冷振兴/文

　　我本人一直对邓智仁先生怀着敬畏的好感，关注着邓先生的一些言论。“六一”儿童节前夕，《中国经济时报》发表了采访邓先生的文章，日子非常巧，言论更有味道。文章讲了三个问题，北京购房者现状、开发商现状以及两者之间的关系，论点鲜明，把人打懵后三天回不过味儿来，之后历历不忘。

　　在邓先生看来，目前北京的购房者“出发点很幼稚，就像小孩饿了就要吃东西”、“就像刚出生的小孩一样，对什么都有好奇心，处在摸索阶段”、“英文很差，开发商就拿英文来骗他们，把英文作为时尚”，反正就是一群有奶就是娘的、饥不择食的弱智上帝。邓先生认为，“北京的开发商是三没两有，三没是没资金、没经验、没人才，两有是有胆、有关系”、“好大喜功”、“眼高手低”、“不知道水有多深”，“打个比方，在房地产市场，欧美和香港是大学毕业生，上海跟广州已经是中学生了，北京才是小学生”。弱智老子和小学生儿子之间的关系如何呢？在这篇采访中，题目开宗明义地就指出了，低素质的客户群造就低水平的开发商，邓先生风趣幽默地例证道，“如果买家是一群傻瓜，不骗你骗谁呀，如果客户都有智慧的话，开发商就要有更高的智慧来让你买他的房屋”、“香港的客户水平造就了香港那样高水平的开发商，假如客户水平很低，农民要盖个街头房屋，这种盖农民房的开发商就出现了”。

　　整篇文章中，邓先生既训老子又骂儿子、各打五十大板，笔者大胆臆测邓先生一定曾经为人师表，深悟我国传统教育之三昧，连做这么一件促进社会分工、发展房地产中介事业、利国利民、有百利无一害的大事情，都像现在小学老师一样认真负责到家，不仅训学生，而且还给家长上课，把一个个家长孩子管得都服服帖帖。

　　邓先生此番言论冒天下之大不韪，用心不可谓不良苦。其用心说得冠冕堂皇点，就是为了发展我国的房地产中介行业；说得通俗一点，就是壮大房托的队伍，树立房托的光辉形象。读遍整篇文章，却没有有关中介任何字眼，这其实正是邓先生的聪明之处。至于购房者之间的矛盾如何解决文章没有说明，但是细细琢磨却发现解决问题的办法已经不露痕迹地摆清楚了。

　　“(第一次置业的人)只是知道自己口袋里有多少钱，应该买什么东西而已，究竟买的东西值不值这个价钱他们无从比较”，言外之意，就是告诉购房者要想这钱花得值，不当冤大头，那么来找我中介吧；“市场里有很多钱啊，只是它没有发这个钱给你而已，你把项目做好了就会有钱，你做得不好，物业卖不出去，当然没钱”，这对开发商的画外音是，我了解那些傻冒购房者的想法，来咱哥们一起合计合计，蒙他！这是邓先生的高明之处，不得不暗叹，于贬人之中扬己而无痕，老师就是老师，高手就是高手。

　　有几点，我却不敢苟同邓先生。邓先生对开发商滥打广告，拿英文字母蒙事来说明开发商的素质低下，从经济学角度是说不通的。由于购房者和开发商之间的信息的不对称是永远存在的，那么开发商只有选择增加交易费用的信息不对称动态决策才能拿到定单。举个例子而言，在不知道您邓先生的实力之前，要我把购房事宜交给您，凭什么？你必须给我一个看得见、摸得着的代表实力的形象来看。商人做生意都要开车，他们选择开什么样的车成为一种可能暴露其实力的策略。因为顾客的序贯理性告诉他不开奔驰的一定是个穷商人，我会选择开奔驰车的人而不与开桑塔纳的。由于信息不对称和顾客的不信任感，开发商必须用额外的费用来买奔驰车，用它做广告来说服顾客相信他们是有实力的。这也是为什么许多大公司花费看去不必要的大量现金做广告的原因。若广告费不昂贵，一些没有实力的公司也会来做广告，则顾客不能从广告这辆车上看出谁真正有实力。所以高额广告费是种说服顾客相信公司实力的方法，它是由欺骗可能性造成的一种说服费用。所以当穷商人开奔驰，不能用任何道德准则和法律途径去指责他不道德或犯法，开什么车是他的权利。把经济问题混同道德问题，这是邓先生的冲动所在。我现在倒是非常感兴趣想知道邓先生开什么车。

　　另外邓先生对中外房地产开发商的大中小学生的分类，犯了超越具体历史阶段的毛病，把不同发展阶段的事物放在一个层面上对比，自然要得出上述结论。我国房地产开发也就是最近些年的事，如果真要对比的话，不妨查一查欧美、香港早期的资料，然后与中国目前的情况进行对比，相信更有说服力一些。邓先生在这个行业戎马数载，相信这样的资料应该不难找到。

　　最近对房地产中介的投诉非常之多，目前房地产中介业正处于一个发展的低潮。近日《北京晚报》发布消息，北京市工商局与国土房管局从6月2日起至8月10日联手清理、规范房地产经纪行业。有如此的大好形势，依本人愚见，有话不妨好好说。邓先生要发展我国的房地产中介事业，我举双手赞成，因为现在我也要购房。如果您邓先生保证能拿到房价的88折，而我只需要付您1%的中间费用，我想我一定会考虑让您全权代表我完成这次交易。这里的关键是中介这一分工确实大大提高了交易效率，减少内生交易费用，给多方带来效益。