1663亿元究竟落进了谁的荷包

　　1663亿元究竟落进了谁的荷包？

　　2004年以来，中国房地产业有三个现象引起了全社会的普遍关注：第一，房价暴涨；第二，在富豪榜上房地产商的名字越来越多；第三，房地产商再三声明，他们并没有发财。

　　房价暴涨是有目共睹的事实。全国平均房价从2003年的每平方米2279元上升为2004年 的2714元，增幅为19.08%。如果以2003年的房价作为基础，那么中国的老百姓在2004年购买住宅的时候由于房价上涨的因素而多支付了1663亿元。2003年全国职工工资总额为14743亿元，民众购买商品房时多支出的部分相当于全国职工工资总额的11.3%。在短短的一年之内，房价上升如此之快，难怪社会上怨声载道。

　　最近三年公布的大企业百强当中，经营房地产的越来越多。在2002年是25家，2003年37家，2004年为45家。在

福布斯公布的2004年中国200名富豪当中有64人来自于房地产业，在前20名当中，有11人与房地产有关。

　　可是，房地产的老板们却表现得非常“谦虚”。许多房地产业的代表人物再三声称他们没有赚到钱，利润并不高。从2004年股市公报可见，房地产公司的业绩表现一塌糊涂。陆家嘴(600663)的全部业务都是房地产，在2004年主营业务收入同比下降7.38%，利润同比下降19.8%。上海新梅(600732)主营业务利润同比下降10.82%。天宸股份(600620)的主营业务利润下降29.3%，埔东金桥(600639)主营业务利润下降了8.9%。由于业绩不佳，这些

股票的分红状况普遍不好，有的股票甚至干脆不分红。按理说，上市公司披露的信息有证监会监督，不至于太荒唐离谱。如果从这些信息来判断，房地产老板们似乎也没有从房价暴涨中捞到油水。

　　房价之谜不在于去年涨了多少，也不在于明年还会不会涨，让人们困惑不解的是明明房价暴涨，房地产的富豪越来越多，可是谁都不认帐。那么，到底是什么因素在推动房价上涨？老百姓在2004年购房时多支付的1663亿元究竟落进了谁的荷包？

　　认真算一笔成本帐

　　某些学者为房价上升的理由开出了一个长长的单子，其中包括：建材价格上升，人工成本增加……等等原因。总之一句话，房地产商的成本尤其是房屋建造成本上升了。是否真的如此呢？

　　世界上怕就怕认真二字。要弄清楚房价之谜，不妨坐下来仔细算几笔帐。只要认真算一算，恐怕有一些人快坐不住了。

　　我们先来看看，在房价大幅度上升的过程中，劳动成本(主要是建筑工人的工资)是否显著上升？

　　在2002年国有企业职工工资增长率为9%，而集体企业职工工资增长率为6.7%。由于在建筑行业中属于集体企业的职工人数远远超过了国有企业，因此估计整个建筑行业职工工资增长率不会超过8%。

　　建筑业职工平均工资

	1999	2000	2001	2002
国有企业	8734	9512	10299	11231
工资变化率	6.9%	8.9%	8.3%	9.0%
集体企业	6296	6873	7260	7745
工资变化率	6.0%	9.2%	5.6%	6.7%

　　资料来源：《中国统计年鉴》，2003年，P158-162。

　　2004年全国房价上升了19.1%，职工工资指数上升14.6%。不过，城镇集体单位的工资指数只上升了1.1%。众所周知，目前，建筑行业的大部分职工都是来自于农村的“农民工”，他们的工资增加幅度远不如那些集体企业。在许多城市中，别说加工资了，假若包工头能够按期给民工发工资就很不错了。由于房价远远超过了劳动成本上升幅度，显然，把房价暴涨归罪于劳动成本的推动是毫无根据的。

　　我们再来看看，房价暴涨是否来自于房地产的物化成本(建筑安装费等)的推动？

　　在2004年，全国商品零售价格指数上升了2.8%。其中，建筑材料价格上升了4.3%，水电燃料价格上升了7.5%，交通运输价格上升了0.7%，建筑装潢材料价格上升4.2%，五金电料上升2%。这些数字和老百姓的日常感觉基本上是一样的。在2004年的市场上充满了各式各样减价打折的商品，除了房价飞涨之外，并没有出现通货膨胀的压力。有些经济学家还曾经担心可能出现通货紧缩现象。因此，房价飞涨的原因也赖不到房地产业的物化成本。

　　恰恰相反，从《中国统计摘要》给出的房地产开发企业支出概况中还可以发现工程款有下降的趋势。在2003年全国房地产业支付的工程款(包括支付给建筑工人的工资)为1119.7亿元，在2004年支付了1115.9亿元。设备材料款在2003年为68.1亿元，在2004年下降为66.9亿元。在这一年内，商品房竣工面积增加了，而支付的工程款和设备材料款反而有所下降。也许是房地产业提高了管理水平，采用了先进技术，在增加竣工面积的同时降低了开支。这确实是一个好消息。无论如何，这些数据排除了这样一点：2004年的房价暴涨与工程款和原材料价格上涨有关。

　　房地产开发企业支出概况 (亿元)

	1999	2000	2001	2002	2003	2004
各项应付款	966.8	1106.4	1357.8	1408.2	1699	1872.3
工程款	595.7	677.4	878.3	938.8	1119.7	1115.9
设备材料款	44.9	53.3	55.2	64.8	68.1	66.9

　　资料来源:《中国统计摘要》，2005年，P62。

　　总而言之，把房价暴涨归咎于人工成本和材料成本的说法是站不住脚的。

　　此外，在上表的数据中还有一个疑点：房地产企业各项应付款总额从2003年的1699亿元，到了2004年上升为1872亿元，上升幅度为10.2%。即使如此，房地产企业的支出仍然远远低于房价上升幅度。如果统计口径在2004年没有发生变化，那么，有必要追究一下，在物化成本(建材和水电)以及人工成本(劳动工资)都下降的情况下，是什么原因使得房地产企业的应付款增加了173亿元？国务院在2004年没有开征新的税种，银行提供的各项服务的收费标准没有改变，工商管理部门也没有增加新的收费项目。那么，这部分资金到哪里去了？

　　对于房价背后的这笔糊涂帐就是要不依不饶地追究下去。

　　房价飙升，有多少流到国库？

　　全国购房者因为房价上涨的原因在2004年多支付了1663亿元。这笔巨款绝对不会无缘无故地从人间蒸发。它只能有二个去处：地方政府或房地产商。

　　既然房地产商和地方政府都不愿意公开有关地价的资料，如果仅仅考察一下在2003-2004年期间财政收入的增量，应当不涉及“商业秘密”吧？房地产商说，房价上涨的主要原因是取得土地批租的费用太高了。那么，由于房价上升使得商品房销售总额增加的部分应当有相当部分转变成政府的财税收入，地方政府的财税收入应当相应增加才对。

　　根据国家统计局发布的2004年数据，全国地方性税收总收入为11693亿元。其中城镇土地使用税征收了106.23亿元(占全部税收0.192%)。耕地占用税120亿元(占全部税收0.331%)。两项合计为226.3亿元。

　　2004年增收的与土地有关的税收 (亿元)

	地方总计	北京	上海	天津	重庆
2003年房产税	323.86	30.79	22.41	7.20	4.21
2004年房产税	366.32	31.97	27.08	8.09	4.65
2004年城镇土地使用税	106.23	3.27	2.13	0.87	1.59
2004年耕地占用税	120.09	1.84	3.66	1.07	2.45
2004年土地税收总和	226.31	5.11	5.79	1.94	4.04
2004年与房地产有关收入	592.63	37.08	32.87	10.04	8.69
2004与土地相关税增收额	268.77	6.29	10.46	2.84	4.48

　　资料来源：《中国统计摘要》，2005年，P74-75。

　　在2003年公布的“各地区财政收入分项数”当中没有城镇土地使用税和耕地占用税这二项。也许这些数字划分到其他数据当中去了。2004年各地区增收的与土地相关的税收总额为268.77亿元。其中，北京增收了6.29亿元。上海增收10.46亿元，天津增收2.84亿元，重庆增收4.48亿元。其实，在2003年房地产商是需要支付土地使用税的，在这里姑且不计，因此，各个地区和土地有关的税收增收量绝对不会低于这个数字。

　　2004年由于房价暴涨使得购房者多支付了1663亿元。看起来，极而言之，地方政府不过从税收渠道拿走了268.77亿元，还需要追究其余资金的去向。

　　如果考虑到，土地出让金是地方政府预算外最主要的收入来源，这1200亿当中，应当有一定的比例是土地出让金的增长值。根据国土资源部公布的数据，2004年全国主要大城市的平均综合地价为1198元/平方米,与2003年相比增长6.08%,这意味着在购房者多付的1663亿元中，各级政府的土地收入占了约262.5亿元，加上预算内税收增加收入的约269亿元，一共才530亿，还有近千亿的资金流到哪里去了呢？

　　房价暴涨之后，地方政府预算内外的收入增加只是一小部分，那么房价增加的其余部分只有二个可能的去向：要么被官员贪污了，要么是房地产企业逃税漏税。有新闻媒体说：“房地产行业成为税收违法行为的“重灾区”。2005年，广州地税稽查部门对全市260多家房地产企业进行了检查，其中发现税收违法问题的有160多家，查补入库税款达1.3亿元，占了全年专项检查查补入库金额的七成多。2003年至2005年上半年，北京市地方税务局共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题的案件180件，查补税款75845万元。”显然，如果把偷税漏税和贪污腐败合并在一起查，数字恐怕还要增加不少。

　　这个行业到底有多大利润？

　　2005年12月16日，全国经济普查数据第二号公报宣称，2004年全国房地产开发经营行业平均利润率7.77%。许多开发商马上表态认同这个数字。某房地产商甚至引用国家统计局2004年经济普查报告说，房地产业总资产利润率只有1.67%。

　　北京市第一次全国经济普查公布的数据显示，2004年全市房地产业实现利润126.2亿元，占全市法人企业实现利润的6.3%；其中房地产开发企业实现利润107亿元，物业管理企业7.1亿元，中介服务企业2.1亿元……房地产开发商的利润率究竟有多高？在这些报告中语焉不详，看不出来。

　　尽管有的房地产商再三声明他们的利润率并不高，但是社会上似乎很少有人相信这些话。近年来房地产业已经制造出来一大批千万富翁、亿万富翁。在中国富豪排行榜上有相当多的房地产商名列前茅。在富豪百强当中，2002年榜上有名的房地产商有25家，2003年增加到37家，到了2004年上升为45家。如果房地产业的利润真的不高，这些富豪是从哪里来的钱？

　　福州市有关部门早些时候提供了当地23个楼盘的成本，土地取得费(即地价)占福州市商品房社会平均成本的30%左右。房地产开发项目的利润率平均为50%，最低的超过20%，最高的超过90%。而开发商在公开场合宣称的利润率只有15%。在珠海、福州等地，记者根据建筑设计、造价咨询、土地储备、物价管理等单位提供的情况交叉印证，对一些楼盘进行了“成本核算”，结果发现，开发商的利润率远远超过自己宣称的15%或20%，事实上高达60%至70%。而上海、北京等地，房价畸高，但开发成本除地价外，多与其他省会城市相同，因而利润率远远不止这些，有的甚至是一两倍。

　　2005年11月底，《南国都市报》刊登文章指出，福州市物价局公布房价成本清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。经测算，开发商的利润率平均约为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档、利润率越高的基本特点。

　　福州物价局测算出商品房成本，新华社马上发出长篇报道“利润率平均50%，福州商品房开发成本大曝光”。文章从地价、土建和安装成本、配套建设费用、开发商营运成本等方面详细解剖了房价成本，得出了结论，房地产商的利润率起码在50%以上。

　　虽说在报刊杂志上充斥着各种各样的说法，可是迄今为止，我们还没有看到一份严谨的房地产成本研究报告。无论是统计部门还是建设部等主管部门在公布数字的时候，是否可以顺带介绍一下所用的定义和计算方法？在国家统计年鉴上早就这样做了，要求你们照章办事并不为过。全国经济普查数据第二号公报中所说的全国房地产开发经营行业平均利润率7.77%，究竟是什么定义，是怎么计算出来的？

　　也许在这份公报中采用的利润数字来源于房地产业的纳税数额。如果报告的作者如此解释倒有情可原。因为房地产商在纳税问题上的记录实在不那么光彩。在2004年国家税务总局公布的《中国纳税百强排行榜》上，居然没有一家房地产企业。在富豪百强榜上占据了半壁江山的房地产商们居然在纳税百强榜上集体缺席，岂非咄咄怪事？如果从房地产企业纳税额上推算出来的平均利润率为7.77%，而实际利润率较之高一倍的话，究竟房地产商逃掉了多少税？

　　房地产商的利润究竟有多高，还是一个谜。在中国有不少房地产研究所，他们都在干些什么？

　　雁过拔毛式的房地产腐败

　　住宅造价只有房价的一半左右，地方财政在房价暴涨过程中也没有得到多大好处，能不能由此得出结论：房地产商的利润在50%以上？几乎所有的房地产商都异口同声坚决否认。许多房地产商声明：房地产行业并不是一个暴利行业，说他们为富不仁实在是委屈了。可是，如果要房地产商谈谈利润状况，几乎所有的房地产商都吞吞吐吐，好像有什么说不出来的难处。言者无意，听者有心，他们有许多摆不上台面的开销。

　　在开发一个项目之前，房地产商必须取得5个证书：“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。

　　为了办这5个证，总共要盖20多个章子，涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门。每一个衙门都要烧香、拜菩萨。房地产公司都有专人负责办理这些申请手续。每到年节，都要开列出一张长长的名单，逐个登门送礼打点。

　　房地产商可能拿到超额利润中的一个部分，而另外一部分很可能进了地方政府官员的手中，而贪污腐败所造成的危害可能比房地产商的暴利对社会造成的损害还更大。

　　在房地产业中的行贿受贿无非二种：一种是：“阎王式”，另一种是“雁过拔毛”式。先说第一种，广西银兴房屋开发公司想开发南宁西园饭店门前85亩一块地。广西自治区原主席成克杰将这块地批给了他们，并且将地价从每亩96万元压到55万元。国家损失了3485万元。为此开发商送给成克杰“好处费”1600万元，开发商节省了1885万元。另一种，找不到“阎王”，就只好找“小鬼”帮忙。如果没有成克杰这类高官介入，房地产开发商恐怕也要支付相当费用才能逐一打通环节，取得开发经营的资格。把一大笔贿赂分解为几十笔，每一笔贿赂的数量可能都不大。如果这些贿赂是分多次进行，那么，每一次的数量更小一些。虽然是雁过拔毛，可是加到一起就可能骇人听闻。这可能是房地产商不敢公开示人的一笔黑帐，也是他们有苦说不出来的地方。

　　正如前文计算过的那样，在2004年房价暴涨过程中起码有数百亿元资金去向不明。有的经济学家估计在房地产的总销售额当中开发商得到20-30%，政府得到30-40%，金融机构5-10%，建筑商10-15%，非正常流失占5-10%。2004年商品房销售额为10375亿元，那么，非正常流失大约在500-1000亿元左右。

　　老百姓说房地产业有暴利，而房地产商说没有，政府部门经常保持沉默，不置可否。在很多场合下官方的统计机构常常偏向着房地产商。看起来房价成本似乎非常复杂，公说公有理，婆说婆有理。其实，数据统计并没有什么了不起的学问，解决这个难题的关键在于那些官方统计机构。他们吃的是“皇粮”，理应提供真实数据。在报告数据的同时也应当同时介绍一下所使用的定义和统计口径。特别是要在数据上交代清楚综合平衡关系。房价暴涨之后居然没有人认帐，无论如何也交代不过去吧？

　　说到底，不是算不清，而是敢不敢算。倘若当真清查起来，涉及到房地产开发的贪污腐败和违法逃税的案件不知道有多少。那些贪官污吏得罪得起吗？如何清理房地产业的环境，完善法制，是反贪倡廉的一项艰巨任务。

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