左右逢源者--中远三林许荣茂眼前杀出的“程咬金”？

　　中远与政府素来的密切关系，能让它不无从容地穿行在一级开发和二级开发两条阵线间

　　文/本刊记者戚娟娟

　　北外滩之争，一度是2003年年初上海滩的热门话题。作为黄浦江两岸开发4个重点地区中最早启动的一个，北外滩未来的定位是“中央核心商务区”，外界曾盛传许荣茂的世茂集 团获得北外滩3.66平方公里土地的开发权，可事态随后急转直下，最后的开发权由上海申江公司和中远三林置业联手夺得。与许荣茂始终的沉默形成鲜明对比，中远三林置业总裁徐泽宪表情淡然，言辞倒不遮掩。

　　借势政府

　　除了身为上海中远足球俱乐部董事长，另一个令徐泽宪闻名上海的理由是“中远两湾城”。“中远两湾城”是迄今建成的上海市最大的旧城改造项目，总投资67亿元，自1998年启动以来，已多年蝉联上海房地产销售面积前几名。当初，苏州河畔的“两湾”旧址，弄堂狭窄到“人死了都抬不出来”的地步。

　　“有200多家房地产企业去谈过这个项目，都没敢接。”徐泽宪不无得意，“中远两湾”的开工典礼上，上海市市委、市府、人大、政协的主要领导全部到场——据称这是房地产建设商品住宅项目前所未有的礼遇。

　　军人出身的徐泽宪倒也豪爽干脆，不讳言中远与政府之间种种联系，但亦解释，比起上海政府下属的企业，中远显得更超脱。

　　《中国企业家》：中远凭什么赢得北外滩改造和开发的机会？

　　徐泽宪：我们和政府合作有优势，有比较丰富的旧城改造的经验(中远两湾城)和操作特大型项目(海南博鳌)的运作能力。北外滩的改造首先面临旧城改造的问题，压力大，一般企业承受不了。

　　《中国企业家》：游说政府的过程是否复杂曲折？

　　徐泽宪：我们非常早地就和政府接触了。我们得知上海市在做浦江两岸的规划后，首先找到浦江办，得知浦江两岸开发的4个重点，最重要的是北外滩。于是和虹口区政府进行接触，表示我们愿意和他们一起整体对浦江两岸进行开发。这样就有了中远三林北外滩开发建设有限公司，中远控股。

　　《中国企业家》：很多评价中远善于借助政府的翅膀起飞，你似乎也并不否认？

　　徐泽宪：是的。1995年中远置业还是个非常小的企业，注册资金1500万元，这几年，我们注意了和政府的合作，也注意了自身操作项目的能力和品牌。我不是地方政府本身的企业，是到你这个地方来投资。我们会与政府的设想结合起来操作项目，这样政府非常容易接受，关系就良好。纯外方企业可能不知道怎么和政府打交道。

　　角色介于“世茂”和“申江”之间

　　每次随中远足球队南北征战,回到上海，徐泽宪便一头扎进国际航运大厦顶部的办公室。这是一间看得见江景的大房间,混沌蜿蜒的黄浦江尽收眼底。徐泽宪指指斜对岸，“看,那边就是北外滩。”

　　他也许更惯于望着墙上的上海市区交通图发呆。他拿起一支笔，在地图上对记者比划着，“喏，许荣茂他拿到的仅仅是这样一块，申江公司就是规划中控制“红线”以内这么一块，原来是港务局的土地，我们中远是长治路以东这么一大块土地。”

　　《中国企业家》：都说中远三林从许荣茂的世茂手里抢得了北外滩的大片土地？你打败了许？

　　徐泽宪：炒作，完全是炒作，不存在这个问题。

　　但我想应该是有竞争的吧，到现在还有去和区里谈的。但我们抓住了自身的几个优势，至于人家怎么谈的，不是很清楚。可能世茂想获得一块土地，我们不是，我们和政府组成一级开发商来组织对外招标，如果愿意自己继续做的话，就把土地的一级开发和项目招标捆绑起来运作。从角色上来说，世茂就是二级开发商；申江公司是政府用来协调黄浦江两岸开发的机构，除了协调规划，也代行政府职能，拥有一级土地开发权；我们的角色介于它们两者之间。

　　《中国企业家》：那么现在能否说北外滩是中远三林、申江公司和世茂集团三分天下？

　　徐泽宪：不能这么说。世茂集团手里的土地比较少嘛，实际上仅仅两栋写字楼，面积不很大而我们一家占的面积超过北外滩总体面积的1/2——其实本来我是想把北外滩整块地都拿下的。现在申江公司的地块只要招标我就打算投入。

　　三林“搭车”

　　2002年9月印尼三林集团适时介入，中远置业易名，淡化了浦江开发的这位领先者身上的国企色彩，这当然也成为外界揣测颇多的一个口实。

　　竞争对手们议论纷纷，亚洲金融风暴前的华人世界首富林绍良此番入股45%，欲借助中远置业深厚的背景和在上海地产界不可小窥的资源优势，将中远三林当成一块敲门砖；也有人说，地产是资本的游戏，这是一场中远与资本的联姻；还有人暗中一笑，合资合资，林绍良的如意算盘打得好，可中远置业身份一变，政府还能不能百分之百地依仗它？

　　《中国企业家》：人们难免产生联想，在2002年1月黄浦江开发启动之后，林绍良介入了中远？

　　徐泽宪：是之前！虽说在浦江两岸开发启动一年后，但在我们和虹口区政府今年1月成立合资开发公司之前。两件事没有必然联系。

　　《中国企业家》：和三林合资后，中远三林不是纯粹意义上的国有企业，性质的变化是否影响中远拿到100%的土地一级开发权，比如在北外滩甚至更核心的区域？

　　徐泽宪：这个问题我和市里区里沟通过，他们的思路是，只要这个地区能发展，符合市场规律，外资企业、中外合资企业和国有企业、政府控制企业都一样。

　　《中国企业家》：难道你没有在核心区域，控制红线以内获得开发的土地，不说明什么问题？

　　徐泽宪：不说明什么。红线以内的土地产权原是港务局，也不是说申江公司就拿到这块地了吧，只是代表政府负责规划、拆平。我觉得机会对我们来说应该比较大。

　　《中国企业家》：目前工程进展情况怎么样？有没有觉得特别难的地方？

　　徐泽宪：现在还是各家做各家的，北外滩的总体规划现在还没获得市政府批准，开发和建设的模式没有完全定下来。开发商也搞不清楚，现在各级都有很多部门负责、参与，非常凌乱，我觉得北外滩的开发应该有一个统一的班子，市区两级政府的政策能统一标准，能够配套，不能说今天定了一个，明天又变了。