余涵/文

　　去年各商业银行“疯狂”地推个人购房贷款业务，有人形象地将其比喻为“圈地”。据说，有的银行在年初下达了个人购房贷款额度指标。为了完成这个指标，银行可谓使出浑身解数，其中大打广告和拉住开发商是广泛采用的做法。一位业内人士透露，有的银行甚至采取用流动资金“套”按揭贷款的方式，也就是把其后的个人购房贷款交给该行作为向开发商发放流动资金贷款的条件。而去年贷出的“八成25年”甚至“八成30年”的个人购房贷款可以说是件普普通通的事。通常情况下，这项贷款审批的时间是一周，快的大概只需几天。

　　业内人士认为，由于去年各商业银行疯狂放贷，导致对贷款人资信审查不严，由此出现的“后遗症”令银行警惕。

　　“八成30年”没戏了

　　今年的情况似乎急转直下。据业内人士介绍，一是按揭贷款审批时间长了。现在个人购房贷款审批时间长达几个月，如果一两个月批下来，已经算快的了。客户常常对此很不理解，开发商也对因此产生的回款慢大感“郁闷”。二是贷款的比例小了，金额少了。如原来定的“八成25年”额度，贷款60万元，或者干脆批不下来，或者变成了“七成20年”，只能贷55万元，难以向客户解释的按揭律师经常被认为是与银行的关系不够“铁”。

　　一位按揭律师还告诉记者一个少见的事例。他前不久做了一个有50个贷款申请人的按揭业务，等批下来时发现，银行在每笔贷款的额度上都“砍掉”了几万元。令他大为光火的是，购房走到按揭贷款这步时，已经经过了支付首付款、签订商品房买卖合同、预售合同登记等程序，“这等于增加了首付的金额，客户很有可能因为这而提出退房。即使客户愿意再补几万元，也要因为合同首付和贷款额度的变更而进行50本商品房销售合同的变更登记。”这位按揭律师说。

　　记者日前暗访发现，现在的开发商在售楼时对按揭贷款的承诺如出一辙：“八成20年”，“可以八成30年吗？”面对这样的询问，售楼人员的头摇得像拨浪鼓：“肯定办不出来。”

　　“八成30年”这句耳熟能详的按揭用语，在今年已经成了一个虚无的概念。

　　银行“打分”越来越严

　　贷款银行“门槛”高的表现，用业内一句通俗的话说是：“去年能过，今年过不了了。”这个“过”是指审贷关。一位业内人士告诉记者，以前贷款申请人在月收入证明上写多少都无所谓，因为银行多半不会在意。可现在，银行会逐项审查，假如你写月收入是8000元，而营业执照上的注册资金只有10万元，银行就会让你解释：月收入8000元，公司等于只够发你一年的工资？如果解释不清，贷款申请很有可能被“毙”掉。

　　在按揭律师的手中都有一张银行内部的打分表，它是用来为贷款申请人核定贷款资格和额度的。而按揭律师对打分规则也要相当清楚。据介绍，打分表中对个人稳定度、还款承受力、购房能力和担保能力等参考项目逐一打分，简单地说，就是把贷款申请人的年龄、职业、学历、家庭状况等基本情况进行综合评定。一般来说，平均分达到60分，才具有贷款资格。这套评分系统是一家较早涉足按揭贷款的商业银行推出的，而且早在1998年就开始实行，后来推出按揭贷款的商业银行中也大多“复制”了这种做法。只不过在今年以前，分算得显然没有这么细致。

　　不仅如此，现在银行对贷款申请人的收入证明审查得近乎“苛刻”：贷款申请人提供了盖有单位公章、附法人营业执照的收入证明，银行不但要打电话对其收入进行审查，而且对填报收入过高的贷款人，还要求提供企业的财务报表。对一些私营业主，如租用摊位的个体者，还得办理其他资产的质押，比如汽车、房产等。

　　一位按揭律师说，以前他做的按揭业务涉及各行各业的人，可现在他只愿意办理“白领”的按揭业务，因为他们的工资是透明的，直接提供税单就能够说明问题，银行审查起来比较快捷。