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房地产业的“滥言时代”该结束了！
由于房价变动趋势关系到广大民众的切身利益，理所当然地吸引了人们的注意。有关房价涨跌的议论充斥各种新闻媒体，有的人说房价还要大涨，有的人说房地产市场很快就要崩溃，房价非大跌不可。各种各样的预测让人们无所适从，关于房地产的言论五花八门、层出不穷，可谓是“胡说共臆测一色，谬论与妄言齐飞”。
有些企业家非常敢讲话，这并不是一件坏事。应当坚决保护他们说话的权利。有些房地产商站在一己私利上说些很没有水平的话。由于他们缺乏足够的知识和训练，说些错话，情有可原。可是，某些学过经济学的人居然也信口开河，胡言乱语，实在令人遗憾。目前在经济学界学风浮燥，缺乏认真、严谨的竞争规则。说错了话，不用负责，没有任何惩罚，甚至连脸都不红一下。房地产论坛上五花八门，说什么的都有，被人们称为江湖气十足的“滥言时代”。
老百姓真的买不起房子了吗？
2004年北京、上海等地房价飞涨，引起舆论大哗，在各种媒体上出现了许多耸人听闻的传言。有的人甚至说，老百姓再也买不起房子了。倘若果真如此，那么房地产市场的需求将很快衰退。当新闻媒体上有人抱怨房价高得让人受不了的时候，房地产商却说，房价是市场供给和需求决定的。房地产市场上需求旺盛，别看房价高，买的人却不见减少。
在有关房地产的会议上，有的学者说，由于老百姓买不起住房，房价必然要大滑坡。可是，许多房地产商却表示，他们从直觉上感受不到房地产的需求在衰退。既然对房地产的需求如此旺盛，房价怎么会大幅度下降？两方面争执不下，各说各的话，究竟谁是谁非？
人们通常使用房价收入比来度量购房能力。虽然拿房价收入比来进行国际间的比较没有什么意义，但是只要在一个国家或者地区内保持相同的统计准则，那么房价收入比的变化是评估居民购房能力的一个非常重要的指标。我们搜集了大量的数据计算了从1987年以来的全国平均房价收入比和2002年各省的房价收入比的数据。
房价收入比
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每户全部年收入(元/年) |
每户房价(元) |
房价收入比 |
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1987 |
3542 |
18145 |
5.12 |
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1988 |
4172 |
22885 |
5.49 |
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1989 |
4855 |
27101 |
5.58 |
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1990 |
5331 |
33708 |
6.32 |
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1991 |
5876 |
38298 |
6.52 |
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1992 |
6848 |
49619 |
7.25 |
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1993 |
8550 |
64985 |
7.60 |
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1994 |
11487 |
72543 |
6.32 |
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1995 |
13850 |
83767 |
6.05 |
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1996 |
15504 |
98273 |
6.34 |
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1997 |
16550 |
113405 |
6.85 |
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1998 |
17247 |
118323 |
6.86 |
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1999 |
18488 |
125033 |
6.76 |
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2000 |
19706 |
134169 |
6.81 |
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2001 |
21294 |
139904 |
6.57 |
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2002 |
24858 |
155965 |
6.27 |
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2003 |
27274 |
168318 |
6.17 |
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2004 |
30184 |
201375 |
6.67 |
资料来源：根据中国统计年鉴数据计算。
资料来源:中国统计摘要,2005年。
从房价收入比来分析，在房价上涨的同时，居民全部收入也在上升。在2001-2003年期间，收入上升幅度超过了房价变化率。房价收入比居然处于下降态势。尽管在2004年房价上涨速度普遍超过了收入增长率，但是就整体来看，房价收入比依然在可以接受的范围内。
由于房价收入比尚未超出可以接受的范围，因此在今后数年之内，城市居民对于住房的需求将依然保持在较高水平。事实上，各地房地产市场依然非常活跃，购买住房的需求保持在较高水平上。夸大房价上涨对购房需求的冲击是没有根据的。
房价与地价：先有鸡，还是先有蛋？
关于房价与地价关系的争论也值得关注。2004年中国大城市房价暴涨，一时间怨声载道，房地产商成了众矢之的。有的房地产商见势不妙，立即声明，由于地价涨得太多了，所以房价才会涨。言外之意就是：房价飞涨并不是他们的错，只要政府多批些地出来，批租土地的价格降低一些，房价的涨势自然会缓和下来。
有的经济学家也宣称：地价上涨使得房价居高不下。这种说法恰中房地产商下怀。有些人大、政协代表在提案中呼吁政府应当降低地价，从而平抑房价，让利于民。
许多学者不愿意加入这场讨论，他们认为主张地价领先房价是在帮房地产商争利，主张房价领先地价是在替地方官员抬轿，两边都有说不清楚的“猫腻”，何必趟这个混水？
房价和地价上涨孰先孰后，好像是在争论是先有鸡还是先有蛋？如果不弄清楚这个问题，很容易陷入逻辑上的混乱。
从理论上讲，如果地价上升，提高了房地产业的成本，自然会推动房价上升。说地价决定房价也不能说完全没有道理。然而，从许多已经掌握的数据出发我们依然可以发现许多矛盾。
江浙两省毗邻，自然条件差不多。浙江的地价比江苏高，但是江苏的房价要比浙江高。从统计数据上似乎看不出地价和房价之间存在着必然的相关关系。
北京市地价和相关开发成本占房价的30-40%，上海的土地开发及相关成本占45-50%。两个城市的建筑安装成本基本一样，可是北京的房价在2003年以前高于上海，在2004年上海的房价反超北京。由此可见，房价高的地方地价未必高。反过来，地价高的地方房价也不一定高。
在一般情况下，在购房者支付的房价中只有30%左右是地价。如果是地价决定房价的话，假定地价涨10%，而其他成本都维持不变，那么，房价应当只涨3%。房价的涨幅应当低于地价的涨幅。可是，在2003年，房价的飙升速度已远远超过了地价的涨幅。根据上海房地局公布的数据计算，上海2004年的房价平均涨幅达到24.76%，而上海土地交易价格涨幅为18.8%。这从另一个角度说明，房价的变化并不是单纯由地价决定的。
判断房价是否决定地价的最主要的依据来自于土地投标过程。如果地价果真太高，房地产商绝对不会投标。这个项目流标之后，“皮之不存，毛将焉附”，根本就谈不上房价高低。在形式上地价似乎登场在前，房价形成在后。事实上，房地产商在政府公布地价标底之前早就对未来房价作出了预测。如果房地产商估计的房价高，他们就会展开竞争，提高土地投标价格。房价估计得越高，房地产商就越敢举牌喊价。如果房价正处于上涨趋势，那么房地产商更敢于喊出高价来争取土地的经营权。最终竞拍的土地价格就越高。毫无疑问，是房价在抬高地价，而不是地价推高房价。有些房地产商把房价上升过快的原因归咎于地价太高在逻辑上是说不过去的。
在某个城市的土地竞拍会上，本地的房地产公司觉得地价太高，没有赚头，不敢举牌投标，可是有一个从外地来的房地产公司却毫不在乎地投标，夺得了土地经营权。事后，由于房价暴涨，外地来的公司大发横财，令本地的房地产公司后悔莫及。
在这个案例中，看起来外地来的房地产公司的信息渠道比本地公司更畅通，对于房价的变化趋势了解得更准确。这也许是个怪事，外来的房地产公司怎么还可能比本地的公司更了解情况？显然有悖常识。其实，大的房地产集团不仅是房地产市场上信息的接受者，在相当程度上还是信息的制造者。在投机需求上，他们具有不可低估的兴风作浪的能量。大房地产商的背后和投机集团具有千丝万缕的联系。一损俱损，一荣俱荣。之所以高房价可以从一个地区传播到另外一个地区，就在于大房地产商和投机集团的跨地区活动。房价波动和人们的预期有关，大的房地产商联合在一起足以影响人们对房价的预测。他们不仅资金比较充足，还有能力制造各种利好信息，通过各种广告、电视、平面媒体的密集轰炸，从而改变人们对房价的预期。换句话说，房地产集团联合在一起能够人为地推动房价上升。
由此可以断定，在目前中国房地产市场上是房价决定地价，而不是地价决定房价。某些房地产商将房价暴涨的原因归结于地价上涨是颠倒了因果。
房价是涨还是跌
2004年以来，房地产论坛上好像上演了一出闹剧。有的说看涨，有的说看跌。看涨派和看跌派斗嘴吵架，争过来，吵过去，好不热闹。
看起来，看跌派似乎占据了舆论上的制高点，颇受新闻媒体的青睐。他们好像是一群为老百姓打抱不平的侠客，动不动就要教训教训那些“十恶不赦的不法奸商”。在社会舆论上房地产商不断被抹黑，形象越来越差，几乎等同于一群骗子强盗。如果有人说，房价可能还会涨，马上被扣上一顶帽子：是不是拿了房地产商的钱财，替房地产商说话？
在媒体上经常可以看见一些人在不断地“唱衰”房地产市场：有的说，中国房地产泡沫在2005年底之前就要崩溃；有的说得更绝，在2005年10月底之前，上海房价要跌50%，北京跌30%。一个又一个，像算命先生一样，铁嘴钢牙。好像说得越狠，就越能吸引人们的注意。
遗憾的是，除了少数几篇文章作了一些比较严肃认真的分析之外，许多文章和讲话既没有数据也没有理论，殊不知作出这些判断的理论依据和数据分析在哪里？
房价到底是涨还是跌？这个问题非常敏感，以至于有的经济学家听到这个问题就吓出了一身冷汗。当前，关于房价涨跌的议论五花八门，说什么的都有，让人无所适从。
房地产商普遍预测房价必定会涨。房地产市场上买涨不买落，只有房价不断上涨，房地产商才有机会获得差额利润。他们如此预测不足为奇。如果有的学者也说房价会涨，马上就有人怀疑，这小子是不是拿了房地产商的黑钱，在为既得利益集团摇旗呐喊？有的时候，说真话还是需要一点勇气的。
说房价上涨有二个方面的理论根据：第一，如果真实需求很旺盛，随着居民可支配收入不断增加，房价可能会涨。第二，从投机需求来看，如果民众对房地产市场的未来预期乐观，那么，人们买涨不买落，理性预期也会推动房价上升。如果海外资金大量流入房地产市场，加剧投机需求，自然也会形成推动房价上升的动力。
大部分房地产商判断房价会涨，其原因是房地产市场上需求旺盛，有这么多的人打算买房子，房价怎么会跌呢？他们的判断建立在对市场信息综合的基础上。不管你喜欢还是不喜欢，房地产商的直觉和经验判断都没有错。真正了解房地产市场动态的无过于房地产商，他们对于市场的脉搏把握得更准确一些。在很多时候还真的不能不多听听房地产老板们的意见和判断。当前的问题在于房地产商的声誉不好。一颗老鼠屎坏了一锅汤，只要十分之一的房地产商有过不实广告或欺诈行为，就足以在民间造成非常恶劣的影响。何况有不良信誉记录的房地产商还为数不少。因此，即使房地产商说得对，相信的人也不多。
通过对中国房地产市场数据的分析，可以得出这样的判断：在2006年房价继续上升的概率比较高。
首先，房地产市场的购买力依然保持旺盛。中国的房地产市场需求仍然处于居民可支付的范围内，那些估计房地产市场会很快由于需求不足而出现崩溃的说法是没有事实根据的。
第二，因为中国的贫富差距越来越大，买不起住宅的人确实很多，但是，买得起住宅的人也不少。这部分比较富裕的居民在支撑着房地产需求，还需要若干年的时间才能满足这部分需求。说民众已经买不起住宅显然言过其辞。
第三，从世界各国房价变动长期趋势来看，房价在不停波动中持续上扬。也就是说，房价在长期来看始终保持着上升的趋势，而在短期内围绕着长期回归线波动。
第四，在新闻媒体上经常可以看见关于“炒房团”的报道。虽然从来没有看见哪个“炒房团”亮过相，毋庸置疑，“炒房团”不仅存在，而且力量还不小，一旦时机成熟就会浮出水面。海内外的房地产投机需求依然存在，跃跃欲试。海外的投机资本为数巨大，他们随时在觊觎着中国市场。如果盲目开放，不分青红皂白，见到外资就欢迎，一旦让外国投机资本在股市和房地产市场上炒作，那么，离泡沫经济可就真的不远了。
从目前中国的房地产市场的态势来看，真实需求依然非常旺盛，投机需求还在蠢蠢欲动，两股力量对房价上升继续保持着强大的推动力。有的学者估计在未来几年内房价上涨幅度在8%左右，基本上和经济增长率同步，只要不出现较大的经济波动，实现这种估计的概率最高。
有些学者坚持说房价一定会跌。他们的理由是房价太高，老百姓买不起房子，时间长了需求赶不上供给，房价焉能不跌？有人认为房地产市场已经出现了严重的泡沫经济，如果泡沫经济崩溃了，房价焉能不跌？还有的学者认为，只要中国出口趋势放慢，房地产泡沫就要崩溃。遗憾的是，这些论述不仅没有提供严谨的理论根据，甚至连必要的数据支持都告缺。
从2006年初各地披露的房价数据来看，全国各城市房价的增幅有所减少，但是并没有出现下跌的势头。在2006年1月份，国家统计局发表数据，全国70个大中城市房价上升5.5%。北京市商品房涨幅21.2%，深圳上涨了17.38%，连一向被认为涨势比较温和的广州，房价也后来居上，突然上涨了25%左右。
当前，中国的股市并不景气，房地产市场的历史不长，相对于国民经济来说规模还不够大，集中在股市和房市上的资金尚且没有导致其他领域资金的匮乏。换句话说，在社会上还有大量流动资金存在，其中有相当大的部分有可能注入房地产市场，在这种情况下，断言房地产泡沫(暂且不管有还是没有)很快就要崩溃是缺乏根据的。按照2006年初的中国房地产态势，我们还得不出房价就要大幅度下跌的结论。
似是而非的说法还有很多
应该说，在国内房地产市场上，不负责任或者缺乏经济学常识、没有调查研究就轻易抛出的似是而非的言论还有很多，比如说：空置率问题，经济适用房问题，房地产泡沫问题等等。
在国内的媒体上讨论房价问题的时候经常涉及到空置率。然而，什么是空置房的定义也成问题，究竟在建成之后有多长时间卖不出去的才算空置？是一个月，三个月还是半年？如果连一个比较准确的定义都没有，谈及空置率的时候各说各话，这样的讨论还有什么意义？
有人说：“按照国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险……”
也许在下孤陋寡闻，查阅了好多海外文献，没有见到多少人关心空置率，也没有查到什么“国际警戒点”。空置率高也罢，低也罢，好像并不要紧。更何况，空置率的数据是怎么得来的？数据是否可靠？中国和外国所说的“空置率”是不是一回事？如果中外空置率的定义都不一样，进行国际比较还有什么意义？在没有解决这些问题之前就声称极度危险，很难服人。中国社会科学院的尹中立认为，中国的空置率数据不可信。但即使这一数据可信，依然很难作出过剩与否的判断，因为，我们既无法参照国外的数据，也没有历史数据和理论数据，得出一个大家公认的中国房地产空置率的标准数据。既然如此，我们又如何来确定空置率是高了还是低了呢？
还有经济适用房，尽管人们早已意识到在经济适用房的分配中存在的许多问题，可是拥护经济适用房的人却越来越多。中低收入家庭希望购买经济适用房，省下一笔钱。地方官员喜欢，有了经济适用房，他们手中的权利更大了。房地产商拥护，经济适用房为他们发财开辟了捷径。随着第一批经济适用房上市，各种赞美之声占据了舆论主体。绝大部分报道都把经济适用房当作为民谋利的善举来歌颂。地方政府高兴，房地产商高兴，搬进新居的住户更高兴。在皆大欢喜的局面下，拥护的人多，反对的人少，拥护经济适用房的阵营迅速扩大。好像反对经济适用房就是不关心民众的生活。然而，并不需要很高深的经济学知识就能够发现经济适用房的弊病。这些弊病并没有因为压制批评而自动消失。在分配经济适用房时暴露出来的矛盾越来越多。简略说来，经济适用房非但没有解决低收入家庭的住房困难反而引出了一系列社会问题：扩大贫富差距，滋生寻租腐败；扰乱价格体系，降低社会福利；破坏社会信用，鼓励弄虚作假；鼓励提前消费，增加了银行潜在风险，等等。低收入家庭实际上没有得到实惠，受益者其实是一部分中产阶级和房地产商。
至于房地产泡沫是否存在的问题，国内学界的很多说法更是信口开河，浮躁得可怕。鉴于这个问题很重要，我们在后面会专门分析。
目前国内学术界的竞争规范不够清楚，学风浮燥。在很多问题上，弄不清楚新闻娱乐和学术研究之间的区别。似乎在新闻媒体和学术界中不少人都得了健忘症。瞪着眼睛瞎说。说完了就完了，结果，说了也白说，不说白不说。
某些学者不肯踏踏实实地花费气力做研究，贪图捷径，无论是否做过研究，也不论是不是属于自己的专业范围，逮着什么讲什么，好像天下事情没有他不知道的，俨然是个万能的经济学家。我并不是说经济学家非守在自己的二亩三分地里，不能跨越边界，研究其他领域中的课题。关键在于在跨越专业领域的时候要花费很大的精力，首先要学习在这个领域中前人的论述和经验，然后要做大量调查研究。只有站在巨人的肩膀上才能看得更远。如果贪图便宜，急于求成，随便翻了几本书就开始发表议论，恐怕十有八九要栽跟头的。
有些学者在其他领域中学有所成，声誉甚隆，却对房地产业缺乏了解和研究，他们实在没有必要来趟房地产的混水。对那些不属于自己研究范围内的事情说几句不知道，完全无损自己的威望，反倒更显示出“知之为知之，不知为不知”的学者风度。看到某些学者如此不珍惜自己的声誉，实在令人为之惋惜。
房地产业的“滥言时代”该结束了！
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