建房不如卖房 京城建筑商纷纷涉足房地产
激烈竞争使建筑商纷纷涉足房地产，北京城建实施大规模资产置换。
案例概述
北京城建股份有限公司是以建筑业为主业，智力密集、技术密集、资金密集、结构轻型的现代化管理型公司。面对建筑市场激烈的竞争，面对中国加入WTO和全球经济一体化趋势，由于建筑业竞争已逐渐饱和，公司目前资金的流动、流转基本上处于平衡状态，业务扩张相对困难。因此，股份公司强大的融资、投资功能将无法发挥。
面对这一形势，北京城建股份有限公司开始了新的探寻，他们在发展主业的同时，及时将建筑业转换为房地产业，增强了企业的竞争力。他们已经成功地开发了牡丹园、望京(部分)、知春里、芍药居、刘家窑、锦上园公寓等商住区。2000年，北京城建股份有限公司共完成经营总额17.7亿元，实现商品房销售收入6.59亿元。
竞争背景
目前我国的建筑业虽然仍属于朝阳产业，有较大的发展空间，但建筑市场在经历了十几年粗放型的快速发展之后，目前已接近于饱和状态。着眼未来，建筑业发展后劲不足，从事建筑业的公司潜在的经营风险较大，追求持续、快速发展面临诸多困难。
据国务院发展研究中心有关研究报告显示，去年国内生产总值按可比价格计算比上年增长8%。但各行业增长情况很不均衡，在快速增长、较快增长、低速增长和负增长等四类行业中，建筑业就属于低速增长行业，仅比呈负增长的煤炭行业略好。
竞争战略：居安思危未雨绸缪
北京城建股份有限公司曾经是国有企业500强之一，全国120家大型企业集团试点单位之一，全球225家最大承包商之一，但是他们居安思危、未雨绸缪，能够及时意识到了昔日的成功足迹正逐渐显现出步履的艰辛，他们决定把北京城建集团最有“绩优”潜力的项目和资产与股份公司资产进行大规模置换，把建筑市场的产业链条延伸到房地产业，在北京的房地产市场上发挥其天然而又独到的比较优势，并取得了成功。
面对建筑市场激烈的竞争，面对中国加入WTO和全球经济一体化趋势，北京城建股份有限公司开始了新的探寻，他们在不断把现有主业做强、做大的同时，又积极为企业寻求持续快速发展的新的生存环境和新的经济增长点，积极将原有的建筑业转换为房地产业，取得了显著的成绩。
一、不得已的选择
曾经辉煌，却已成过去。两年前诞生的北京城建股份有限公司，是由北京城建集团有限责任公司独家发起，以其直接从事建筑业的生产经营性资产投入，并向社会公开发行A股股票募集资金而成立的。注册员工15000人，总股本4亿元，北京城建集团有限公司占总股本的百分之七十五，社会公众股1亿元，占总股本的百分之二十五，是以建筑业为主业、智力密集、技术密集、资金密集、结构轻型的现代化管理型公司。
两年来，北京城建股份有限公司遵循“厉精图治，唯实创新，追求卓越”的企业精神，使生产经营的规模和经济效益连年递增。仅2000年就完成主营收入72亿元，同比增长百分之二十二，实现利润2.76亿元，同比增长百分之三十二，净资产收益率10.23%，同比增长15.72%，每股收益0.3682元，同比增长15.70%，开复工面积865万平方米，高速公路施工总里程达288公里，各项经济技术指标均位居北京建筑行业之首。
过去两年，北京城建在激烈的市场竞争中，一跃成为证券市场国企板块中的绩优股。在去年上海证券市场绩优股评比中，以排名第43位的业绩，跻身50强行列。
作为北京城建的发起人——北京城建集团有限责任公司有着倍受瞩目的业绩。公司人均利润率、净资产收益率、产值利润率均居全国同行业前列。先后荣获全国工程建设管理先进单位，全国优秀施工企业等荣誉称号。成为国有企业500强之一，全国120家大型企业集团试点单位之一，全球225家最大承包商之一。
然而，这样的辉煌，随着新旧千年的交替和更叠，已经成为历史的一页归于永恒，昨天的长处正变得相对缩小，企业如不变革，将如同恐龙时代也有倒下身躯和灭绝的悲惨结局，一样蹈“水仙”覆辙。面临中国建筑市场的激烈竞争和风云变换，昔日的成功足迹在今后的岁月里日益显现出步履的艰辛，他们决定把北京城建集团最有“绩优”潜力的项目和资产与股份公司资产进行大规模置换，把建筑市场的产业链条延伸到房地产业，在北京的房地产市场上发挥其天然而又独到的比较优势。
二、审慎的选择
在制约公司实现持续、快速发展还有其他诸多因素和条件下，通过对经营环境和自身状况的认真研究，公司决策管理层一致认为，为提升公司价值和回报股东，客观上就需要调整产业结构，及时转向发展空间大、收益水平高的行业。
正当北京城建积极寻找新的发展空间和新的经济增长点之际，从国家政策部门传来振奋人心的消息，国家证券监管部门对上市公司从事资产置换将采取积极鼓励和扶持政策。
公司决策层敏锐地抓住这一良好的历史机遇，决定实施大规模资产置换。将公司建筑类业务、资产与集团房地产类业务、资产进行置换，公司退出建筑施工业务，置换进流动性强、变现快的房地产业务，在以房地产为主业的基础上，充分发挥公司融资功能，积极开展资本运作，实现可持续快速发展。这是因为北京城建属于主动性的自我重组行为，与其他国内上市公司资产重组相比，有两个特殊情况：一是北京城建从目前看，是一家业绩稳定，有较好市场形象的公司；二是本次置出的资产是一些有良好记录的资产。其他实施资产置换的上市公司大多数是业绩较差，其中包括不少ST、PT类公司，不重组就不能“活”下去，不得已进行被动式资产重组；而北京城建是证券市场公认的、有着优良业绩的上市公司，在建筑业继续发展下去，是完全可以的。但北京城建的目标是追求更好的发展，予股东更多的回报，才进行的资产置换，是一次主动性的自我重组，这次重组，具有高度的前瞻性，反映了公司超前的经营理念。实施资产置换，是对公司未来发展形势的居安思危、未雨绸缪的预先反应。
其次，我国经济增长速度明显加快，经济运行质量明显提高，房地产业市场明显回暖，已成为国民经济的增长点及国家政策扶持的重点。近年来，围绕住房制度改革和启动住房消费，国家连续出台了一系列房改及配套政策，对房地产市场产生了积极的影响。从中长期看，有研究资料证实中国房地产至少还有40年-50年可持续发展的巨大潜力，至少在今后20年，中国住房建设投资将以每年7%的速度持续增长。
第三、从产业定位的区域性分析，公司在北京地区从事房地产开发业务，拥有其他城市所不具备的独特区域强势。北京作为中国首都，是全国政治、经济、文化和国际交往中心，国内外机构云集，给房地产开发企业孕育了无穷的商机。
公司置换后合并总资产达50亿元左右，从规模上已属于大型房地产开发企业，加上拟置入的承发包公司和开发公司，是集团下属从事房地产开发的专业性公司，具有长期从事房地产开发的经验和雄厚的技术力量。
三、具有盈利和绩优的选择
北京城建在选择房地产项目上审时度势，以环境优势、地理优势、交通优势为出发点，成功地开发了很多项目。他们把城建承发包公司和城建房地产开发公司等单位及其北苑家园、大柳树等在施项目和多项土地储备置入麾下，作为全新主业精心培育。而这些公司和项目在置入之前，就凭借各自优势，取得了较好的业绩，为日后的再发展奠定了基础。
北京城建承发包公司、北京城建房地产开发公司曾先后成功开发了牡丹园、望京(部分)、知春里、芍药居、刘家窑、锦上园公寓等商住区，开发面积达302万平方米，销售面积74.5万平方米，完成销售额22.1亿元；正在实施的项目有：北苑家园、五棵松、西直门、方安园等项目。仅2000年完成房地产开发项目开复工面积就达162万多平方米，其中新开46万多平方米，竣工面积33万多平方米；完成经营总额17.7亿元，实现商品房销售收入6.59亿元。
其实，这些业绩就未来而言，应该说还微不足道，只是初见端倪。而公司置换后许多精挑细选的在施和待施项目，必然在市场上更加熠熠生辉。
在这些项目中、尤以公司全资子公司——北京城建承发包公司新近开发的北苑家园的优势凸显。特别是进入新世纪以来，该项目销售异常火爆，仅今年三月份就销售现房800多套。截止2000年底，已建成的14座塔楼和12栋板楼，销势非常走俏。
该项目何以如此热销并盈利。北苑家园是具有现代居住理念、设施齐全、高中低档住宅相结合的超大型现代化高尚居住社区。整个项目由北向南沿立水桥东路和清苑路，呈顺时针方向分为望春园、莲葩园、绣菊园、紫绶园、清友园、茉莉园等八个住宅区和商务区。总占地面积104公顷，总建筑面积218万平方米。
北苑家园位于亚运村及规划奥运村辐射区范围内。区内有三所中学、三所小学、五所幼儿园，拥有大型医院、大型超级市场，27000平方米的大型中央公园，公交线路、城市轻轨、地铁五号线紧邻社区，纵贯南北，是市场理想的“奥运村”生活圈。西邻宽阔的城市绿化隔离带和13000亩国家森林公园和野生动植物保护区，地理位置优越，环境优美。经预测，该项目的投资内部回报率达10%以上。
大柳树项目是公司在北京又一个房地产开发热点项目，该项目位于北京市海淀区北下关大柳树地区，总建筑面积16万平方米，处于硅谷中关村、亚运村和马甸商业中心三个著名的区域。以这三个地段为代表的京城西北部地区向来是北京房地产市场的热点地区。而随着中关村高科技园区的兴建及IT行业如火如荼地迅猛发展，中关村已上升成为最具活力、最大潜力的地区。本项目恰处于中关村规划中心区，是中国资讯最发达的区域，也是中国新经济、新生活的制高点，地理位置得天独厚。目前，周边项目基本上处于旺销阶段，在本楼盘推出时，随着供应量的减少，其稀缺性资源优势的特点将更为突出，具有较强的市场优势和竞争力，市场前景良好。
公司拥有49.5%股权的另一大房地产开发公司——北京城建房地产开发公司开发的总建筑面积达81万平方米的田村畅茜园居住区和久先新都经济适用小区，由于前者被市政府列入实施市区规划绿化隔离地区的试点项目；后者在建设部首次住宅性能认定中，一次通过A级初审，成为全国首批通过初审合格的6个项目中唯一的一个北京项目。所以，一直在市场上保持良好的旺销势头。
与这些项目相媲美的还有西三旗建材城西二里住宅项目。该项目地处北京市区北部，上风上水，处于古都北京的龙脉之上，与中关村和上地信息产业区形成了以新材料为核心的集科研、生产、居住、教育的大型社区。环境优美，适于居住。
本次资产置换后，公司作为以房地产为主业的企业，还控股北京城建东华房地产开发有限责任公司，拥有位于中央商务区的化石营小区等多项利好项目及土地储备。目前，置换后的北京城建股份有限公司拥有西三旗、电子城、京华商务、化石营、小红门、平房乡等30个项目土地储备，这些储备资源将使公司房地产开发及盈利能力大大增强，并为公司日后业务扩张和获取土地增值收益奠定基础。
与此同时，北京城建在大力开拓房地产业的同时，还审慎研究、科学决策，积极稳妥地推进在高科技和金融领域的投资，使公司形成以房地产为主业、金融和高科技为两翼的发展格局，以便分享到高科技等新型经济发展的收益，不断补充新的血液，不断完善造血功能。
该公司投资2.8亿元人民币与其他单位共同发起成立的北京科技园建设股份有限公司，按市政府分期开发建设中关村科技园区的总体规划和要求，公司将对该地区的全部土地进行统一征用、统一规划、统一拆迁、统一开发；负责天然气改造、供水系统完善、供水水源规划、污水治理、变电站及配套输配电线路、部分道路拉直、展宽、新修等全部市政基础设施建设。仅一期工程投资总额就达43亿元人民币。由于有政府部门的大力支持，参股的八家股东经济实力较强，开发建设的工程浩大，所以，该公司具有非常强大的发展潜力和广阔的市场前景。
其次，公司投资1.274亿人民币参股，占总股本4.9%的国信证券有限责任公司，主要经营发行和代理发行各种有价证券；自营和代理买卖各种有价证券；有价证券的代保管、签证和过户；代理还本付息、分红派息等权益分派业务；证券抵押融资业务；基金和资产管理业务；企业重组、收购与兼并业务；投资咨询、财务顾问业务；中国人民银行批准的其他业务。
国信证券在长期的业务经营和激烈的市场竞争中，以规范稳健的经营风格、公正的形象、优良的服务和雄厚的实力，在证券市场赢得了良好的社会声誉，成为全国很有影响力的大券商，是国内最早从事经济业务的机构之一。虽然目前仅有13家证券营业部，但1998年在深沪两市A股和基金总交易额为686亿元，名列全国券商第11位。
第三、为了抓住作为我国经济生活中的资本运营这一热点，北京城建接受北京国际电力开发投资公司和北京市综合投资公司邀请，强强联合，共同出资组建北京首都国际投资管理有限责任公司。公司将立足于资本市场和证券市场，在建立畅通完善资本流动平台和资金出口的前提下，通过企业并购、资产重组等方式进行以高科技项目风险投资和股权转让、国内外上市公司收购、证券市场自营为主营业务；借助国内证券市场快速发展的广阔空间，发展培养高新技术企业，以资本市场的高额利润，培养高新技术项目；同时以成熟的高新技术项目为资本运作服务，逐步形成以“资本市场——高新技术项目——资本市场”良性循环为发展模式的高科技金融服务性公司。
第四、二十一世纪是信息产业主导的世纪，以高科技为主题，通过战略联盟、重组上市等资本运作手段，实现高科技企业的加速增长将是本世纪的主旋律。在此背景下，北京城建投资6000万元与信息产业部、计算机与微电子发展研究中心等战略投资者联合，共同发起设立北京赛迪信息产业股份有限公司。依托信息产业部在计算机及微电子领域强大的信息渠道和国际先进的技术开发研究渠道，以媒体广告为先锋，以软件开发为后盾，以资讯为手段，以网络为重点发展方向，向社会提供优质产品和服务，主要经营网络投资与电子商务、商务资讯、软件开发与销售、广告与展览、系统集成、印刷、计算机及相关产品经销等业务。
赛迪公司有条件在三年时间内将赛迪股份发展成为集软件、网络、资讯、广告及展览业务为一体的超大型信息服务高科技集团企业，净资产规模由现有的1.64亿元发展到超过10亿元，净利润超过7000万元，并争取在两年内在国内或国外上市。
今后，实施大规模的资产置换后的北京城建股份有限公司，将全面提升公司整体素质，实现产业优化升级，以新的经营理念和策略形成以房地产业为主，金融和高科技两翼齐飞的格局，努力实现股东利益和企业价值最大化，谋求公司与社会共同发展。但愿明天的北京城建，少一些“PT水仙”风中的叹息和凋零的无奈，用其真正的业绩和成长性把股民的目光牢牢牵住。
实施效果
1、通过资产的重组，北京城建股份有限公司已经成为具有房地产开发经验和雄厚的技术力量的房地产公司，增强了企业的竞争力。
2、先后成功开发了牡丹园、望京(部分)、知春里、芍药居、刘家窑、锦上园公寓等商住区，开发面积达302万平方米，销售面积74.5万平方米，完成销售额22.1亿元；正在实施的项目有：北苑家园、五棵松、西直门、方安园等项目。
3、2000年完成房地产开发项目开复工面积就达162万多平方米，其中新开46万多平方米，竣工面积33万多平方米；完成经营总额17.7亿元，实现商品房销售收入6.59亿元。