文/闫旭东

　　随着紧缩货币政策基调的确定，房地产市场出现微妙的局面，个别地区出现量价齐跌的现象。在深圳，由于房价随下跌过快，高价购买的房子其价值已经低于偿还的贷款数量。一些业主选择把房子扔给了银行，他们也不再偿还贷款。在这种背景下，作为与房地产业息息相关的银行将会面临哪些风险呢？

　　房地产市场并不悲观

　　土地市场作为一级房地产市场，其影响将会在整个房地产市场进行传递。购置面积与完成开发土地面积一定程度上代表了实际的土地供应情况。

　　自2004年以来，全国土地购置面积基本维持在40000公顷，尤其是2007年一度超过了这一数字，同时完成开发的土地面积也逐年增加。

　　2007年底以来，某些地区出现了土地“流拍”现象，这似乎暗示了土地市场出现“拐点”。但从全国范围分析，2008年前五个月的土地购置面积为14000公顷，开发完成土地面积为10000公顷，与去年同期相比，分别增加了13.7%和4.3%。另外，从土地市场交易价格指数分析，2007年第四季度土地价格增幅呈放缓趋势。总的来说，2008年第一季度土地市场价格与去年同期相比仍呈上升态势。

　　商品房供求状况一直是人们关注的焦点，因为这是体现房地产价格走向的决定性要素之一。

　　2007年，很多地区的房价高速上涨，主要原因在于供不应求。从全国范围分析，自2005年至今，房屋销售面积均大于房屋竣工面积，这说明商品房供求总体状况仍是偏紧的。

　　不可否认，在局部地区确实出现了供过于求的态势，比如深圳、广州等地。北京自2007年底开始直至2008年5月份，其商品住宅销售面积一直小于其竣工面积，也出现了暂时性的供过于求。究其原因在于，不明确的政策造成了消费者信心缺失，进而纷纷观望，减少和延后了需求。还有一点需要注意的是，2008年销售面积呈负增长，而施工面积和竣工面积却保持了两位数的增长。

　　关于商品房价格的统计数据有很多，甚至于存在相互矛盾的数据，这也是房地产统计一直存在的问题。我们采用发改委发布的“全国及70个大中城市的房地产销售价格指数”，这一指数综合了多种类型的房地产，可以将其作为整个房地产市场价格的描述。

　　全国房屋销售价格指数在2007年保持了较快的增长，进入2008年出现增速放缓的趋势，与去年同期相比，涨幅一直保持在10%，而环比则基本与上月持平，涨幅仅为1%-3%。比较北京、上海、广州、深圳、无锡几个城市的价格指数，可以发现，深圳的价格指数下降最大，2008年1月的价格指数已经低于2006年初的水平，但价格指数仍然大于100。这说明，此时的价格还是高于去年同期的水平的，但毫无疑问环比已经出现了大幅下降。广州也是如此。但这两个城市房屋价格的变化仅是个案，不能就此断言中国的楼市已现拐点。

　　房地产业作为宏观调控最直接的对象，这个市场也呈现出 “政策市”的特点。

　　1998年至2008年的十年间，房地产相关政策出台密度之大，反映了国家对该产业的重视程度之高。每次政策出台既反映了市场在不断走向成熟，也同时反映了市场依然不够成熟，有关部门在该领域的调控经验依然不足。2005年稳定房价，2006年调整供应结构，2007年大力发展保障性住房，2008年稳定市场，这些都体现了“政策主旋律”。自2008年以来，由于公众对政策取向的不确定，导致其持币观望，这也是房地产市场进入调整阶段的主要原因。

　　针对全国范围的分析，从土地市场到商品房市场，尽管交易量有所下降，但是价格并未出现大幅下跌的现象，个别地区出现的量价齐跌现象仅是个案，不能断言全国的楼市都出现问题了。大众对调控政策的不确定性，出现了信心缺失而引起的观望，这是成交量下降、楼市进入调整阶段的最主要的原因。