援、靠外力拉动的路子，是不能持续发展的，所以我们这样说，重庆经济的外力拉动，眼下是有合理性的，但是长远是要调整的。
重庆的发展用二十年或者是三十年的眼光来说，要把它变成三个阶段：1997年到2007年，可以说是西部开发中，基础开发阶段。是弥补基础设施缺口，补缺的阶段，这一阶段要靠投资拉动。
从2007年到2018年，这一阶段是功能开发阶段，大规模的基础设施建设到了一定的程度，工商产业大幅度发展，靠市场拉动，工业出口拉动。商业的发展，第二、第三产业的发展，本身产生有力的经济拉动作用。这个10年，工商产业的拉动，可能要占到GDP60%~70%，而基础设施开发、投资拉动，可能只占GDP30%左右。
到第三阶段，按照中央的要求，是希望把它建成长江上游的经济中心，经济中心不光是工业、商业，既然叫经济中心，就应该是各种要素集聚和辐射的中心，是一个区域中心，是能够在重庆周边有所辐射，今后会逐渐形成积聚效应，这样才能真正成为中心。
《第一财经日报》：在政府手中，有什么牌来保障上述三个阶段目标实现？
黄奇帆：应该说，上述这些目标是每一位市长都想到的事情，但不是每一位市长都能够做到的事情。
这是一个渐进的过程，在第一阶段，投资拉动是最主要的，但是再过3年、5年，投资当然还会有1000亿元、2000亿元的投资，但是这个结构逐渐会有所变化，所以重庆的投资结构会跟着这个目标在变化。在2000年，重庆的2000多亿元投资里边，其中，60%是基础设施投资，10%多是工业投资，30%是房地产和第三产业的投资。这个投资很粗放，是基础工业为主。
在2004年开始，基础工业设施的比重开始下降，2004年，基础设施投资占45%，工业投资比重已经到了25%，去年1600亿元总投资里，工业投资400亿元。第三产业占30%(其中房地产投资占24.7%)。
今年的投资比重我们会进一步调整，到2007年左右，我们会调整到4∶3∶3的比例，也就是40%基础设施，30%的工业、30%的第三产业，包括房地产。
《第一财经日报》：为什么4∶3∶3被作为一个合理的投资比例？
黄奇帆：如果一个地方基础设施投资长期超过60%，就会出现“空心化”问题；工业投资长期超过60%，就会出现GDP增长，生活环境却改善不多，人均GDP很多，人均年收入却不高的情况；房地产投资长期占大比重，一定会出现房地产泡沫问题。均衡的投资比例既涉及投资效益回报问题，也涉及到可持续发展问题。
房地产在投资中比重过大，虽然同样是第三产业在投资，但是投资产出的结构是在变化的。这都是重庆目前的投资方面的一些状况。
《第一财经日报》：始于去年的宏观调控，其实就是在调节政府的投资比例，重庆在这次调控中受到哪些影响？
黄奇帆：房地产这一块，经济萧条的时候，政府给房地产业许许多多的优惠政策；但发现房地产有点过热，想调控的时候，就会对房地产市场带来波动，带来挫伤，对我们潜在的土地资源的价值利用会产生影响。
从重庆的角度来说，我们是觉得要控制好重庆的房地产发展，然后把握好土地资源价值的利用。
这里要把握好几个问题，一个就是房地产到底存在不存在泡沫，你的标准要有一个客观的判断，不能凭着本能的感觉。
房地产要有客观的定量标准，总结国内外市场，大体的标准，首先就是在一个高速发展的城市里，房地产投资过不过热的标准，看比率，一般来说房地产投资不能也不应该超过城市投资的30%。
像重庆这样的一个城市，与上海、北京有所不同，有广大的农村地区，所有把房地产投资作为一个基数算的时候，一般不要超过25%。
《第一财经日报》：重庆的实际情况怎样，存在过热的现象吗？
黄奇帆：重庆在2000年以来，我们就是在有意的控制，每年房地产的投资始终在25%左右，2002年占25%，2003年还是25%，2004年占24.7%，我相信我们在2005年一定还是25%，预计2000多亿元总投资，我们大概500亿元的房地产投资，这是可以控制的。政府有能力从各个角度进行控制，但是这种控制不能没有数，明明只有20%，再控制，那是不行的，如果一个大城市的房地产投资长期超过30%、40%，也是不行的，那就会脱节。
再就是房地产的总需求量，什么时候房地产会过剩呢？一般来说，每一个城市人口的人均住房面积35平方米，不能超过这个数。
像重庆，1200万城市人口，现在人均住房面积22平方米，那么要让重庆的人均住房面积达到35平方米的话，还需要再造1.56亿平方米住房。重庆的农村每年有40万~50万农村人口进入城市，成为城市人口，他们需要多少房子？还要1750万平方米，就是说，重庆的房地产增量，至少每年应该有2000万平方米。所以重庆的房地产还相当于10年前的上海，刚刚起步。对于房地产来说，东部与西部不能一刀切。
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