邓娟/文

　　邓智仁无疑是个有争议的人物。采访邓智仁时，印象最深的是他的率真与狂放不羁。

　　许多人不喜欢邓智仁的原因正是因为他有些“狂”，比如说别人预测今后的房价不会跌只会涨，他却说肯定会跌；别人说目前的房地产市场正在向健康有序发展，而他却说“房 地产市场怎一个‘乱’字了得”？还有就是“不谦虚”。他及他的手下们的名片上赫然印着：运筹帷幄，点石成金。“某某傻得不得了”几乎成了他的口头语。他大笑起来时总是洋洋得意，“我每天睡得非常好，从来没做过噩梦”、“我代理的楼盘没有一个不好卖”、“说服客户不要买楼比说服他买楼还难”……这样一个人不树敌才怪。邓智仁说，我用不着装得谦恭老实，也用不着像明星那样包装自己，我就是我自己，我知无不言，心口如一。

　　作为最早进入内地房地产市场的香港人士之一，邓智仁大悲大喜，发财破产，数度起落。发达时仅个人就拥有两部劳斯莱斯和一部奔驰跑车，落魄时也坐过北京的“面的”、“夏利”；拥有过港岛价值2000万元的别墅，也住过北京亚运村70平米的小屋。1995年仅一个万通新世界广场，他赚进将近1亿元的佣金；几年间，经他手卖出的外销房，销售额达100多亿元。他是全国第一个外销项目——深圳金田别墅的策划人，上海第一个外销项目——浦东世界广场的销售策划人，北京第一个外销项目——玫瑰园的策划人。

　　邓智仁很少向媒介透露他早期的一些经历，大概因为不堪回首罢。“我出生在香港。小时候家里非常穷，一家八口人挤在20多平米的房子里。我所受的教育程度相当于内地高中生的水平。”

　　邓智仁19岁出来讨生活，在这以后9年中，不停地变换着“生意”，什么挣钱干什么，从进出口贸易，到服装、金融、外汇、期货。甚至替人追债，但没有一项挣到钱。为了养家糊口，“我一口气寄出了200封求职信，只有2封有回音。面试后，连这2次宝贵的工作机会都没有了。”当时他甚至想，只要能赚到钱，管他什么损人利己、尔虞我诈的事都干，可是这样一来，他发现亏得更快。

　　在他几乎山穷水尽的时候，一位做房地产中介的朋友邀请他来到自己的公司。进去之后他才发现，这位朋友的公司负债累累，两个人被债务逼得焦头烂额。他们痛下决心，要重新开始，于是用一万两千块港币，注册了利达行。这一次上帝对他们露出了笑脸，利达行发展一帆风顺，最初3个人，做到最高峰的时候，公司有2000人，分行遍布全世界，香港就有50家分行。

　　但后来，邓智仁因为在北京开发玫瑰园而陷入困境，利达行破产、玫瑰园被拍卖。有人说，邓智仁是最成功的人，把利达行推上了顶峰，也有人说，邓智仁是最失败的人，好端端的利达行又毁于他手。以至于一度有人骂邓智仁是个大笨蛋，搞房地产千万别找他。

　　去年8月8日，邓智仁创办“北京环宇信达行”重出江湖。令人难以置信的是，信达行还没正式开业，仅在筹备时的一个月内，就接满了两年的活儿。据说，几乎每周都有几拨开发商到邓智仁的新公司登门拜访，希望他能接下自己的项目。开发商们都是冲着“邓智仁”这个名字去的——谁让他留下那么多的传奇故事，创下那么多高不可攀的纪录呢。

　　采访快结束时，我说：一个企业从无到有，从小到大，都非常不容易，我认识不少大企业老板，那些老板绝对都是非常聪明的人，各有招数吧。凭什么那么多很有名气的大盘的开发商，陷入困境的时候要求助于你？你的武艺再高不过也是十八般兵器，说到底还是会炒作而已。邓智仁听后略显诧异，然后一脸无辜：我怎么炒作？那是策划！ 我们不是代理行，是顾问行，比较侧重前期的工作，既是代理商又是开发商又是顾问行，这种模式是世界第一，更是北京第一

　　记者：我听说，信达行在去年筹备时就接满了两年的活儿，今年春天又接了些活儿，生意这么好，有没有想过扩大公司规模？

　　邓智仁：我们这种运作方式和代理行不一样，代理行通常是开发商的项目已经成熟了，可以卖了，才会找代理行给他们卖。我们不是代理行，是顾问行，就是比较侧重前期的工作。第一我们不主动去接生意，第二就是不能超量接生意。因为我们工作的范围太广阔了，对开发商服务的范围太广阔了。我们总共有14个部门，比如说建筑师，如果有三个建筑盘需要我们提供顾问服务的话，我们的建筑师的部门根本应付不了。勉强接就会出错。所以，我们都是有限度地来接盘，还有就是我们挑选方面都比较严格。

　　记者：“信达行”与以前的“利达行”到底有什么不一样？

　　邓智仁：“利达行”主要做销售顾问。“信达行”的这个角色非常特别，从户型设计、营销、物业管理、资金安排，除了工程外几乎一条龙服务。信达行既是代理商又是开发商又是顾问行，而这种模式是世界第一，更是北京第一。我认为这是将来代理商的发展趋势。我比较喜欢现在的信达行，信达行本身就是开发商，具备开发商的一切条件，信达行开张一个月，接了8个项目，一半是我们自己做开发商。

　　记者：从去年8月8号到现在，你的信达行成立已经接近一年了，各方面的运转有没有达到你希望的效果？

　　邓智仁：从市场定位来说，我们走的路是对的。没错。问题是开发商的进度有不可预测的因素。很多楼盘我们还没展开出来，但今年我们全都展开了，比我们预期慢了大概三到六个月时间。每个楼盘的特殊原因都是我们无法控制的，因为我们不是开发商。开发商本身遇到一些进展方面的问题，每个项目都不一样，所以我们开盘的时间都往后推了。

　　但我们走的路线是对的，我们走的路线不是一般代理行，不是大众路线，我们是走的小众路线。是为几个开发商服务，不是为大众服务。因为我们不是代理行，代理行可以接二十个、三十个盘，因为每一个盘都是短暂行为，两三个月，卖得好就卖，卖不好就走。我们顾问行签的合同全部都是一年到三年，所以我们手上有十一个盘，已经非常忙了。我们不是走当年利达行的路线。当年我们最高峰时有二十个盘。

　　很多人不知道房地产是怎么运作的，不理解究竟什么问题在哪里，所以有时候会批评错人

　　记者：代理行业是竞争非常激烈的，你们能做的别人也能做。

　　邓智仁：不是竞争对手的问题，现在我们没有竞争对手，全中国只有我们这一家(这样的)公司。有一些工作我们认为不太愉快的话，我们就会提出解除合约，通常都是我们提出解除合同，不是开发商解除合同。

　　记者：像第一商城？

　　邓智仁：第一商城与我现在这个公司无关。公司一直没有参与第一商城的事。这个问题去年我已经在网上答复了。6月份筹办这个公司以后，我已经离开那个公司了，就没有再去过中国第一商城了。

　　我感觉，北京很多人在房地产领域不是很熟悉，不是很熟悉这个运作的过程。还有很多传媒记者刚刚入道房地产方面——我不是讲你啊——他们都不理解究竟什么问题在哪里。“中国第一商城该你邓先生负责任”，这个问题如果在香港——传媒是不会提这样的问题的。因为他们知道我是什么身份，我是顾问，我们是顾问行，负什么责任呢？中国第一商城是该由他们开发商承担所有责任的。他不会听你的，知道吧。

　　所以有些时候网上提的一些问题，都是因为他不知道房地产是怎么运作的，开发商是怎么运作，开发商怎么出错，还有买家是什么情况，政府是什么情况，中介行业是什么情况，搞不清他们之间是什么关系。所以有时候媒体会批评错人，或者会捧错了人。明星楼盘就是很好的例子。究竟你知不知道，明星楼盘会发生严重问题的？

　　记者：对，现在好像投诉很多。

　　邓智仁：这就是整个社会，不但是传媒，还包括政府啊、开发商啊，到中介，都搞不清楚(市场)究竟是什么东西，什么人在其中扮演什么角色。当然是因为刚开放，大家都不成熟嘛，没有一种意识。

　　记者也一样，他不理解事情发生的真相。他可能也理解，但他还是用自己的感性去表达出来。这与香港有很大分别。香港(传媒)不会做这种感性的东西。除非有的传媒是专门攻击人的，专门揭人隐私的。专门用这种手段，刻意夸张弊端啊，刻意夸张错误啊，这是有，但这不是一般传统报纸，而是小报、杂志啊。北京就是一般的传媒(在做这样的事)，一些资深记者也好，传媒也好，他们走的路线错了。

　　如果没有玫瑰园当初的破产，就不会有今天的玫瑰园重生。明明做的是对的事，为什么那时候反而有很多人批评呢

　　我在香港做房地产，从1984年到1995年，在传媒心目中——在香港——我是一个比较英雄的人物，没有人负面报道过我，讲我不好啊什么的，因为他们都看到我是白手起家，还有将代理的行业怎么从个人化的散兵游勇，变成企业化的。香港是个比较小的地方，信息传递很快，不会有太多谣传，因为大家很快就会知道真实的情况是什么样子。

　　北京就不一样。开发商的数量非常多，1000多家。但很多人，包括一些所谓专家，他们都不理解，商业的模式，房地产的运作，是怎么回事，真的。购房者从事的是其他行业，更加地糊里糊涂。大家都不知道怎么分析房地产市场这些东西。当然也要看到中国尤其是北京也在不断进步啊，我说的是以前发生的事。

　　举个例子，譬如说玫瑰园破产。这种事情如果在香港就会看得很平淡很平淡。平淡得不得了。他们会认为这是很自然的事，当然媒体可以报，但没有什么好……

　　记者：好炒作的是吗？

　　邓智仁：对，没有什么轰动的。因为这是一个必然的过程，一个企业挽救不了啦，就破产。当然，破产以后那里(玫瑰园)现在已经做得很好，但如果没有当初的破产，就不会有今天的情况。你理解吧。因为以前的债务、各种问题啊，一直都缠着公司(玫瑰园)，使公司没法运转，没法走一步路。破产等于是一次清洗，清洗以后，重新再来过，这样就会有机会重生。

　　当时我做这个决定以后，很多传媒就不理解，认为购房人是(破产的)受害者，债权人是受害者，你作为公司的法人代表，作出破产的决定就是不负责任的行为。

　　但是今天再回头看，不是这样的。反而是受害人得到补偿了。你理解吧。但是回到当时的情况，对我来讲就很难受的。明明做的是对的事，为什么那时候反而有很多人批评呢。你理解吧。包括当时山东梁(梁希森)，他问我的意见，我说，你必须经过我这个玫瑰园破产以后，你再举手拍卖拿回来，你成本会降低。还有，所有东西都可以重新来过。当时我就这么跟他讲。但当时他也不能马上理解这件事，也以为这是一个不责任的行为。现在回过头来看，全部是对的。

　　我做很多事，别人看起来，都是独断独行，因为我有一个概念，就是根本不理别人怎么看我

　　记者：很多大老板，他楼卖不出去了，就来找你了，你就能给他盘活，你有什么招儿呢？

　　邓智仁：这个就是经验问题了。

　　记者：那你经验也是学来的，你又不是从小就会做这个。

　　邓智仁：我从1984年开始做房地产，我当时进入这个行业也没有老师，没有人教我。我以前做过很多行业，譬如说服务、进出口啊，金融期货啊，都很失败。做什么行业都失败。我在走投无路的情况下才选择地产代理这个行业。我进了这一行后就发现我挺有天份。

　　记者：找到了感觉？

　　邓智仁：对，不知道为什么会出现这种情况。

　　记者：是不是若有神助？你相信这些吗？

　　邓智仁：这个也可能。我在82年到84年期间，在我很失败的那段时间，看了很多佛家的书——首先声明一点，我不是佛教徒，不是要传播佛教教义……

　　记者：我知道，你会说你是一个纯粹的商人。

　　邓智仁：但是佛教理念给我一些启发。这种启发就是佛家讲的因果的问题。就是你用什么心对人，就会得到什么结果；还有就是你如果付出努力的话，就一定会有收获。可能就在这段时间，我改变了做事的方法，或者说做事的心情吧。在84年之前，我认为自己老是失败，我甚至开始想些歪念，就是怎么动脑筋想尽一切办法赚钱，怎么用最厉害的手段来对付人啊。但还是失败(笑)。

　　看了佛教的书，就知道这样不行，这样可以有短暂的结果，赚几笔钱，但不会有长远的结果。所以从84年起我可以讲是洗心革面，你理解这句话吧。做个好人，用我的劳力，用我的努力，来谋求回报。这样反而出现了无心插柳柳成荫的局面。我没有打算做得很大呀什么的，只是想吃顿饭而已(笑)。因为当时很穷很穷，欠人家钱，只想吃饭。但我反而打出一条路出来。所以这个对我一生都有很大影响，都给我很大启发。

　　我做很多事，别人看起来，都是独断独行，因为我有一个概念，就是根本不理别人怎么看我。就跟我84年以前一样，当时我很穷，经历了很多失败，但是我通过自己埋头苦干，还是成功了。那我还管别人怎么对我呢？我要用事实来说话，不用他们来说三道四。我做什么事都不会轻举妄动，都会好好考虑清楚。考虑清楚以后我就会按自己想的去做，根本不会管别人怎么议论我、怎么看我。这一直都是我的性格。

　　所以玫瑰园要破产我就让它破产。我根本就不会感到……当然可惜还是可惜，但我不会对它有留恋的心理。因为我相信我的能力还是能够发挥出来的，不会因为那一摊垮台我就会垮下来。所以我做什么事都会按照自己的良心来，我不用解释给别人听，比如说当时玫瑰园破产，我不能解释，当然我希望解释也没有机会解释(笑)。我不用大家理解，我不管别人说对不对还是做。当然今天可以看出来是对的。玫瑰园重生了，我就重生了。假如没有破产这件事发生，玫瑰园没有重生，我也没有重生。当时那件事非常的轰动，很多传媒都对我非常非常不利，他们形容我是个叛徒。

　　你管理不好，你没有好好对待员工，我就挖你的人过来啊！这有什么出奇啊

　　记者：有时候媒体就是这样，捧谁就一窝蜂……

　　邓智仁：捧谁就一窝蜂，踩谁也一窝蜂。踩！

　　再譬如现代城和中国第一商城挖角这件事。又有人以为我是害人的。

　　记者：好像我看到报道说，潘石屹特冤？

　　邓智仁：好像他是受害者，好像我是攻击者。但是现在回头看，又不是那么回事了。我看到现在很多传媒都在攻击潘石屹了。攻击我的传媒反而很少了。

　　记者：我没怎么看到传媒攻击潘石屹呀。

　　邓智仁：你看看焦房论坛。只是其他报纸没有怎么攻击他而已，因为他有很多广告，传媒不好攻他。但是网上面，你看看，就不同了。

　　记者：你是个商人，在商言商，如果现在有很大的利益摆在你面前，让你和潘石屹合作，你还会跟他合作吗？

　　邓智仁：刚刚我讲了，我不是圣人哪，不是什么了不起的人，但是问题是，在商言商，我们合作的可能性就是——假如合作的可能性就是建筑在一个利益上的，但是我和他合作不可能有利益！都是我吃亏！(笑)那我还怎么跟他合作？！

　　记者：你是说跟他合作就吃亏？

　　邓智仁：对呀，我们在商言商言什么商呢？(笑)你理解吧。不可能有你一点便宜占的。

　　但是在传媒眼光里面，在第一商城跟现代城挖角的事情里面，我邓智仁是坏人，他是好人。但今天再看看，也不是那么回事了。

　　记者：媒体会不会陷入一种误区，就是看外表，他确实比较朴素一些，比较老实，而你一看就比较精，鬼心眼太多了，可能坑到他？

　　邓智仁：对呀，但是我认为他的股东对他的评价是最有说服力的了，对不对？我跟你讲，我都怕他，怕他很多，很久，很多很多年。

　　大家看东西太肤浅了，太表面了，所以我根本不会管这个。但在这种情况之下，我就是个受害者。当时说我坏，但现在回头看，我怎么坏呢，坏在哪里呢？你理解我的意思吗？所以有些事情我也感到奇怪，传媒也是打工的，我们当时的行为等于也是帮打工的出了口气——打工的也可以开除老板嘛，应该是英雄啊，对不对？打工的也有发言权嘛，也有开除老板的权力。现在看这种行为非常非常正常的。

　　我举个例子，李泽楷，李嘉诚的儿子李泽楷，他在香港开办了一个保险公司，他就把澳大利亚国卫保险的人挖过来，令到它(国卫)的股票价值一天跌了十个亿，当时也没有人讲李泽楷有什么不对的。有什么不对的，他是合法行为啊，是应该发生的啊！为什么？你管理不好，你没有好好对待员工，我就挖你的人过来啊！这有什么出奇啊！

　　记者：我觉得也是。市场经济啦是吧，公平竞争。

　　邓智仁：在我看来，这只是市场经济游戏规则，如果有谁来挖我的墙角，我会认为很正常。但是当时他们就认为我是个“狼”！

　　记者(笑)：可能这与你的行为方式有关，也是你最可爱的一点，就是说话比较坦诚，有什么就说什么，不像很多人那样，要说出很动听的话来粉饰自己。

　　邓智仁：嗯。不过现在我们可以看到，在传媒方面我是赢家了。很多传媒对我的观念、对我的看法，对我的做事的方式都认可了：这香港人还是真的挺好。(笑)北京当时做生意刚刚开始，市场方面看法有差距，对我没有理解。过了几年之后就知道：噢，原来做生意就应该这样啊！

　　我很讨厌有人这样讲：嗨！他们香港人不行啊，他们不理解国情啊

　　记者：在香港做生意和在北京到底有什么不同？你过去在香港做生意不太顺，而现在比较顺，你怎么解释呢？

　　邓智仁：我很讨厌有些人这样讲：嗨！他们香港人不行啊，他们不理解国情啊！我最讨厌这句话。什么是国情呢？就是贪污腐败，搞关系吗？以为只有内地人知道贪污腐败搞关系，我们香港人不懂这套？什么是国情？国情在哪里呢？就是这些吗？(笑)这些其实我们都经历过，香港经历过非常贪污腐败的时代。只不过我们当初都经历过，不喜欢再走回头路而已。你理解吗？

　　记者：这些问题可能跟政府定位不准有关，有些该管的没管好，不该管的事管了不少。

　　邓智仁：所以我最近在传媒上老是讲，政府的功能应该是监督，不是干预，这两者是有很大区别的。

　　记者：那现在在北京呢？

　　邓智仁：没有监督好。但我最近看到有一些变化了。尤其是这几天，这一个月，我看到政府态度的变化。

　　记者：这几天？

　　邓智仁：这一个多月，最近。

　　问题在哪里呢？举个例子：整个昌平县境内，只有一个合法(房地产开发)商户，就是玫瑰园。过去玫瑰园破产，究竟问题在哪里？是不是邓智仁傻瓜啊？说他不理解国情，为什么他不理解国情？他太合法了。合法原来是一个罪，一个错误！你理解吧！合法是个错误！你邓智仁智慧不如当地一个农民，因为你不理解国情！

　　当然，现在当地政府正在用很大力度改革。

　　另一个问题是，这么多以前的外销楼都发生问题，95年以前，像玫瑰园、阳光广场，还有很多外销的办公楼、公寓，产生严重问题，你政府不是不知道，发生过以后，为什么98年以后重新发生同样的问题呢？如果说我们没有经验，那没法说啦，但不是没经验啊，有经验在前面啊！为什么问题重复发生？

　　好在最近政府的态度有很明显的改变。就是最近一两个月。

　　又譬如说SOHO问题，商住楼，S-O-H-O。很明显这种楼有严重问题。这牵涉到不公平竞争问题。我开发办公楼我要付地价款，要增加很多成本，但是你SOHO是用做住宅的方式来做的，你地价款付的很低，但你功能跟我一样，那怎么公平呢？这是很明显的东西吗，但政府不干预，由它发生。你理解吧。政府本来就是个监督者，我不干预你但要监督你们，都要遵守一套游戏规则，不是你一套规则他一套规则。但现在的情况是，你用一套规则，你可以用住宅楼房的地价款，可以当作办公楼来使用；他就得用另一套规则，用办公楼的地价款来做办公楼，这是哪里的游戏规则啊？

　　有时网上就有人问我这个问题，现在就有一个问题(点击电脑鼠标)，就问得挺有意思的……

　　记者：国外没有商住楼？

　　邓智仁：根本就没有商住楼这个概念！因为这对办公楼的开发商是不公平竞争！这个问题我一直在发表文章，发表言论，并不是为了攻击现代城。这不是一个健康的情况，但在我们这里就发生了。我们再过几年看，大家肯定会说，噢，当时他还是对的。他并不是有意攻击某一个人。

　　记者：我敢跟你打赌，你如果现在就回答他(网上的)提问的话，人家马上就会说你是在攻击现代城。

　　邓智仁：对呀。所以我不会计较这个问题。我经过这么多年大的起起落落，行事只要对得起自己的良心，只要我认为对的东西，是真理，我不管别人怎么看我。

　　我十九岁出来讨生活，曾经灰心得不得了。我相信勤奋，只要努力工作，就会有好回报

　　记者：能不能谈谈小时候的事？

　　邓智仁：我在香港受的教育相当于北京的高中。因为小时候我家里边比较穷，但是我们不是穷到要吃面包屑——我们的穷，香港的穷和大陆的穷也有分别。我们曾经一家八口人住在一间——这个房间这么大。这个房间有多大？

　　记者：二十平米？

　　邓智仁：三十平米？二十多平米吧。二十多平米的房屋里面。

　　我从19岁出来讨生活，在这以后9年中，不停地变换着“生意”，什么挣钱干什么，从进出口贸易，到服装、金融、外汇、期货。甚至替人追债，但没有一项挣到钱。为了养家糊口，我一口气寄出了200封求职信，只有2封有回音。面试后，连这2次宝贵的工作机会都没有了。我想，只要能赚到钱，管他什么损人利己的事都干，可是这样，我发现亏得更快。我真是灰心得不得了。这时候我开始看佛经。我对佛教、基督教等宗教研究很深，但我并无宗教信仰，我也不讲什么高深的佛理教义。佛教说，善有善报，恶有恶报；又说，放下屠刀，立地成佛。这是矛盾的，这个难题，佛教中人也解不开。但我相信勤奋，只要努力工作，就会有好回报。

　　记者：在你来北京投资之前，你的利达行已经是香港最有名气的代理行了，为什么选中北京来作为你事业的立足点？

　　邓智仁：我是在1992年小平南巡之后，想到回内地发展的，先考察了上海，我认为上海很开放，但房地产太热了，不适于全面进入。1992年底，我来到北京，北京很保守，保守的城市房地产市场潜力就大。于是次年3月18日起，开始长驻北京。果然，北京房地产市场无限风光。

　　记者：听说同行们还未回过神来，你们就已经在数着大把大把的钞票，我曾听你的手下说：“手都数疼了。”

　　邓智仁：那是1993年，北京华远房地产公司购得阜成门西南角的一个地块，兴建北京万通新世界广场。香港利达行成了万通新世界广场的销售总代理。每平方米平均售价近3000美元，最高售价曾达每平方米3640美元！这个纪录在北京市场至今无人问鼎。几天时间，万通新世界预售款就达近亿元，而当时万通新世界的地基才刚刚挖开。利达行仅收取这个项目的佣金就达1亿元。

　　随后，香港利达行及后来的北京利达行又为西单国际大厦创造了最高售价达每平方米6000美元的商铺新纪录以及明辉中心日租金每平方米达10美元(合月租金300美元)的写字楼租金纪录。

　　我是个有血有肉的人，我有自己的良心。问题是购房者傻得不得了，有时说服客户不要买楼比说服他买楼还难

　　记者：像你这样做销售总代理，拿的是开发商的钱，你得为开发商服务，如果有什么问题，你会如实告诉购房者吗？是不是做这行只得见人说人话，见鬼说鬼话？

　　邓智仁：我是个有血有肉的人，我有自己的良心。问题是购房者傻得不得了，去年年底有一天，我下班后，有人把我堵在门口，来的是个熟人，“老邓，第一商城怎么样？”我请他到办公室，跟他谈了半天，我告诉他，第一商城肯定不能按时交楼，几天后，我到售楼中心一打听，他还是买了。在北京有时说服客户不要买楼比说服他买楼还难。

　　记者：你在北京房地产界做了这么多年，能否对消费者提出一些忠告，购房时要注意哪些问题？

　　邓智仁：一，不要急着买；二，要买现楼；三，量力而为。

　　很多人买房子都是第一次，白领也是，缺乏经验，而且对他们来说，这是很大的一笔钱，而北京的房地产市场还不规范，有很多毛病，所以一定要小心，对项目考察、开发商的背景、心态都要了解，否则这也许会成为你一生中买得最贵，受伤最重的一次。买现房时还要看到房产证才买，不要掉进别人的圈套。

　　记者：房屋有没有风水呢？

　　邓智仁：有，但不是风水先生讲的，而是你自己知道的。我和大多数迷信风水的香港人不同，我不信那一套。怎样的房子是适合你的，你自己会知道，打开房门，走进去感受，舒服不舒服你自己清楚，这就是房屋的风水。别人告诉你的不一定就适合你，必须自己感觉。

　　我不怕开罪什么人，我是英雄式的人物，敢与别人顶风对抗，从不随波逐流

　　记者：你怎么看北京的房价？

　　邓智仁：北京的楼价确实太高，我很早就预测房价要下跌，果然不出所料。为什么房地产商们预测不到呢？一方面，这是基于我多年的营销经验，另一方面，开发商不愿意正视这个现实。媒体只是帮助大老板营造热闹气氛，根本不去调查，不去关注老百姓的心声。当然啦，他们都在争取开发商的广告，他们怎么会对老百姓说楼价会跌，你们不要买了的话呢。

　　而我作为房地产业内的权威来讲，我要实话实说。我也要奉劝众多的开发商朋友，不要期望楼价会上升。不会再有暴利的将来。

　　记者：你总是在北京房地产业界掀起滚滚巨浪，你也一直是个有争议的人物，你怎么评价自己？

　　邓智仁：我不怕什么人，更不怕开罪什么人，一个人如果我认为该批评他，我肯定会这么做。因为我认为这是正道，是真理。我是英雄式的人物，敢与别人顶风对抗，从不随波逐流。在房地产营销业我做得很好，我对它的预测也很准、很出色，所以在这个行业我很有天份，我也很喜欢这个行业。

　　记者：工作之余，你喜欢哪些活动？

　　邓智仁：我什么都爱，爱生命、爱家庭、爱人生，我好动、好玩，这么大年纪，还去蹦迪，连中学生玩的滑板，我也要玩一下。

　　记者：你现在只有200多号人马，有没有想到扩大规模？

　　邓智仁：这要慢慢来。我要的是伟大而不是庞大。

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