制定政策要深思

　　制定政策要深思

　　虽然房价尚在人民购买力承受范围之内，虽然目前没有出现明显的泡沫经济的特征，但是我们绝对不能低估2003年以来房价暴涨的危害性。如果不采取正确的对策，听任房价继续飞涨，要不了几年，就可能出现房地产泡沫经济，房价收入比将迅速上升，超出人们能够承受的范围。台湾在上个世纪80年代初的房价收入比保持在6-7之间。可是由于在80年代后期 出现了严重的泡沫经济，房价收入比被迅速抬高，超过了11。最终，由于泡沫经济的崩溃给全社会带来一场严重的灾难。从政策制定者的角度来说，一定要未雨绸缪，防患未然，防止房地产泡沫的出现。具体而言，应该秉持什么样的方针，制定什么样的政策呢？

　　许多人呼吁政府对房价进行管制。但是，我们知道政府的价格管制只能是市场竞争机制的补充，价格管制不能取代竞争机制，否则岂不是倒退回计划经济轨道上去了？而且，由于住宅在位置、结构、质量、功能和周边环境上存在着千差万别，在房地产市场上几乎没有两套完全相同的住宅。政府根本不可能通过标准化来统一房价。

　　无论房价高低，只要没有操纵市场，哄抬房价，没有垄断和不合法的炒作在里面，政府就不应当过多干预。采取设定最高房价的办法根本就不能解决问题。你在这边限价，房地产商在那边降低质量，吃亏的还是买房的民众。何况限价除了要增加监管成本之外还给价格体系带来扭曲，造成整个经济系统的效率损失。

　　房价暴涨失控的原因是市场失灵，因此，政府政策的目标应当针对市场失灵，设法修补或恢复市场竞争秩序而不是扼杀市场机制。此外，政府直接干预房价的结果往往扩大行政权限，提供了寻租和贪污腐败的土壤。如果政府全面干预房价，恐怕是在倒洗澡水的时候连孩子也倒掉了。

　　在讨论政府房地产政策的时候，必须明确：为什么政府要干预房地产市场？

　　经济学基本原理告诉我们，政府政策的目的只有两个：效率和公平。政府干预房地产市场是为了维护正常的市场竞争秩序，提高生产效率和资源分配效率，实现在竞争基础上的公平，而绝对不是开倒车，背离改革开放的大政方针。

　　房地产政策可以归纳为二个目标，六大政策。二个目标是促进社会效率和公平。

　　房地产领域中的社会公平包括有两个方面：第一，保证房地产市场的公平竞争秩序；第二，通过转移支付来保护和帮助社会弱势群体。

　　维护社会公平并不是不分青红皂白，让所有的人都住上同样的住宅。社会公平最本质的精神是让大家有一个公平的竞争环境。要防止某些利益集团利用资金、信息或社会地位上的优势扭曲竞争环境，导致社会不公平。防止寡头垄断是维护房地产正常竞争秩序的非常重要的环节。要特别注意防范大房地产企业之间的价格合谋和寡头垄断。不能允许房地产商和地方政府官员合谋，利用抬高房价来掠夺老百姓。要追究由于寡头垄断而出现的暴利行为。

　　六大政策是：房地产信息政策、转移支付政策、利率政策、信贷政策、财税政策和土地政策。具体说来，包括以下方面：

　　房价成本要强制公开

　　房地产商扭曲房价的基础是信息不对称。购房者高度分散，在市场上处于竞争弱势。保护真实需求的一项重要内容就是要加强房价成本的透明度，严惩在房地产商利用虚假信息进行欺诈。

　　究竟房地产行业的利润有多少？房价当中有多少属于成本，有多少属于政府税费收入，有多少属于房地产企业的正常利润，还有多少是见不得阳光的部分？福州、浙江等地的物价部门已经开始努力弄清楚这些迷团，这是一个良好的开端。可以预料，房价信息的澄清有助于规范房地产市场竞争秩序，恢复房地产企业的信誉。更重要的是有助于建立互信互助的社会风气，反对贪污腐败和偷税漏税。为了保护广大购房者的利益，降低他们取得真实信息的成本，对于房地产企业必须实行强制信息披露政策，并且建立专门机构，监管房价成本。应当由政府出面支持独立的高水平的房地产研究机构，尽可能为购房者提供客观、准确的房价信息。

　　从理论上分析，没有任何激励机制能够促使房地产商提供真实信息，而且由于房价信息的公共性，房地产研究肯定处于严重短缺状态。近年来的实践证明，在放任自流的状况下房地产信息被严重扭曲，房地产市场处于非常严重的信息混乱状态。因此，只能采取强制信息披露政策，才能为广大购房者提供系统的比较真实的信息。强制信息披露政策并不是市场机制的必然产物，因此，必须通过加强监管才能得以实施。

　　帮助弱势群体不能靠经济适用房

　　必须通过政府财政转移支付来保护和帮助社会弱势群体，让贫穷户有房可住。

　　世界各国都有一些穷人买不起房子。为了维持社会稳定，体现社会公平，政府可以从财政税收中拿出一部分钱来，以转移支付的形式解决贫穷居民的住房问题。由于政府财政转移支付动用的是全体纳税人的钱，显然，政府转移支付并不属于市场行为，务必要和市场行为分开。如果将政府的转移支付和市场交易混杂在一起，很可能产生贪污腐败。

　　对于收入较低的购房者可以给予一定的减免税收等支持，如果补贴务必采取货币形式，而不宜采用实物形式。尤其不能采取以往经济适用房的方式，靠排队来分配政府补贴。经济适用房带来的麻烦恐怕比能够解决的问题更多。

　　提高房贷利率的作法并没有错

　　2005年3月针对房地产热，中国人民银行决定提高商业银行自营性个人住房贷款政策。此决定一经发表就引来一片喧哗。

　　世界各国大量实践证明，提高按揭贷款利率将提高业主成本，降低购房者的需求。目前欧美国家和中国的利率都非常低。这是当前房价走高最重要的原因。鉴于2004年以来中国的房价暴涨，提高房贷利率的作法并没有错。

　　利率政策的缺点是无法区分投机需求和真实需求。提高购房贷款利率确实对购房者产生了一定负面影响，抑制了真实需求。这也许恰恰是给过热的房地产业降温的初始目标。不过，如果利率上调的幅度很小，对于真正要购买住房的人来说，其影响有限。投机需求对于按揭贷款利率变化的承受力很强。只要房价在上涨，即使利率也在上升，投机者依然预期获利。微小的利率变化对投机者也不会产生多大的影响。总之，如果房贷利率调整幅度不大，对于房地产市场的影响有限。如果房贷利率调整幅度较大，会压抑真实需求而对投机需求的作用不显著。

　　对于利率调整后出现的各种议论不必过虑。由于这些议论并没有理论支持，等上一段时间自然就平息了。这些呼声反而提醒我们，要做好房地产知识的普及教育，提高民众的经济理论水平，才能保证房贷利率政策达到预期目的。

　　信贷政策组合拳防止房地产泡沫

　　房地产政策的核心在于防止房地产泡沫冲击银行体系。假如房价大起大落，在房价暴涨的时候，人们买涨不买落，将房价越抬越高。拿这些房地产作为担保，银行发放的按揭贷款越来越多。一旦房地产泡沫崩溃，房价一落千丈。银行按揭贷款的担保品价值下降到一定程度之后必定会转化为银行的风险。为了防范房地产泡沫经济对银行体系的冲击可以采取一系列信贷政策的组合。

　　首先，控制按揭贷款首期门槛，居民购买的第一套住宅的首期支付比例设定为20%。在房地产价格上涨过快城市或地区，购买第二套住宅首期支付的比例可以提高到30%。2005年12月27日央行已决定将高档住宅、别墅和非第一套住宅的首期付款比例提高到40%。按揭贷款门槛越高，银行按揭贷款的风险越小。与此同时，提高按揭贷款门槛减少了投机活动的资金周转量，从而有效地抑制了房地产投机活动。

　　其次，在投机活动非常猖獗的时候，可以考虑对购买第二套住宅实行不同的按揭贷款利率。例如，购买第一套住房的贷款利率是5.51%，而购买第二套住房的贷款利率就上升到6.12%。

　　实践证明，房贷利率调整对于房地产投机活动的抑制作用并不明显。而首期支付比例的调整对于投机活动的抑制作用要强得多。提高购买第二套住宅的首期支付比例对绝大多数购房者并没有什么影响。因此，在实现了购房实名制之后，似乎可以考虑将这一规定制度化，普遍适用于所有地区。

　　第三，在投机活动猖獗之际停止新房预售，禁止期房交易或转让。

　　新房预售将未来的交易提前到了现在，将未来市场的不确定性带进了银行。而央行的责任是维护金融体制的稳定。房地产业的负债率太高，自有资本还不到25%，大部分资金直接或者间接来自于银行贷款，其中又有相当比例来自于预售房的收入。当央行判断房地产市场投机风气较盛，自然要采取措施保护银行的稳定性。

　　香港当年就是听凭房地产商炒作“房花”，使得房地产投机风气日盛一日，最后以房地产泡沫崩溃的悲剧结尾，香港居民为此付出了沉重的代价。

　　对预售房政策的调控也属于相机决策，要看房地产市场投机需求的状况而定。如果看到房地产市场上投机风气盛行，有可能利用房地产期货交易扩大投机需求，那么，在一段时期内停止房地产期货交易是完全正确的。

　　第四，在投机风气盛行之际停止转按揭服务，给过热的房地产市场当头泼一瓢冷水。凡有抵押的房屋转让或出售，卖出方(上家)应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方(下家)共同申请转移登记，办理产权证明。未办妥房地产抵押权注销登记的，各房地产交易中心不再受理转移登记以及买进方新设定的借款的抵押权登记。

　　实践证明，上述信贷政策对于房地产投机需求有着显著的抑制作用，而对于正常购买住宅的民众并没有很大的影响。房地产信贷政策与利率调整不同。房贷政策的调整并不影响到其他国民经济部门，而针对性很强。房贷政策的使用具有较高的随机性和灵活性，可以相机决策。也就是说，在房地产投机风气较盛的时候采用较严的房贷政策，而在风平浪静之后可以适当放松。

　　开征托宾税和物业税

　　鉴于房地产市场很容易出现投机活动，因此应当特别注意研究转让阶段的税收政策。通过财税政策来提高投机活动的交易成本。

　　第一，征收房地产交易所得税。无论企业还是个人都要缴纳所得税，企业还要缴纳增值税。如果把房地产当作投资，缴纳增值税，理所当然。房地产交易所得税和个人所得税的性质基本类似。既然在房地产市场买进卖出得到了收入，有什么理由不纳税呢？从法理到实践，征收房地产交易所得税有根有据。许多地区正在着手开启这个地方税种。例如，从2006年开始，广州对个人转让房产征收20%所得税。由于大部分购房者的目的是自己居住，他们不会在购房之后很快在将住宅出售，因此，征收房地产交易所得税并不会伤害到真实需求。

　　第二，如果购买住房之后不足二年就要出售，应当全额征收营业税。这种税费在理论上常常被称为托宾税，它也是一种相机决策税种。显然，这项税种会有效抑制短期炒作，规范投资行为，而不会影响到正常购房者的利益。托宾税的税率并不是固定的，要看房地产市场上的投机需求强弱而定。投机风气盛行时税率高一些，投机风气缓和下来，就可以降低一些，甚至完全取消。在房地产市场没有出现异常状况时，似乎没有必要使用托宾税。从另外一个角度来看，托宾税的开征或者税率的调整表达了政府对房地产市场的态度。这个信息对于澄清房地产市场的混乱状态非常有效。

　　第三，开征物业税，或者称为房地产税。物业税包括不动产税和房地产税。向房地产等固定资产征税，具有直接、稳定、数额较大、征集手段比较简单的优点。同时，征收较高的房地产税有助于降低贫富差距。有钱人住大房子，理应多缴税。穷人住的面积小，自然缴纳的房地产税比较少。在贫困线上的居民甚至不必为房地产交税。

　　征收财产税还可以部分起到抑制房地产投机的作用。例如，中国有些富人买几套房子空置在那里，如果开启了房地产税，他们就会考虑到空置成本而改变思路。

　　目前，财政部已明确表示将在“十一五”期间开征物业税。由于世界各国经济体制不同，税收制度也有很大的差别。我们应当借鉴各国的经验，加快研究适合中国国情的房地产税收制度。

　　土地批租政策需要调整

　　有人认为，采取“招拍挂”方式配置土地资源就是市场竞争。结果，有些地块拍出来“天价”。由于高档住宅的利润远远超过了一般民居，在这些地段上兴建的必然是高档住宅或者别墅。在这种土地竞拍制度下，非常容易出现高档住宅供过于求，而普通住宅供不应求的矛盾。

　　其实问题并不在土地“招拍挂”，而是忘记了区隔房地产市场。房地产市场理应被区分为高、中、低不同的市场。在不同市场之间不存在“公平竞争”。如果不对住宅市场实行有效区隔，在拍卖土地的竞争上看起来似乎“公平”，其实扼杀了低端市场，对于一般居民来说就是不公平。如果在城市规划上明确地规定不同地区的住宅档次分配，在高、中、低不同的住宅市场上分别展开竞争，就有可能在保护市场竞争机制的同时保护不同收入组别居民的住房权利。

　　不过要特别注意在土地规划的时候千万不要让限价

商品房过度集中于某个地区，以至于将来出现“贫民窟”。在一个小区内可以集中某个档次的住宅，但是，在一个地区内要让高、中、低住宅适当搭配，以促进社会和谐。在北美的一些城市中已经有了比较成功的经验，我们在搞城市规划的时候不妨参考借鉴。

　　还有，目前的土地批租政策有三个问题值得探讨。

　　第一，一次性收取70年土地出让金的做法欠妥。这样做实际上是把未来各届政府的收入挪到当前来用，容易诱导地方政府产生短期行为，对于以后各届政府也是不公平的。前些时候的房地产过热和地方政府的推波助澜分不开。由于在土地制度上欠缺研究，促使某些地方政府迫不及待地大规模批租土地，大兴土木，大举拆迁。这是房地产市场乱象的一个根源。

　　第二，70年以后怎么办？无论如何，即使土地使用权到期了也不能把住宅内的居民赶走。实际上，70年的土地使用权和产权之间基本上没有什么差别。与其如此，还不如干脆好好研究一下，采用某种方式明确房地产土地的产权。

　　第三，在目前土地批租制度下，土地产权的状态很模糊。按照目前的土地批租制度，在征收有关房地产税收的时候需要将土地和住宅剥离开来。在实际操作上几乎是不可能的。

　　另外，利用批租土地数量来调控房地产市场是没有办法的办法。只能在万不得已的情况下偶然用之。在正常情况下应当尽量稳定土地批租数量，以利于让房地产商和购房者形成理性预期。

　　在本文行将结束的时候，让我们来总结一下要点吧：

　　第一，高房价并不等于泡沫经济。从各种数据来分析，说中国已经出现了房地产泡沫经济未免夸大其词、言之过甚。

　　第二，由于利率仍然处于相当低的水平，房地产的真实需求非常旺盛。尽管局部地区的房价可能出现波动，但是从全局来看，房价将继续保持上升态势。

　　第三，即使房价不会大跌，房价暴涨绝对不是件好事。在房价暴涨的背后隐藏着贪污腐败和偷税漏税等不法行为。要防止因房价暴涨而导致泡沫经济，危及金融体系安全。

　　第四，平抑房价的关键在于整顿房地产市场秩序，防范房地产泡沫经济，应当鼓励、保护真实需求而打击、限制投机需求。加大投机需求的交易成本是房地产政策的着力点。

　　第五，加强房地产研究，普及经济学知识，尽快结束房地产业的“滥言时代”。

　　徐滇庆 著名经济学家，加拿大西安大略大学教授

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