全球财经观察：大摩解析中国楼价承受力之谜(2)

　　住宅成本与家庭收入

　　根据最近由上海社会科学院完成的一份调查报告，我们就中国整体、上海和北京的住宅成本与收入增长进行了详细的分析。我们的目标是制定住宅成本与收入的比率并观察随着 时间的推移，比率的变动走势。我们的分析还包括了香港以供对照。

　　在计算住宅成本与收入比率时，我们有几个基本假设，包括：

　　家庭收入：由于中国只公布人均年可支配收入的预测数据，我们按此乘以家庭的平均规模以得出每个家庭的年可支配收入。

　　平均住宅价格：为了使我们的分析更加完整，我们尝试加入二手住宅市场，特别是这个领域近年来在部分城市已日渐重要。由于缺乏二手交易数据，希望能以此制定一个整体住房价格。

　　①我们假设中国的二手房市场交易已由2001 年的占25%上升至现今的30%。用于上海和北京的是实际数据。

　　②我们假设一套二手公寓的销售价为全新单位价格的60%。这个比率每年上升1%，以反映基数较低的二手房价格增长。

　　公寓的平均面积：不论是全新还是二手单位，我们假设公寓面积在升级的基础上增长20%，反映不断改善的生活水平。由于这是成本总数的组成部分，面积计算很重要。

　　香港的房地产市场为全球透明度最高的房地产市场之一。我们利用交易总值除以成交单位总数，得出住宅的平均成本。利用住宅成本对比收入的比率作跨境对照似乎不太可靠。变动的走向看来更为重要。

　　在过去的7 年，中国全国住宅成本与收入比率由6.9 倍轻微上升至7.1 倍。上海是最昂贵的，相当于年收入的10.2 倍。尽管北京的价格在过去几年表现呆滞，首都的比率仍维持在颇贵的9.6 倍水平。两者仍然低于香港估计的16.1倍。

　　然而，与欧美国家的一般3倍乣4 倍相比，比率可说是高得惊人——甚至暗示香港/内地的房地产市场并无基础可言。

　　我们认为单凭比率不能确切地反映实况。而住宅成本与收入比率不适用于作为跨境对照的指标，理由是：①缺乏连贯数据；②地区与地区之间的收入基础不相等；③不同的税务机制。以香港为例，房产价格可被视为税务的一种，以弥补该区的低税体制。

　　上述比率也未能反映中国主要国情之一的“灰色地带”或“漏税”盈利创收。有国内学者估计，类似收入占家庭收入高达40%。我们认为重要的是比率的变动方向，以及比率在个别地区长期历史中所处的位置。

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