股市公告先于政府招标许荣茂南京18亿问题圈地_国内财经_财经纵横

股市公告先于政府招标许荣茂南京18亿问题圈地

http://finance.sina.com.cn 2003年09月07日 16:04 21世纪经济报道

　　本报记者左志坚

　　南京报道

　　以前从未涉足南京地产的许荣茂一出手就带着睥睨金陵的霸气。

　　两个月前，世茂集团董事长许荣茂一掷18亿，在南京买下了一块高档住宅用地，创下南京土地成交价之最。这块被誉为“地王”的宝善地块在6月9日发出挂牌公告后一直无人问津，直到7月4日，也就是挂牌出让的最后一天，许荣茂在没有竞争对手的情况下，以底价拿下这块“南京地王”。

　　之后，许荣茂刻意保持着一贯的低调。

　　但由于宝善地块临时更改规划，被纳入拆迁范围的居民开始质疑整个地块转让的合法性。不久之后，随着世茂业主纠纷以及许氏家族敛财方式被一一曝光，世茂的土地、销售、资金这三个环节遭到一致质疑。

　　而首当其冲的就是“内定地王”嫌疑。

　　内定的地王？

　　从地图上看，宝善地块北起南京中山北路，南至外秦淮河北岸，东沿惠民大道，西临长江，总用地面积达59.4万平方米，实际出让面积为48.5万平方米，容积率住宅部分为2.2。南京当地媒体此前报道，宝善地块的开发是整个南京市沿江开发战略的重点区域。

　　据悉，与世茂一起看上这块地的还有中海、万达、万科等地产大鳄。但早在土地挂牌出让之前，世茂就已经知道这块地非己莫属。

　　5月17日，世茂股份(600832，SH，世茂集团为其第一大股东，持有26.43%的股份)发出公告称：公司拟与世茂建设及世茂投资(两家公司皆为许荣茂家族控制企业)共同出资成立合资公司……合资公司成立后将主要承担“南京世茂外滩新城”项目暂定名以下简称：该项目　的开发建设任务。

　　然而，南京市国土资源局是在6月9日才将此地块公开挂牌。

　　在一份举报材料中，有关人士质疑说：“这个关联交易公告的发出日期离南京土地资源局挂牌出让公告公布日期还有近一个月的时间，世茂股份怎么能知道竞价的结果就是一定是它呢？”

　　不仅如此，公告还对该地块作出详细规划：“该项目将分三期在规划用地范围内建造高档住宅高层、超高层　、五星级酒店、精品商业区、休闲娱乐设施、中小学校、幼儿园等设施及为这些设施服务的高级会所、游艇俱乐部、停车场、市民广场、滨江公园、园林景观等辅助设施。”

　　有关人士质疑道：“世茂股份怎么知道宝善地块的挂牌出让细节及具体的规划要求细节呢？”

　　更为蹊跷的是，在本应不知地价为多少的情况下，世茂已经对这块地做完了投资预算和收益分析：该项目总投资额预计为人民币50亿元将分三期开发建设。除注册资本外合资公司还将通过向金融机构融资、股东借贷融资及房屋预售等方式解决项目所需资金问题。该项目总建设周期预计约为6年可实现销售收入预计为人民币70亿元。

　　在宝善地块6月9日挂牌当天，南京《金陵晚报》还大篇幅刊登了要将未来的“宝善小区”《打造南京“世茂滨江”》的文章。作为许荣茂家族进入内地地产市场的扛鼎之作，上海世茂滨江花园一度成为地产界之美谈，也被列为上海标志性建筑之一。

　　18亿贵还是贱？

　　7月4日，南京当地媒体报道：“没有争抢没有拼杀，‘巨无霸’宝善地块拍卖现场，由于只有一家开发商竞拍而意外平淡收场”。当天，世茂集团控制下的福建世茂投资发展有限公司以底价18亿元成交。

　　对此地块缘何以底价出售，许多人存有疑问。南京土地储备中心主任冯昌中对本报记者解释说，只有世茂有这个实力，因为这块地拆迁成本比较大，价格比较高。

　　据悉，宝善地块现有A、B、C三个片区，政府原先就想转让A地块。据当地的居民介绍，A地块居民户口早被冻结等待拆迁。但最后却是ABC三个片区同时转让。

　　“既然知道很多开发商没有这个实力，在宝善地块可以分割为ABC三大区的情况下为何不拆分出让，让众多开发商们相互竞争以获取更佳的回报呢？”南京市政府一官员质疑道。

　　该官员透露，从南京先前的土地拍卖行情来看，小面积低价拍卖往往异常火爆。“从政府创收的角度来讲，应该分割拍卖更有赚头。”该官员表示。

　　冯昌中则表示：“这块地比较大，合起来卖的更贵。”

　　有意思的是，到8月底，世茂集团执行董事许世坛却对外表态，“南京世茂外滩新城”项目具体投资额度还没有确定。

　　张家圩疑惑

　　更让人意外的是张家圩小区也被纳入了转让范围。据悉，该小区是南京新型建材房地产商1991年11月依法获取了70年使用权的土地，1994-1998年商品房才陆续销售，2000年以后才全部销售完。

　　事实上，直到今年5月下旬，张家圩小区也都没有被纳入现在的“南京地王”范围。6月9日，当得知自己的家也被挂牌转让的消息后，张家圩的居民全傻了眼。

　　在他们看来，该小区是商品房新小区，一居民的“国有土地使用证”上明确标明，其土地使用权类型为“出让”，终止日期是2061年11月15日。

　　“张家圩西北部的两大块地块没有被挂牌，这些地区的房屋大多远比张家圩小区差。而张家圩小区的实际使用住宅大多数才仅2-9年，有不少是在4月刚刚搬入的新用户。”一位居民告诉记者。但重要的是张家圩是宝善地块连接南京主干道(中山北路)的唯一出路。

　　而且拆迁带给居民们的损失也不可低估。一居民告诉记者“如果拆迁换新房，以现有的拆迁补贴标准，每平米至少要亏损2050元(房价4500，拆迁补偿2450)”。

　　居民们认为，根据《土地管理法》的有关规定，政府无权为了另一宗商品房开发项目而在未征得居民的同意下，就将张家圩挂牌。

　　针对居民们的质疑，张家圩小区所在的南京市下关区政府办公室回复说：此次挂牌出让的范围是由市国土储备中心负责划定，考虑到地块规划的完整性，以及景观的协调性，此次确定的范围包括了张家圩小区。

　　南京国土资源局官员接受本报记者采访时表示，这事该找下关区政府更清楚。下关区政办公室万主任却告诉记者：“土地划分是南京市国土资源局的权力，我们区政府只有拆迁的权力。现在的拆迁补贴还是1998年的水平，已经落后于时代了，我们正在向市政府建议提高拆迁标准。”

　　收购资金从何而来？

　　“121号文件”之后，世茂集团如此大规模圈地，不能不令外界对其资金来源产生疑问。

　　许世坛的说法是：“目前旗下物业发展的融资安排，约有八成资金透过售楼套现及内部现金支付。”许还透露，上海世茂滨江花园今年售出约800个单位，套现约30亿元。下半年，世茂集团将推出福州世茂外滩花园，第一期涉及1000个单位。但福州世茂外滩花园总投资额不过6亿港元，这两个项目最多能提供资金40亿元。

　　虽然南京项目原规划开发周期长达6年，但许荣茂在前期就必须付出大笔真金白银。

　　南京国土局土地储备中心官员透露，与世茂签定的18亿土地转让合同中，附加条款之一是在一年半内分四期将地价付清。而且根据相关规定，规划中的五星级酒店必须于2005年9月30日前建成。

　　除去还贷的压力，世茂还有世茂国际广场和北外滩开发两个大项目的投资压力。

　　世茂这两年的盈利能支撑世茂集团如此庞大的产业版图吗？

　　世茂如何利用关联公司控制利润流向是个秘密，但是最近的公告还是透露了一些信息。

　　9月1日，世茂股份公告称：世茂建设将其持有的福建世茂投资发展有限公司50%的股权转让给Prime Master Holdings Limited(PMHL)，世茂股份持另50%股份。

　　世茂建设是世茂股份的控股子公司。如此一来，上市公司在福建世茂的股权被稀释。此时，福建世茂开发的福州世茂外滩花园即将获得收益(许世坛说年底将推出1000个单位)，家族公司股权变大，便有机会抽走更多利润。

　　有趣的是福建世茂同样是南京世茂的投资商。这与许荣茂以往的做法有所区别。以往的项目中，许在拿地时往往让世茂控股出面，并由其融资及担当风险。

　　售楼危机

　　在世茂股市融资秘密被媒体曝光，央行121政策出台后，世茂自己的项目回收资金就显得尤为重要，然而由于传得沸沸扬扬的业主纠纷，世茂滨江花园的辉煌或许难以再现了。

　　2003年2月初，乔迁至世茂滨江花园的居民杨明业主为其弟弟杨立　发现，自己300万一套的高档住宅装修问题很大，而且对身体有伤害。杨屡次投诉均未获解决，现已搬出世茂滨江花园，并聘请律师。

　　许世坛辩称，该宗买家投诉只是误会，集团一向都委托多个专业人士检查交楼水准。许还称该宗事件未交法院审理。

　　但投诉事件并未就此平息，反而迅速升级。

　　9月2日，世茂滨江花园近50户业主联合签名上书上海市领导，并向信访办递交申诉材料，就世茂滨江花园的种种问题提出抗议。

　　类似事件如果处理欠妥，势必会影响其后续楼盘的销售。

　　值得注意的是，已交付的楼盘，实际入住率很低。世茂滨江附近的一家房产租赁中介人士指出，入住率低说明有投资者没有套现，对后期楼盘的投资非常不利。

　　而且在上海世茂滨江效果图上，其他的住宅将离外滩越来越远。

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