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深圳断供信号：地产业出现危机还是正常调整
策划和执行 本刊编辑部
房地产与金融的关系十分密切，可谓是一荣俱荣、一损俱损。唯其如此，业界一直十分关注房地产市场风险对金融机构(主要是商业银行)的影响。商业银行一般以提供房地产开发流动资金贷款、开发项目贷款和住房消费贷款等形式，直接或间接承担了房地产市场运行的风险。这些风险概括说来有：政策风险、投资风险、市场风险、管理风险、信用风险、法律风险等。
虽然对奥运后的中国房地产走势目前各界的观点是仁智互见，但从各国奥运后房地产市场经历的规模或大或小、时间或长或短的调整情况看，中国奥运后的房地产行业调整的可能性偏大，毕竟这轮房地产牛市的时间够长、房价涨幅也够大。
中国房地产市场到底调整多少会对银行造成直接的风险压力？如果严格按照首付30%的标准执行，一般的意见认为30%以内的调整对银行影响不大。
但是，如果内地的房地产调整像1997年至2003年香港的房地产那样，价格下跌70%左右，内地的银行怎么办？那些年，香港尽管经历了房地产价格暴跌，但商业银行安然无恙，其不良贷款率也就在3%左右。从这个意义上说，香港监管当局、商业银行对房地产行业的调控和关系的处理方式很值得内地监管机构、商业银行借鉴。香港的做法对内地来说水土不服的现象会少些。
金融市场和房地产市场走势总是在轮回。上世纪九十年代初两广、海南的地产泡沫破灭后的情景尤在眼前，现在美国正遭受房地产泡沫破灭后的痛苦折磨。随着"房地美、房利美"巨亏的曝光，房地产价格泡沫破灭后对金融市场的杀伤力就像巨大水库决堤后的洪水，漫山遍野，一望无际。
当然，中国不是美国，大陆不是香港，此时的中国也不是上世纪九十年代的中国。中国的工业化、城市化的进程，人们为改变生活状态而努力奋斗的精神状态深刻影响了中国的房地产行业和金融行业；一个人口世界第一、有五千年连续历史、权力高度集中、充满勃勃生机、人人都在拼命工作的中国现象，以往的西方经济学、金融学理论只能是一个参照，而无法完全解释。
无论怎样，未雨绸缪，防范房地产市场大调整所带来的风险，对中国的商业银行来说是极其必要的。
本刊记者/刘立新
继年初王石抛出拐点论之后，地产界名嘴潘石屹抛出“百日巨变”的观点，而任志强则反问，“房地产业老母猪死了还有猪崽吗”，并强烈呼吁政府救市。
在地产商口水大战的同时，深圳房价大幅下跌，进入七月，甚至出现集体“断供”。那么，地产业现在的情况究竟怎样？是真的出现了危机，还是正常的市场调整？
要死银行先死？
国家统计局最近公布的数据显示，6月份的“国房景气指数”为103.08，比5月份回落0.26点，比去年同月回落0.55点。这是国房景气指数连续7个月环比呈现回落走势，并在6月份首次出现同比回落。从7月份第二周成交情况看，16个大型城市总体周成交量有小幅下降，环比均值下降3%，中值下降4%，从年初至今，累计成交量跌幅均值为24%，中值约为34%。综合北京、上海、深圳、广州等一线城市的数据，各地尽管在商品住宅的价格方面表现不同，或有僵持、或有波动、或有下跌，但总体而言，交易量都在急剧萎缩。
100天前，潘石屹曾预计，在资金紧张的情况下，房地产企业之间的变动更多的以兼并、重组、项目转让等方式进行。但实际发生的情况是，房地产企业并没有发生“收购、兼并及与别人寻求合作”，而是“退地”或“拖欠政府土地款”。对于开发商来说，交易量下降、房价下跌只是市场的表象，深层次的危险在于，由于与银行千丝万缕的联系，在银根收紧之后，开发商的资金链出现了断裂的可能。银行等金融机构对开发商的态度也发生了很大的变化。
在中国，房地产业与金融业的关系异常密切。世代投资地产董事长禹晋永告诉本刊记者：“开发商是房地产经济中的一个市场化主体，金融和开发企业联系紧密，这种联系受房屋价格的影响。”
在中国，开发商之于银行的风险隐含在两个方面：一是项目贷款，这类是抵押贷款；二是开发商的房子靠按揭贷款，这恰是银行愿意提供的，因为按揭贷款的坏账率是最低的，而中国的按揭贷款在银行的坏账率连1%都不到。
任志强曾表示，要死银行先死。对这个言论，禹晋永表示，这是由市场来决定的，依据就是银行在楼市中充当的角色就是吸收房地产开发企业的风险。更准确地说，银行是在吸收整个房地产市场的风险。所以，按揭贷款一旦发生问题时，先死的是银行，这一点是毫无疑问的。美国次贷危机就是按揭贷款发生了问题，而中国除了按揭贷，还有数额巨大的开发贷。虽然不是每个开发商都有开发贷，但开发贷单笔数额比较大，而按揭贷具有单宗小，涉及面广的特点。相比之下，按揭贷的风险更大。在市况好的时候，是银行长期稳定的收入来源，一旦房价出现问题，房地产市场风险就全部转移给了银行，银行将承担最大的风险。
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