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泡沫之害甚于虎
在前文说了，关于房地产泡沫的问题我们应该加以认真讨论。有学者认为房地产市场已经出现了严重的泡沫经济；还有的学者认为，只要中国出口趋势放慢，房地产泡沫就要崩溃。如果这些判断是真的话，那就是不是房地产价格涨跌的问题了。
泡沫比抢银行还可怕
如果某地出现一起抢劫银行的案件，哪怕被抢走几百万，几千万元，就已经是一件了不起的大案了，立即会造成极大的新闻轰动。可是，抢劫银行的案件再恶劣也不至于让银行倒闭，但是泡沫经济“抢劫”银行的本领比一般犯罪分子高过几千倍。泡沫经济对银行系统的伤害比一千个犯罪集团更为严重。何况，在破获了抢劫银行的犯罪集团之后还能够追回部分赃款，而在泡沫经济中获利的人既合理又合法，是没有办法追究的。最终泡沫经济给国民经济造成的严重损失则要全体国民来共同承担。
泡沫的破坏作用主要体现在以下方面：
1、破坏宏观经济稳定
在泡沫经济泛起之际，表面上兴旺繁荣。房地产指数节节上扬，银行帐面上的资产也越来越多，政府的财税收入也日渐上升。政府官员们得意忘形，谈起政绩来似乎形势空前大好。当泡沫经济崩溃的时候，市场一片萧条，到处是破产、倒闭的坏消息。随着股票和房地产指数下跌，人们对未来的预期也一个跟斗从九霄云端跌进了十八层地狱。悲观失望的情绪蔓延于社会的各个角落。泡沫经济破坏了稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使得各项经济发展政策无法得以落实。凡是泡沫经济严重的国家尽管在某一段时间之内的经济发展速度比较快，最终都会遭遇到严重的经济危机。
2、降低资源配置效率
在发展中国家，资金是稀缺资源。但是，由于泡沫经济的泛滥，房地产业占用了大量资金，实际上是无效占用或低效使用稀缺资源，从总体上降低了社会的生产效率。等到泡沫经济崩溃时人们才发现，泡沫经济所导致的资源分配扭曲已经严重地损害了国家的综合国力。从亚洲和世界上遭遇到金融风暴袭击的国家的案例来看，泡沫经济不仅具有静态的资源再分配效果，而且在动态上削弱了整个国家的竞争能力，造成了巨大的效率损失。
3、损害工业和农业发展
在房地产泡沫经济泛滥期间，不仅投机活动占用了大量资金而导致工农业生产资金短缺，而且破坏了市场竞争环境，扭曲了劳动力资源的优化配置，从而阻碍了工农业的发展。
泡沫经济的崩溃往往造成大量企业破产，工人失业，工农业生产急剧下降。为了恢复正常的社会和生产秩序需要付出很高的重组成本。这是泡沫经济所造成的又一笔损失。
4、加大贫富差距和国民收入不平等
泡沫经济势必在很短的时期内造就一批暴发户，同时也导致一些人倾家荡产，从而加大了社会贫富差别。在八十年代末的股市和房地产泡沫经济疯狂中，有些人在房地产和股市上发了横财，一夜之间成为富豪。许多老百姓追风而上，把自己多年积蓄或者退休养老的本钱都投入房地产和股市交易，最后输了个一干二净。这些人势必要成为社会保障系统的包袱。
5、破坏金融稳定，导致银行危机
在泡沫经济猖獗时期，投机活动盛行，银行作为金融枢纽，必然处在旋涡的中心。一旦泡沫经济崩溃，几乎所有的人和企业都会受到程度不同的冲击。如果谨慎小心的话，可能避免受到直接的影响。但是，无论如何，银行系统都是泡沫经济的直接受害者，而且是重灾区。不管是谁为泡沫经济殉葬，在银行的帐目上必然出现大量呆账、坏账。倒霉的企业或个人难免倒闭破产，最终银行系统也势必被拖垮，从而出现全面的金融危机。
中国房地产有泡沫吗？
泡沫的危害人所共知，那么中国房地产是否已经出现了泡沫呢？泡沫经济描述的是资金流的特殊运动。如果是在进行严肃的经济学研究，不要轻言泡沫经济。
当人们说资产泡沫的时候通常有二重意义：第一，泡沫正在形成，第二，泡沫已经濒临崩溃或者正在崩溃。如果人们说房地产业出现了泡沫经济，实际上他们心目中已经断定房地产市场很快就要崩溃，房价将迅速下跌。如果没有这一层意思，那么岂不是说房地产泡沫可以长期存在下去，那还叫什么泡沫？
人们乐观预期的改变是房地产泡沫崩溃的导火线。让人们改变预期是有条件的。从历史上泡沫经济崩溃的案例来看，往往是由于资金高度集中于股市和房地产而导致其他行业资金匮乏，从而改变人们对房市和股市的期望。
2005年第一季度，中国居民个人住房贷款总额为16473亿元，相当GDP的11.7%。这个比例在欧盟为39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰为74%。
房地产开发商贷款总额8177亿元，其中住房开发贷款4601亿元，流动资金贷款1605亿元，地产开发贷款1586亿元，商业用房开发贷款384亿元。
2004年底房地产贷款余额26306亿元。相当GDP的19.2%。世界各国房地产贷款余额占GDP的比例不尽相同，很难横向比较。但是，在曾经发生泡沫经济崩溃的国家中，他们的房地产贷款余额全部高于GDP的30%。
从这些数据中可见，第一，中国的房地产业方兴未艾，房地产贷款上升速度超过25%，房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20个百分点。因此，务必要提高警惕，防止出现房地产泡沫经济。第二，从目前的房地产贷款规模来看，离开泡沫经济崩溃还有一段距离。也就是说，资金尚未高度集中于房地产业，在其他领域中还看不出缺乏资金的现象。如果房价持续上扬，还会有大量资金从其他行业流入房地产市场。
因为在全国范围内资金市场是高度统一的，流动速度很快，资金会很快地流入房地产泡沫急剧膨胀的城市。只要资金还能源源不断地从其他行业或其他地区涌入，这个城市的泡沫就不会崩溃。除非政府行政干预，否则房地产泡沫必定在局部地区形成，以全国金融危机而告终。
2005年房地产宏观调控有效地压抑了投机需求，上海等地的投机需求比较严重，在这些地方的房价出现了局部调整，这是很正常的现象。但是，这并不能说，上海的真实需求和投机需求就此消失了。更不能把这些现象看成泡沫经济崩溃。上海某个楼盘房价剧烈下跌，有些楼盘出现退房现象，肯定有其内在的原因。也许是欺诈行为被揭穿，也许是楼房质量不合格，也许是炒房者资金链断裂，等等。拿某几个特例是不能说明全局动向的。
北美的房价在最近几年内大幅度上涨，挪威的房价几乎涨了三倍，可是，这些国家的经济学家通过历史数据的分析比较得出结论，房价上升基本是和经济体的基本要素相关，特别和当前的低利率有关。基本要素的波动基本上可以解释房价的变动。因此，他们并不认为在北美和欧洲国家已经出现了房地产泡沫经济。由于中国房地产数据不全，还没有一个专门机构认真地从事这项研究，我们尚且不能从定量分析中得出有没有房地产泡沫经济的结论。
如果一定要作出一个判断的话，从目前的情况总体看来，中国的房地产市场并没有呈现出泡沫经济的显著特征。
近年来，有一批经济学家坚持“唱衰”房地产市场，他们认为房地产的泡沫经济已经非常严重，甚至已经到了崩溃的边缘。尽管我对他们的某些结论不敢苟同，但是非常赞赏他们的勇气和责任心。他们的共同点在于强调房价飞涨可能将祸水引入银行，而讨论房地产问题的核心是防范金融危机。在中国经济高速增长的时候特别需要唤起全民的危机意识。真正遭遇危机的往往是那些缺乏危机意识的民族。我们不能因为他们的某些预言过于武断而忘记了其中传达的最重要的信息。
背景资料
日本的房地产泡沫
在1987年到1989年期间，日本房地产价格迅速上升。1989年末，在炒作之下房地产价格开始飙升。日本房地产价格上涨到十分荒唐的程度，如果不炒股票或房地产的话，一般工薪阶层就是花费毕生储蓄也不一定能够在大城市中买下一套住宅。
从1990年秋季开始，日本房价开始直线下落。到了1994年，东京、大阪等地的房价已经跌幅已经超过了50%。和最高峰相比，房地产价格下降70%以上。大量企业尤其是房地产企业倒闭，银行歇业，日经指数几乎下跌了三分之二。
西方有些经济学家估计：日本泡沫经济带来的直接损失超过了6万亿美元。在泡沫经济崩溃后，日本在萧条中挣扎了十多年，迄今为止，日本经济依然看不到明显的起色。泡沫经济已经变成了日本甩不脱的噩梦。
香港的房地产泡沫
在1990年到1996年期间，香港的房价被推到了极为不合理的高度。房价飞涨反过来激励了房地产市场上的投机风气，再加上股票市场的投机盛行，香港的泡沫经济很快就被吹了起来。即使在1997年金融风暴席卷东亚各国之际，香港的房价依然高速上涨，并且在1998年冲到了顶峰。从1990年到1998年，香港的住宅房价上涨了2.61倍。
然而好景不长，1999年香港私人住宅平均价格下跌14.6%。香港政府在中央政府的全力支持之下竭力救市，采取各种办法来维持房价。可是，在2000年又下跌了10%，2001年继续下跌12.1%，2002年11.2%，2003年再跌11.8%。和房地产泡沫经济最高峰相比，房地产总值几乎跌掉了60%。房地产业一直到2005年还没有摆脱负面的影响。
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