要约邀请不是合同 售楼广告骗了白骗？
近年来，房地产市场广告纷呈，令人眼花缭乱。消费者面对这个“百花齐放”的春天，难免会被迷花了眼。一些消费者没有经过理性考察就草率解囊，到头来签了约的房屋退不了，干吃一肚子哑巴亏。日前，北京市宣武区法院审理了这样一起因不实售楼广告引发的官司。
李先生想购买一套商住两用房。去年3月，看中了位于广安门的中加大厦。当他来到售楼处时，售楼人员热情地接待了他，并介绍说，该大厦即是商住两用楼，其中B座1504室是商住房使用性质、地下楼层和首层开设超市和商场、提供24小时热水、公布分摊面积计算书并据实核算，同时在地上、地下向用户提供充足的停车泊位，6270元／建筑平方米。首期付四万八千余元，半年后付五万元，余款办理银行按揭。说着，售房人员交给了李先生一些广告宣传材料。
去过多家售楼处的李先生自然明白如此优厚的地理环境、价位和其他配套设施在当前的房地产市场上确实是不多见的。于是，李先生未作任何犹豫就与开发商——北京云加房地产开发有限公司签订了预售契约和补充协议，正式购买了B座1504室。
不久，李先生就兴致勃勃地搬了进去。然而，接下来发生的一系列事情，却让李先生再也乐不起来了。首先是办照碰了壁，当李先生来到工商部门办理注册手续时，被告知此房不是商用房，不能用于经营。惊愕不已的李先生随即气冲冲地找到开发商交涉，没想到，此事还没解决，那边又出了一档子事，原来云加将按规定公摊的约90平方米的面积卖给了他人，而且原来在宣传材料中承诺的商住两用、首层开办大型商场、底层超市、24小时热水及地下、地上车位充足等等现在都没兑现。
于是，李先生及其他一些业主索性以罢交二期房款的方式向云加提出了抗议。如此一来，云加自然坐不住了，于是，将包括李先生在内的罢交户起诉到了法院。
李先生及罢交户怎么也没想到，云加竟然“恶人先告状”，于是纷纷在法庭上提出了反诉，要求后者按广告约定履行义务。
经法院审查发现，云加在售楼广告及宣传手册中所述的上述承诺均未制定在合同书中。于是，今年6月16日，法院作出了支持云加要求李某等业主给付二期房款并支付违约金的诉讼请求。法理分析
判决宣判后，业主们纷纷表示不理解：售楼广告究竟是什么概念？为什么开发商“骗了白骗”？就这个问题，笔者走访了法律界人士：
合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合法的合同受法律保护。云加与李先生在签订购房合同时，对付款方式、期限及违约责任均作了约定，同时对房价款的结算也作了约定，因此，云加要求李先生支付到期房款，理由正当。所以法院判决支持了云加。
至于云加在售楼广告和宣传材料中提到的承诺，只是要约邀请，目的是希望他人向其发出购买合同的要约，是向不特定消费者发出邀请的意思表示。不可否认，开发商的这种要约邀请，对包括李先生在内的购买户的意思表示会产生很大的影响。但在法律上，开发商对其要约邀请是不应当承担法律责任的，因为要约邀请不等于要约或承诺。后者是以合同形式确立的。合同一旦成立，要约人和承诺人的约定条款就要受法律约束。要约邀请中的内容，只有在合同中明确约定后，才发生法律效力。
所以，消费者在购房时千万要注意审查合同主文，如果发现售楼广告中的相关承诺对您非常重要，一定要责成开发商写进正式合同文本中，以免陷入李先生这样尴尬的局面中。