德圣基金研究中心

　　2011年以来，新基金发行呈加速态势，基金品种创新和基金投资范围也不断丰富。诺安基金管理公司目前正在发行投资全球不动产的证券投资基金，该基金主要投资于全球范围内的“REITs”，同时，鹏华基金管理公司申请的主投美国房地产信托凭证(REITs)市场的基金也获得证监会批准，一时间，REITs成为基金行业和国内基民热门的话题。

　　目前，国内市场并不存在真正的REITs投资产品，很多普通投资者不是很了解REITs。那么，什么是REITs?诺安基金管理公司和鹏华基金管理公司发行的与REITs相关的基金又是如何投资的？在当前的全球经济环境下，该类基金值不值得投资？下面，我们将从专业的角度为投资者做一下分析，希望对投资者的投资有所帮助。

　　国外REITs发展现状：美国独占鳌头

　　REITs全称RealEstate Investment Trusts，中文称房地产投资信托基金，从国外市场存在的主要REITs类型来看，它是一种由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。

　　1960年美国国会参照共同投资基金的形式立法创立REITs，该类型基金在交易所上市，本质上是专门从事房地产经营和管理活动的投资信托公司或集合投资计划。REITs的推出一方面为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，另一方面为小投资者提供了一个参与大规模商业房地产投资的机会。REITs的收入稳定、风险较低，综合来看，REITs风险介于股票和债券之间。

　　美国推出REITs之后，欧洲、南美洲等一些国家也逐步将REITs 引入市场，并都针对REITs 制定专门的法规，以此推动本国房地产市场的发展。90年代以来，REITs在美国得到迅猛发展，越来越多的房地产通过REITs实现证券化，成为公众产权。美国是目前全球最大的REITs 市场，当前各类型产品总市值在4000亿美元左右(见表1)。自2000年起，REITs在亚洲的日本、新加坡、香港、马来西牙、台湾、韩国等地得到快速发展。由于我国大陆房地产市场与美国等国家存在很大不同，目前，国内市场没有国际意义上的REITs，国内市场发行的主要是一些房地产信托投资产品。

　　表1、2011年以来美国各类型REITs总市值变动：

日期	房地产投资信托基金综合指数	房地产投资信托基金市值（亿美元）
2011年2月1日	182.98	3819.61
2011年3月1日	184.61	3887.02
2011年4月1日	186.00	4100.16
2011年4月29日	194.29	4319.93
2011年6月1日	190.05	4249.60
2011年7月1日	192.23	4388.80
2011年8月1日	187.02	4290.90
2011年8月24日	172.74	3989.39

　　REITs分类及REITs主题基金简析

　　从国外市场来看，根据REITs主营业务和收入来源的不同，一般将该类基金分为三大类型：权益投资型、抵押投资型和混合投资型。(1)权益型REITs又称物业投资型REITs，该类REITs直接投资房地产物业，通过出租标的不动产，获取租金收入为主要收入来源，目前是REITs中最主要的投资类型，占大多数；(2)抵押投资型REITs专门从事抵押放贷，或者专门购买房地产抵押证券，以抵押贷款或抵押证券的投资利息为主要收入来源；(3)混合投资型REITs既从事物业投资又从事抵押投资。

　　对于权益型REITs，根据其投资不动产业态的不同，又可以细分为：综合(diversified)、医疗保健(health care)、仓储(storage)、零售(retail)、写字楼(office)、酒店(hotel)、工业设施(industrial facility)、租赁型公寓(apartment)、特殊用途(specialty)等业态类别。在实际投资中，写字楼、酒店、租赁式公寓、工业设施等体现出较强的周期性，医疗、仓储等周期性较弱。从图1可以看出，投资于医疗保健、仓储不动产的REITs指数整体上处于上升的态势中，这与美国2008年以来经济衰退和复苏乏力相关性较弱，该不动产收入稳定性和持续性较好。

　　图1、2001年以来美国医疗保健、仓储不动产指数变动：

　　诺安基金管理公司目前正在发行诺安全球收益不动产证券投资基金，鹏华基金管理公司也即将发行主投美国REITs市场的基金。从诺安全球收益不动产基金的投资来看，该基金主要投资在全球证券交易所上市的REITs，主要是那些以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的REITs，即权益型REITs，但是，该基金不直接购买不动产，也不投资于以抵押贷款利息收入为主要收入来源的抵押类REITs(Mortgage REITs)。

　　经济周期处谷底徘徊  REITs主题基金长期投资价值凸显

　　权益型REITs主要以能够产生稳定租金收入的不动产为基础资产，标的不动产的租金收入是主要收入来源，所以基础资产的租金水平、出租率情况、不动产周期性波动等影响着REITs的市场价值，进而影响着投资于权益型REITs基金的收益情况。综合来看，不动产市场属于内需型产业，受各国家或区域的总体经济周期的直接影响，因此，以不动产为基础资产的REITs 具有周期性风险，租金水平、出租率情况会随经济周期而出现波动。

　　综合分析来看，权益型REITs的市场价值和回报率受经济周期波动影响。2001年至2007年上半年这段时间，美国房地产市场处于一种火爆发展的时期，同时在消费需求的拉动下，美国经济呈现一片繁荣景象，从图2和图3可以看出，这一时期美国权益型房地产投资信托基金指数和总回报率处于一种上升的态势中。之后，美国爆发“次贷危机”，进而演变成全球性的金融海啸，相伴随，美国经济出现衰退和萧条，从图中可以看出，这一时期美国权益型房地产投资信托基金指数和总回报率出现快速下滑。2009年以来，美国经济出现缓慢复苏态势，在这种经济环境下，权益型房地产投资信托基金指数和总回报率相应出现缓慢回升。

　　图2、2001年以来权益型REITs指数变动：

　　图3、2001年以来权益型REITs总回报率变动：

　　REITs的收益情况受经济景气状况影响较大，表现出了一定的经济周期相关性。2010年以来，欧元区债务危机不断发酵，成员国经济增长下滑；2011年以来，美国经济复苏乏力，房地产市场继续低迷；日本经济深受日元升值影响，短期难以摆脱困境。综合来看，在全球经济周期性波动中，海外发达经济体目前正处于谷底或者复苏乏力阶段。由于未来一两年发达经济体仍将面临经济复苏减弱的风险，因此，短期内REITs基金的收益反弹缺乏确定性。而从长期来看，伴随经济从衰退期逐渐走向复苏，REITs基金的投资价值也会随之提升。

　　从图4可以看出，抵押投资型REITs和混合投资型REITs受房地产市场景气状况最大。“次贷危机”以来，美国房地产市场一直表现低迷，混合投资型REITs、抵押投资型REITs目前处于谷底阶段，回升乏力。综合来看，未来随着美国房地产抵押市场的改善和美国经济的逐步复苏，这两类型REITs的投资价值将会凸显出来。

　　图4、2001年以来混合投资型REITs、抵押投资型REITs指数变动：

　　从权益型REITs的投资业态来看，仓储(storage)、医疗保健(health care)等不动产的租金收入稳定性和持续性较好，周期性较弱。综合(diversified)、零售(retail)、写字楼(office)、酒店(hotel)、工业设施(industrial facility)、租赁型公寓(apartment)、特殊用途(specialty)等业态类别的租金收入表现出了较强的周期性(见图5)。

　　图5、2001年以来美国写字楼、酒店、租赁型公寓、工业设施不动产业态指数变动：

　　通过以上分析我们可以看出，一方面，REITs的收益状况表现出了一定的经济周期相关性，另一方面，在全球经济周期波动中，海外发达经济体目前正处于经济周期谷底或者复苏乏力阶段。在目前的经济环境下，长期来看，海外市场的REITs产品具有较好的投资价值。

　　诺安基金管理公司和鹏华基金管理公司在这个时候推出REITs主题基金，诺安全球收益不动产基金投资于海外市场的REITs，鹏华推出的REITs主题基金主要投资于美国市场的REITs。从未来一年的短期预期来看，REITs基金的收益反弹缺乏确定性，因此REITs基金不宜作为重点配置品种。而从长期配置角度来看，发达市场的经济周期和房地产市场走出当前的谷底状态是大概率事件，在谷底或者复苏乏力阶段投资于REITs主题基金，提前布局未来经济复苏，甚至是繁荣情况下的房地产市场，长期有望获取较好的投资收益。

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