REITs发展现状

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

全球目前有22个国家和地区推出了REITs，主要集中在发达国家，市值在8000亿美元左右，其中美国的REITs市值占比超过一半。美国的首只REITs于1962年上市，近三十年的规模快速增长，总市值增加了300倍，是美国房地产上市公司规模的数十倍，标普500指数中有14个成分股是REITs。

REITs分类及REITs主题基金简析

从国外市场来看，根据REITs主营业务和收入来源的不同，一般将该类基金分为三大类型：权益投资型、抵押投资型和混合投资型。（1）权益型REITs又称物业投资型REITs，该类REITs直接投资房地产物业，通过出租标的不动产，获取租金收入为主要收入来源，目前是REITs中最主要的投资类型，占大多数；（2）抵押投资型REITs专门从事抵押放贷，或者专门购买房地产抵押证券，以抵押贷款或抵押证券的投资利息为主要收入来源；（3）混合投资型REITs既从事物业投资又从事抵押投资。对于权益型REITs，根据其投资不动产业态的不同，又可以细分为：综合（diversified）、医疗保健（health care）、仓储（storage）、零售（retail）、写字楼（office）、酒店（hotel）、工业设施（industrial facility）、租赁型公寓（apartment）、特殊用途（specialty）等业态类别。在实际投资中，写字楼、酒店、租赁式公寓、工业设施等体现出较强的周期性，医疗、仓储等周期性较弱。投资于医疗保健、仓储不动产的REITs指数整体上处于上升的态势中，这与美国2008年以来经济衰退和复苏乏力相关性较弱，该不动产收入稳定性和持续性较好。

REITs的投资价值与风险

1． 投资价值——收益以分红为主，长期投资效果显著:REITs最显著的特点就是分红率比较高，一般各国的法律都规定REITs必须将每年收益的90%以上用于分红。近40年权益型REITs的年收益中约有65%来自分红，其余35%来自资产增值。可对比的是标普500指数成分股的投资收益中只有30%来自分红，其余70%全部来自股价的上涨。一般来说，权益型REITs很少亏损，每年红利发放都比较稳定，年分红回报率在8%左右，近几年所有降低。

2． 风险分析——行业集中度高，短期可能有较大波动投资REITs组合可以在各类型中进行选择，分散一定的风险，但总体来说，由于REITs本身的属性都是一样的，因此行业集中度非常高。从相关性分析可以看出，大部分REITs的相关系数在0.7以上，属于高度相关.

综合分析来看，权益型REITs的市场价值和回报率受经济周期波动影响。2001年至2007年上半年这段时间，美国房地产市场处于一种火爆发展的时期，同时在消费需求的拉动下，美国经济呈现一片繁荣景象，这一时期美国权益型房地产投资信托基金指数和总回报率处于一种上升的态势中。之后，美国爆发“次贷危机”，进而演变成全球性的金融海啸，相伴随，美国经济出现衰退和萧条，这一时期美国权益型房地产投资信托基金指数和总回报率出现快速下滑。2009年以来，美国经济出现缓慢复苏态势，在这种经济环境下，权益型房地产投资信托基金指数和总回报率相应出现回升。