如何改变这个融资格局呢？

　　要大力发展直接融资。直接融资有公募上市融资，也有私募房地产产业基金和房地产投资信托(REITS)等等。据不完全统计，2007年房地产企业通过IPO、增发等途径从股票市场融资1000亿元以上，但公开上市的房地产企业目前仍旧数量较少。中国目前房地产企业有3万多家，普遍存在规模小、负债率高的特点，难以完全符合上市要求，一些房地产企业通过买壳上市方式曲线融资，近几年内有30家公司通过借壳间接上市，通过增发、配股、可转债等形式融资。房地产产业基金也是未来房地产企业的重要融资渠道。

　　在美国，商用地产的资金来源有两个：一是债务融资，二是权益融资。在权益投资中，房地产信托投资基金占37.7%，仅次于退休基金的38.6%。而中国目前房地产基金还处于起步阶段。过去的房地产基金如"大中华基金"、"精瑞基金"、"第一中国不动产基金"、"世纪华夏"、"伟业顾问"、"东方恒基"都无疾而终。原因在于中国产业投资基金法没有正式出台，投资方法和退出渠道不明确。相对于证券投资基金，房地产基金具有环节多、风险大、周期长、监控难等特征，尤其缺乏法律保障、信用习惯和成熟的专业分工，导致实际运作比较困难。

　　目前，比较可操作的是房地产信托。近年来，房地产信托在中国发展较快，原因主要有两个：一是，央行2003年6月下发的"121文件"，二是，2002年7月18日下发的《信托公司资金信托管理暂时办法》。"121文件"使得一些房地产企业可以寻求房地产信托渠道融资，且房地产信托可以在不提高资产负债率的前提下优化公司财务结构，降低融资成本。目前，房地产信托预期收益率在5%以下，低于银行贷款利率，且期限有弹性，从半年到4年不等，多数在3年左右，这些对房地产企业有利。但在2007年3月1日以前，按规定只能采用私募的方式，信托份额不超过200份，每份信托不超过5万元，2007年3月1后，新颁布了《信托公司集合资金信托计划管理办法》，规定参与信托计划的委托人应为惟一受益人，单个信托计划不得超过50个人，这与国外房地产信托内涵完全不同。中国房地产信托转让对象必须自己找，因而增加了转让的难度，转让的交易成本也较高，按照每份信托5万元人民币最低限额，交易双方的手续费达100元人民币，这些都限制了房地产信托业务的发展。

　　业界普遍认为，中国房地产企业融资多元化的思路是，在规范商业按揭贷款的同时，积极发展住房公积金低息贷款，尝试建立大公积金制度，使公积金不仅包含住房基金，还可以包括养老、医疗、教育等项目基金。积极发展住房合作基金和住房储蓄金融，住房储蓄金融可以为房贷提供稳定的资金来源，是住房金融体系的重要组成部分。

　　值得一提的是，培育住房金融二级市场，推行住房抵押贷款证券化，这是我们必须重视的。尽管美国的次级债危机祸起于住房抵押贷款的证券化，但事实上，这是一个错误的判断。应该说，住房抵押贷款证券化减少了美国次级债危机的经济损失，增加了其流动性，因为全世界的投资者通过购买CDO或MBS，为美次级债损失埋单。对于投资周期长的房地产，必须有发达的二级市场，使短存长贷的银行，流动性得到保证。再者，要建立完善住房金融中介机构，建立住房消费信贷担保机构，建立政府专营的住房抵押贷款公司。另外，还要建立完善的个人信用制度和资信评估机构，发挥中介组织的作用。

　　(作者为中国农业银行研究室副总经理、经济学博士)