邓智仁/文

　　早在一年多以前，内地各大银行纷抢个人住房贷款这块肥肉时，我就多次说：内地个人住房贷款搞的根本就不科学。现在我仍这么认为。

　　竞相作假：发展商、购房贷款人都在作假。发展商作假分两种：一种是提供假资信、做假帐，套取银行贷款。北京发展商逾千家，绝大多数不超过1.5亿资金，却动辄揽下20、30亿的项目。更有甚者，有些所谓明星楼盘，“超级”开发商，启动一个项目时手里资金只有100多万。那么为什么会出现这种情况呢？因为在内地，关系学极为盛行，许多东西都可以通过关系得到，包括货真价实的验资报告。在北京，如果你肯付出50万元的代价，那么1亿元人民币现金就会从你的账上划过，于是你就有了1份1亿元的验资证明。开发商另一种作假是恶意欺诈。明知自己项目已经必死无疑，为了临走时再捞上一把，便通过假销售——找朋友、朋友的朋友做按揭等形式，套取银行按揭款。

　　购房贷款人作假：贷款人收入证明是银行对其进行资信评估极其重要的内容。大陆购房贷款人提供的收入证明可以说没有任何权威性。贷款人可以在任何一家熟识的公司盖章证明，收入想写多少就写多少，或许这家公司几天后就永远消失。因此，购房贷款人除了性别、年龄外，大约没有什么不可以轻易作假的。

　　让人悲哀的是这些作假行为至今没有相应的法规制约。

　　内地银行就主要依据这些假证明对开发商和购房贷款者进行资金审核、资信评估，然后直接发放贷款给开发商和购房贷款者，钱一旦支付，以后的事就由不得银行做主了。

　　因此，我们很有必要借鉴一下香港银行的作法。

　　在香港，当开发商向银行贷款时，银行首先会要求开发商必须先付清土地费，并以土地作抵押，然后才会发放建筑贷款。因为香港地价极贵，所以地价肯定比建筑费用高，只要有能力购买土地，开发商的资金实力应该不容置疑。银行发放的贷款额一般是地价的一半，这样进一步降低了银行的风险。贷款拨下来并不等于开发商可以立即拿到现金，银行将这笔现金存在一个独立的帐户里，该项目的承建商每完成一期工程，将证明提交律师楼审核通过，下一期的工程款才会拨给承建商(注：不是开发商)，贷款逐步到位，直到整个工程完工。在开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，银行才会把全部贷款拨给开发商。如此操作的结果是香港楼盘从不会出现烂尾的情况。可以说，这是一个全监控的过程。

　　在香港，购房者申请个人住房贷款必须出示税单，因为税单可以完整真实地体现一个人的收入状况，至于个人住房贷款的担保，没有开发商会为购房者作担保，每个购房者都是自己为自己担保，因为香港有自然人欠款的处理办法，有《个人破产法》。一旦欠款，此人就可能在全世界的任何一家银行借不到钱，信用卡会被取消。而一旦被宣布破产，你不但无家可归，还会被某些职业如律师、会计师永远拒之门外。这就是残酷的现实，用一句话说：“只有让你惨，个人房贷的发展才可能健康。”法制法规的相对健全给香港的地产业发展提供了坚实的后盾，开发商明白违规操作的利害，没有人敢轻易尝试，仅有的几个现在都在监狱里“享福”。同时，银行放贷也非常谨慎，一旦违规，政府可以依据《银行法》起诉该银行。

　　在内地，一个项目搞砸了，发展商、银行、购房贷款人即使作假也不会受到法律严惩，因为现在内地根本就没有相应的法制、法规制约。这样下去，迟早会给内地经济带来极其恶劣的影响，形成泡沫经济。

　　大家都知道泡沫经济可分为房地产泡沫和股市泡沫。造成房地产泡沫的关键因素是：在经济发展过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素的价格会增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小。因此，价格的上涨也会最大。尤其是在内地，主要经济活动绝大多数集中在北京、上海、广州等大城市。在经济增长过程中，大家预期土地价格会快速上涨，为赚取土地价格上涨的资本所得，许多人将大量资金收入投入到房地产业。因此更加速了房地产价格的飙升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆以购买到的房地产为抵押，向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产，容易查封、保管和变卖。而且，房地产的价格只涨不跌，银行以为房地产抵押贷款万无一失，所以银行发放过量的房地产贷款。但不幸的是，当经济发展的速度因各种原因放慢时，价格跌得最惨的也将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下跌，为保护投资利益，竞相抛售，使房地产价格直线下跌，泡沫随之破裂。做八成贷款的客户，当价格下跌至二成以上时，必将拒绝还款。原来万无一失的房地产抵押贷款也就成了不良的呆帐、坏帐。

　　这两年间，内地房地产高速增长，最主要的支持来自银行贷款，其主要特点是投资成功了归投资者，失败了烂的是银行的帐。这和财政赤字一样，可以维持一时却不能长久，总之难以消受。