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量度市场的承受力
我们下一步的分析是承受力指数，它是针对住宅成本(住房贷款支出)变动除以家庭收入变动而得出的一个数值。根据有关变动，承受力指数是一个动态指标。因此，重要的是其
变动的方向及其在长期历史中所处的位置。
在成本方面，我们以一套公寓的平均贷款偿还成本为准，在上海为约人民币50.6 万元、北京为人民币44.4万 元、而香港则为港币290 万元。至于利率，银行目前提供的按揭利率一般是：内地5.51%(3月17日开始)和香港的2.4%(最优惠利率减260 个点)。
我们假设家庭可通过按揭取得相当于楼价70%的贷款，分20 年偿还。在公式的收入一边，内地的数据为我们利用已有数据计算得出的每个家庭可支配收入，而在香港，则采用香港统计处公布的数字。指数越低，住宅市场的承受力便越高。在表七，我们分别开列了中国整体、上海、北京和香港的承受力指数。
从整体看，中国的承受力不俗。中国家庭收入自1998 年以来每年增长8.7%，加上偏低的利率，尽管一手房和二手房市场的整体价格每年增长9.2%，市场承受力仍有所提升。
令我们惊奇的是，上海的住宅价格在过去两年调高了50%，而当地的承受力仅仅是回到1998 年时的水平。收入每年增长10.8%和低利率环境给市场带来支持。
然而，即使恶化程度不及香港在1990 年代中房地产泡沫所经历的一半(承受力从1997 年下旬起计的8 个季度内下降了90%)，自从楼价开始大力反弹，上海的承受力比3 年前下降了40%。
尽管近年上海楼价升势凌厉，在过去7 年每平方米价格平均只上升了8.5%——反映出价格见底走势落后于大部分其他城市(低基数效应)——部分是由于质量提升与强劲的二手房市场(升级用户)，上海的总体成本平均上升了16%。
比较上海和中国整体，随着收入已远快于价格的步伐增长，北京似乎拥有更高的承受力。低息率是一个额外的有利因素。过剩的供应情况近年已有所收紧，似乎预示着这个市场前景的进一步改良。
香港房地产市场主要受到按揭利率由7 年前的11%下降至2.4%所影响，与1998 年比较，市场呈现最强的承受力。然而，缺乏收入增长是主要的结构性经济弱点。
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