文/董玉华

　　中国的房地产市场正处于一个异常微妙的时期。由于实施从紧的货币政策，银根紧缩，房地产市场资金链条紧张，整个局面已由过去的"占地为王"变成"资金为王"。

　　拐点论和银根紧缩使公众对房地产市场走势做出了不同的判断。有知名地产界人士放言称，"银行先死，开发商后死"。这个说法让很多人担心--银行是否会因房价的波动而面对巨大的风险，并产生大量的不良资产？

　　银行或将面临负资产风险

　　目前，中国房地产市场有两大热点：一是，是否存在"拐点"；一是，住房保障体系建设问题。房价下跌，进而导致购房者出现负资产现象，这是当下的焦点话题。

　　所谓负资产，可定义为房子的价格下跌到比购房者背负的贷款额还低。比如，房贷为100万元，而房子市价是90万元，则负资产率为10%。此时，如果房主无法偿还贷款，出现断供，银行将承担风险，即使银行强行收回抵押房产，也无法收回所借出的贷款额。

　　今年七月以来，深圳房价下跌较多，已出现负资产家庭。负资产家庭会不会违约，取决于房价下跌的幅度。当房价下跌了20%，则100万元的房价市值为80万元，假设首付款为20%，即房贷80万元，这时市值与贷款额相等。如果是投资或投机购房，则存在购房人违约的可能性，如果下跌幅度达到30%或50%，则贷款额比房子价值大10万元或30万元，这时，购房人断供是择优选择。如果是自住住房，房主或许会考虑装修成本，不让银行收回去。

　　虽然断供现象大范围出现的可能性不大，但个别泡沫成分较大的城市也不是不存在这种可能。对于负资产，银行必须及早做好准备。

　　2003年6月，是香港负资产最严重的时期，当时共有105692家负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元，按揭金额与抵押比例为128%，估计无抵押的部分约值360亿港元，这说明银行至少承担了360亿港元的坏账损失。按照香港的法律，负资产的价差损失是按揭户承担，也就是说，银行有权向按揭户追讨负资产价差损失。而在美国，购房者断供，就把钥匙交给银行，他和这栋楼就没有关系了。房子交给银行处置，银行的压力和损失较大。

　　中国现行法律没有这方面的相关规定。在中国，强制收回抵押的房产不具可操作性，也不利于"和谐社会"的建设。即便是强制收回了，银行通过拍卖方式处置房产，其卖价也很低，因为在大势走弱的情况下，下跌预期大，观望情绪浓厚，此时出售房产，特别是二手房，价位一定很低，银行的损失很大。而内地又不能效仿香港，追讨价差部分。因此，银行应该加强贷款的风险管理和贷款源头管理，事先考察购买者的经济能力，增加首付款比例，摸清贷款人的品质和信誉。在出现负资产的情况下，要积极与借款人磋商，通过改变贷款还款方式等方法，共度难关。房价涨跌本是市场规律，银行必须未雨绸缪，实行资产多元化和组合管理，防止贷款过于集中于房地产行业。不要出于竞争的压力，放松对购买人经济能力的审查。要提高首付比例，由购房人和银行共担风险。要考虑贷款的期限，如果贷款期限达30年，则每年还贷金额较少，如期限为10年，则还贷期限短，每年还贷本息金额大，银行风险小一些。

　　另外，银行要严格执行央行"121文件"，提高项目开发商的自有资本金比例。要考虑贷款的区域特点，不要过于集中在泡沫成分比较大的一线大城市，多考虑在二、三级城市布局。